[오피스텔 투자 주의보] 강남3구 100실 이상은 전매 제한

오피스텔 투자 유의점

오피스텔이 수익형 부동산 상품으로 인기를 얻는 이유는 상가보다 관리가 쉽고 임차인도 많다는 점이다. 임대 수요가 많은 소형 오피스텔은 투자금액도 1억~2억원으로 상가나 아파트보다 상대적으로 적다.

하지만 오피스텔 투자시 주의점이 적지 않다. 오피스텔은 기본적으로 주택이 아닌 업무용 시설이다. 이로 인해 아파트 소유자가 오피스텔을 1실 더 갖는다고 해서 1가구 2주택자가 되지 않는다.

사무실 용도가 아닌 주거용으로 사용하면 사정이 달라진다. 거주자가 전입 신고를 했는지 여부가 중요하다. 임차인이 전입신고를 하면 주택으로 간주된다. 일부 오피스텔 소유자들이 전입신고를 하지 않는 조건으로 임대료를 소폭 낮춰주는 것은 이 때문이다. 상가 · 오피스텔 컨설팅업체인 해밀컨설팅의 황용천 사장은 "주택 소유자가 오피스텔을 주거용으로 세 놓으면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다는 점에 주의해야 한다"고 조언했다.

오피스텔은 청약통장을 사용하지 않고도 분양받을 수 있다. 지역에 따라선 전매제한 규정이 적용된다. 투기과열지구인 서울 강남3구(강남 · 서초 · 송파구)의 100실 이상 오피스텔은 분양 계약일부터 완공(또는 소유권 등기) 때까지 전매가 제한된다. 물론 강남3구라도 99실을 밑도는 오피스텔은 언제든 전매가 가능하다.

오피스텔 분양가도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 분양가 수준을 파악하려면 전용면적(실제 사용 면적)과 계약면적(전용면적에 공용면적을 합한 규모)의 비율인 전용률이 중요하다. 일반적으로 아파트는 전용률이 70~80% 정도지만 오피스텔은 50%대가 많다.

세금과 주차규모 등도 주거시설과 차이가 있다. 오피스텔은 매입가격의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 9억원 이하 아파트의 취득세는 올해 말까지 50% 인하된다. 주거시설의 주차 기준은 가구당 최소 1대 이상이지만 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 세대당 0.8대만 충족하면 돼 주차 시설이 부족할 수 있다.

김진수 기자 true@hankyung.com