[8~9월 부동산 투자전략] 여름휴가 끝나면 이젠 내집마련에 '올인'

재건축 조합원 지위 양도(입주권 매매)가 이달 중순부터 대폭 허용된다. 이에 따라 투자자들이 재건축 단지로 발길을 돌릴 태세다. 하지만 가격이 오를 대로 오른 재건축 아파트에 투자하는 것은 조심스러울 수밖에 없다. 정부도 더 이상의 가격 급등은 좌시하지 않겠다는 의지를 내보이고 있어 선뜻 나서기가 쉽지 않다. 더욱이 투기과열지구 확대와 같은 메가톤급 대책을 만지작거린다는 뉴스에 투자자들이 위축되는 모습이다.

휴가철이 끝나는 8월 중순부터 가을 시장에 진입하는 9월까지 투자자들의 관심은 아무래도 신규 분양 아파트로 몰릴 것 같다.

◆다양한 분양물량 대기

8~9월 신규분양 시장의 특징은 '다양성'으로 압축할 수 있다. 서울 도심의 재개발 · 재건축 단지를 비롯,인천 경제자유구역에서 아파트 공급이 이어지고 남양주 별내지구 등 2기 신도시,광명 의왕 수원 등지 재건축과 도시개발사업 물량이 나오기 때문이다. 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 8~9월에는 전국 88개 단지에서 3만841세대가 일반 분양될 예정이다.

신도시와 택지지구로는 김포한강신도시와 남양주 별내지구가 분양을 앞두고 있다. 별내지구에선 이달에 쌍용예가(652세대)와 신일건업(544세대) 등 2개 단지가 공급되고 9월에는 현대아이파크(753세대)가 분양된다. 쌍용과 아이파크는 모두 128㎡ 이상의 중대형 아파트들이다.

광명과 의왕 등 경기권 재건축 물량도 본격 공급된다. 재건축 임대주택 의무비율이 완화돼 상반기에 조합원 총회를 다시 열고 분양 세대수를 결정한 재건축 단지들이 8월부터 분양몰이를 한다. 14일 경기 광명시 하안동에 두산위브 견본주택이 먼저 문을 연다. 이곳은 총 1248세대며 일반 분양은 300세대가 예정돼 있다. 의왕시에선 대한주택공사와 GS건설이 모두 합쳐 1195세대의 일반 분양을 오는 9월에 실시한다. 도시개발사업인 수원시 권선구의 수원아이파크 1336세대도 이달 중 처음 공급된다.

서울에선 마포구 공덕5구역,동작구 본동5구역,구로구 고척3구역 등 재개발 물량과 강동구 고덕동 재건축 등 물량이 쏟아진다. 동작구 본동의 래미안2차는 입지가 좋아 상당한 인기를 끌 전망이다. 다만,흑석뉴타운에선 분양가가 3.3㎡당 1700만~1900만원에 달했고 일부 구역에선 2000만원을 훌쩍 넘길 것으로 보여 분양가의 적정성은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

이 밖에 9월 중에는 보금자리주택 시범단지 사전예약자 선정 공고가 나고 10월에 사전예약 접수가 들어갈 예정이다. 강남 세곡,서초 우면,하남 미사,고양 원흥 등 총 4개 단지이다.

◆버블세븐 투자는 신중해야

강남 재건축 아파트를 중심으로 한 기존 아파트 투자는 한층 신중해질 필요가 있다. 강남 재건축 아파트값이 워낙 많이 오른 데다 재건축 가능연한 단축이 무위로 돌아가고 서울에선 소형 주택 의무비율 20%를 계속 유지해야 해 투자환경이 간단치 않게 됐다. 일부 재건축 아파트는 호가 하락 기미를 보이고 있고 주택담보대출 고정금리도 연일 상승 무드다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "정부의 부동산 규제책이 나오면 그때를 전후해 1억~2억원 정도 매입가가 차이날 수 있다"며 "강남권 매수자들은 매수시기를 2~3개월 늦추는 게 바람직해 보인다"고 조언했다.

조합원 지위 양도가 대폭 허용돼 서울시내 총 1만4000여세대 아파트가 매매될 수 있지만 매물이 얼마나 나올지는 아직 미지수다.

김규정 부동산114 부장은 "대상 아파트 총량이 1만4000여세대란 뜻이지 주택소유기간이 2년 이상 안된 소유주들도 있어 실제 매매 가능한 아파트가 그 정도는 안될 것"이라며 "재건축 아파트의 미래가치가 여전히 높아 자금 압박이 심한 소유주가 아니면 싸게 내놓지는 않을 것"으로 내다봤다.

◆역세권 소형 빌라도 유망

정부가 시장 안정을 위해 예의 주시하는 버블세븐 지역 아파트보다는 대출 규제 영향이 적은 도심 역세권 소형 아파트나 개발 호재가 있는 소액 투자 가능한 빌라,도시형 생활주택으로 활용 가능한 대지지분이 큰 단독주택도 투자가 유망하다.

하반기 재개발 구역지정을 위한 노후도 요건이 완화될 가능성이 있고 내년 4월 지자체 선거 등이 있어 투자 여건은 점점 좋아지고 있다. 목2,3,4동,창동 등 재개발 초기 단계 주택을 눈여겨볼 만하다. 합정 성수 구의 자양 등 한강변 일대의 소액 투자가 가능한 주택 또한 유망하다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com