[덫에 걸린 재개발] 추진위구성~입주10년… 세입자 조합원 자격 없어

현행 재개발 절차

재개발은 △주택재개발 △도시환경정비(옛 도심재개발) △단독주택재건축 △주거환경개선사업 등 4가지 방식으로 진행된다. 이 가운데 주택재개발과 도시환경정비사업이 가장 일반적이다.

주택재개발과 도시환경정비사업은 재개발 목적만 다를 뿐 절차는 거의 같다. 노후 건축물이 밀집한 곳을 모두 철거한 뒤 아파트를 짓는 게 주택재개발이라면 도시환경정비사업은 오피스나 상가,주상복합 등으로 개발하는 것이다.

구체적인 절차는 기본계획 수립(정비예정구역 지정)→추진위원회 구성→정비구역 지정→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 · 철거→착공→준공 및 입주→조합 해산 등의 순이다. 사업시행 인가란 시 · 군 · 구청장으로부터 전체 정비사업에 대한 건축허가를 받는 것을 뜻한다. 이를 위해선 건축심의,교통 및 환경영향평가 등을 거쳐야 한다.

관리처분계획은 조합원들이 소유한 개별 지분을 평가,향후 건립될 아파트나 오피스 등에 대한 권리 관계를 확정하는 절차다. 조합원들이 배정받을 주택형과 추가분담금 등이 여기서 결정된다. 관리처분계획은 조합원 총회를 거쳐 시 · 군 · 구로부터 인가를 받아야 한다.

추진위원회 구성부터 준공 · 입주까지는 적게는 6년,많게는 10년 이상이 걸린다.

현행법상 조합원 자격은 '토지 등 소유자'다. 세입자는 조합원 자격이 없다.

조합은 지자체나 정부와 갈등을 많이 겪는다. 조합은 사업성을 위해 용적률이나 층고를 최대한 높이려고 하지만 과밀화를 우려하는 정부나 지자체 입장에선 이런 요구를 모두 들어주기 힘들다. 담당 공무원과 조합 간 '검은 돈'이 오가는 비리가 종종 발생하는 원인이기도 하다. 오래 전에 지어져 밀도가 낮은 지역을 용적률을 높여 고밀도로 바꾸면 막대한 개발이익이 나오게 된다.

이호기 기자 hglee@hankyung.com