[연말 내집마련 가이드] 높치기 아까운 수도권 유망택지 미분양 '찜'해볼까

양도세 면제 만료전 계약하면 유리
김포 한강신도시·파주 교하, 서울 접근성 뛰어나
고양·수원 등도 알짜 넘쳐

양도소득제 감면 혜택 종료가 내년 2월로 다가옴에 따라 신규 분양시장은 물론 기존 미분양 아파트에도 수요자들의 관심이 집중되고 있다.

양도세 감면(면제)혜택은 신축 및 미분양 주택을 구입했다가 나중에 다시 팔 경우양도소득세를 5년간 감면해 주는 조치다. 양도세 감면 정책의 만료시점인 2월11일 이후 구입할 경우 일반세율인 6~33%가 적용된다. 감면(면제) 혜택을 받을 수 있는 기간이 앞으로 두 달여에 불과하기 때문에 신규 주택 구입을 염두에 둔 수요자라면 서두를 필요가 있다

그러나 양도세 감면 혜택만을 고려해 아파트를 분양받는 것은 위험하므로 해당 단지에 관련된 다른 요소들도 꼼꼼히 살펴야 한다. 양도세 감면 수혜대상지역은 서울을 제외한 수도권 · 지방이며 지역별로 감면 폭이 다르다. 수도권 과밀억제권역은(일산 · 수원 · 성남 · 부천 등) 60% 감면되지만 비과밀 억제권역은(김포 · 파주 · 양주 · 용인 등)100% 면제된다.

또 양도세는 양도차익이 발생한 경우 내는 누진세이기 때문에 집값이 전혀 오르지 않는다면 양도세 혜택이 없다. 이런 점에서 신규 주택을 고를 때는 반드시 주변 개발호재가 많아 입주 후 아파트 가격이 많이 오를 만한 곳을 골라야 한다.

공공기관이 개발하는 공공택지지구인 신도시의 경우 개발호재가 많고 편의시설이 다양하게 갖춰져 수도권 1기 신도시 내 아파트들은 대부분 분양가 대비 5배 이상 집값이 상승했다. 따라서 양도세가 면제 되는 신도시에 공급 중인 아파트에 집중할 필요가 있다.

2기 신도시의 경우 분양가 상한제가 적용돼 분양가가 비싸지 않은 데다 서울과의 접근성이 우수해 입지가 상대적으로 훌륭하다. 총부채상환비율(DTI) 규제도 받지 않아 일거양득을 올릴 수 있는 기회이다. 2기 신도시에 포함되면서 양도세 100% 면제 혜택을 누릴 수 있는 지역으로는 김포 한강신도시와 파주 교하신도시를 꼽을 수 있다. 주변 시세 대비 분양가가 저렴하며 넉넉한 개발호재로 주목 받고 있는 점도 매력이다.

◆김포 한강신도시

김포 한강신도시는 수도권 2기 신도시 중 서울과 가장 가깝다. 서울 시계까지 12㎞거리밖에 안 된다. 여기에 국내 최초 수로도시를 선보이는 한강신도시는 16㎞ 수로 및 실개천 조성，수로를 따라 공원，문화시설，상업시설 등이 들어선다. 올림픽대로와 김포한강신도시를 직접 연결하는 김포한강로，김포경전철，제2외곽순환도로 등 교통망 또한 개선되고 있어 사실상 서울 생활권에 속한다는 말이 나온다.

한강 하구에 설치된 군부대 철책은 2010년 말 철거될 예정이다. 김포한강로 부근의 한강변 자연경관 개선과 더불어 시민들의 새로운 휴식공간으로 제공된다.

2011년 완공 예정인 경인 아라뱃길(옛 경인운하)과 양촌지방산업단지,한강시네폴리스 조성으로 한강신도시의 자족기능과 투자가치가 한층 높아질 전망이다.

또한 부지 바로 옆에 조성되는 검단1，2신도시를 합하면 수도권 최대 규모의 위용을 자랑한다. 그 규모는 분당신도시의 1.5배，일산신도시의 2배에 달한다.

김포한강신도시에서는 23일 삼성물산，경기도시공사 등 6개 건설사에서 7900여세대가 동시분양에 들어간다. 대형건설사 브랜드와 대단지가 많아서 수요자들의 주목을 끌고 있다. 중흥건설이 Ab－13BL에 내놓을 '중흥S－클래스 리버티'는 1470채의 대단지이고,중형 임대아파트로 구성된 이색물량이다. 분양가도 저렴하고 5년 이후 일반 아파트로 분양된다.

이들 동시분양 물량 이외에도 최근 분양했던 신규 단지들도 관심대상이다. 초기 계약이 끝난 상황에서 로열층 물량이 많이 남아 있어 실수요자들이 발품을 팔아보면 의외로 좋은 아파트를 양호한 조건에 구입할 수 있다.

주요 단지로는 청약당시 최고 10.88 대 1의 경쟁률을 기록한 '한양수자인'이 꼽힌다. 113㎡ 이하의 중소형으로 구성됐다. 시범단지인 장기지구와 접해 있고 김포도시철도 역세권으로 입지가 뛰어나다.

또한 단지녹지율이 56%로 신도시 최대의 녹지율을 자랑하며 피트니스센터,골프연습장，주민카페 등 대형 커뮤니티 시설 외에 6개 동의 필로티 하부에 소규모 커뮤니티 시설과 방문자 대기소인 아웃도어 라운지 등 다양한 입주민 시설도 갖춰진다.

◆파주 교하신도시

교하신도시는 최근 개통한 경의선 복선전철의 최대 수혜지로 꼽힌다. 현재 성산역까지 30분대 접근이 가능하며，향후 용산까지 개통되면 서울 진입은 더욱 빨라질 것으로 예상된다.

교하신도시에서 상암동을 연결하는 제2자유로가 현재 공사 중이며，고양시와 파주를 연결하는 김포~관산 간 도로，서울 · 파주 · 문산을 연결하는 서울~문산 간 고속도로 등 편리한 광역교통망이 갖춰질 예정이다.

전 가구에 광케이블이 설치되는 유비쿼터스 도시로 조성되고 일산신도시，교하택지지구，파주LCD 지방산업단지 등 7개 산업 단지가 위치하기 때문에 배후수요가 풍부한 것으로 평가받고 있다.

주요 미분양 아파트 가운데 삼부르네상스가 관심대상이다. 79~171㎡형으로 구성됐고,전체 724채 규모다. 최고 30층으로 신도시 초입에 있으며 교하신도시 내 최고층 단지여서 랜드마크 단지 역할을 한다. 중도금 이자후불제，계약금 10%와 중도금 10% 등 분양대금의 20%를 잔금으로 이월해 준다.

분양대행사인 좋은집 C&D 김병주 대표는 "미분양 아파트를 고를 때는 대규모 택지지구나 신도시에 있는 단지를 선택하는 게 상대적으로 유리하다"며 "이들 지역 중에서도 분양가 상한제가 적용돼 상대적으로 분양가가 저렴하고 실수요층이 주택을 구입하는 게 투자가치가 있다"고 설명했다.

성선화 기자 doo@hankyung.com