부동산 시장 트렌드의 변화

[김학주의 대한민국 부동산을 말한다] 1편. 부동산 시장 트렌드의 변화 부동산 시장이 숨가쁘게 변화하고 있다. 아파트시장의 하락을 단순한 부동산 시장의 몰락으로 보는 이가 많다. 아니 여론과 매체가 큰 변화를 무시하고 기다렸다는 듯이 대세 하락론 만을 부각 시키는 건 아닐까? 현재의 시장을 전체 부동산의 몰락으로 보기에는 확실히 무리가 있다. 트렌드의 변화로 받아들여야 한다. 1998년 분양권 시장부터 시작해 2002년 아파트의 급부상, 2004년 재건축,2006년 다세대주택(빌라)로 이어져 2008년 다세대 주택을 신축할 수 있는 단독주택까지 연일 최고가를 갱신하며 시세 차익형 부동산이 시장을 주도했다. 특히 수능이 어려워 지면서 학군이 좋은 평지에 있는 대단지 아파트들이 가격을 주도하기 시작했다. 끝없이 오를 것 같던 부동산은 2009년 학생수의 급감소, 입시제도의 변화, 글로벌 경기불황 이라는 악재를 맞이하며 1.평지 2.대단지 3.학군 등의 3박자를 갖춘 아파트는 불패한다는 신화를 여지없이 깨버리고 전체 아파트 시장을 끝없는 하락세로 끌고 가게 된다. 2010년 지방광역시 아파트 시장은 수도권과 정 반대의 길을 걷고 있었다. 아파트 가격이 주택시장에서 급 상승하기 시작했는데 이는 새로운 변화 보다는 오랫동안 상승세가 없었던 광역시 아파트들의 물가상승여력이 일시에 반영된 결과일 뿐이지 아파트 시장을 상승세로 전환시키기에는 부족했다. 그러나 수도권의 부동산 시장전체가 하락만 하고 있었던 것은 아니다. 2010년 글로벌 경제의 불안에도 불구하고 수익형 부동산의 대명사인 오피스텔과 수익형 부동산을 공급할 수 있는 역세권의 단독주택 가격은 아파트 시세의 하락과 맞물려 상대적으로 높은 상승을 보이고 있다. 이는 저출산 고령화라는 사회적 변화에 맞추어 부동산 시장이 새롭게 재편성 되고 있는 과정을 보여주고 있는 것이다. 시세 차익형 부동산의 대명사인 아파트와 재건축 아파트, 특히 학군이 좋은 아파트 단지들은 최고가 대비 평군 20%이상이 하락하며 부동산 시장의 거래가 완전히 멈춘것 처럼 보였지만 그 속에서 저출산에 의한 학생 감소, 고령화에 따른 노후 불안, 1~2인 가구수의 증가등의 영향으로 안전한 임대 수익형 주택으로 갈아타는 새로운 거대 세력을 만들게 된다. 최근 3년동안은 안전한 월세를 선호하는 새로운 세력들이 오피스텔, 도시형 생활주택 등의 임대수익형 부동산에 엄청난 수요를 불러 일으켰고 공급자들은 그 수요에 부응하여 만족할만한 공급을 지속적으로 하게 된다. 임대 수익형 부동산에 대한 수요는 지금도 늘고 있지만 과잉공급에 따른 공실에 대한 불안 요소는 임대형 부동산에 항상 존재하는 가장 큰 불안요소이다. 최근 임대 수익형 부동산의 과잉 공급을 걱정하며 바닥론이 제기되는 차익형 부동산(재건축등)에 투자해야 하는건 아닐까라는 질문을 많이 받고 있다. 부동산은 생산이 불가능한 재화, 즉 공급이 한정된 재화이기 때문에 가치가 있는 것이다. 한정된 재화는 수요보다 공급이 부족해야 가격이 상승한다. 보금자리 100만호 공급에 따라 공급과잉 걱정을 해야 하는 아파트는 이미 상품으로서의 가치를 상실했으며 실수요자에 의한 가격회복만을 기다리는 추세이다. 그 자리를 자연스럽게 월세를 매월 받음으로 안정된 수익률 기대할 수 있는 수익형 부동산이 상품성을 강조하며 대세 상품으로 떠오르는 것은 우리나라 뿐만이 아닌 가까운 일본등의 선진국에서도 일어나고 있고 이제 시작에 불과할 뿐이다. 대세를 따르자면 차익형 부동산의 가격회복을 기다렸다가 수익형 부동산으로 자연스럽게 갈아타는 것이 부동산 투자의 정석이 된다. 단지 매도후 매수라는 공식은 흐름만 탈뿐 저가매수, 가치투자가 가능하기에는 발이 느린감이 없지 않다. 남들보다 한발 먼저움직이는 혜안이 필요하다. 물론 오피스텔 과잉 공급과 도시형 생활주택에 대한 공실에 대한 위험도는 항상 존재한다. 이는 과잉 공급에 대한 걱정보다는 임대 수요에 대한 위험을 살피며 투자한다면 쉽게 극복 할 수 있다. 수요가 생기는 지역, 수요가 생길만한 지역에 넘쳐나는 공급은 쉽게 채워진다. 반대로 수요가 더 이상 늘어날 수 없는 지역에 약간만 과잉 공급되어도 장기적 불량 공실을 발생 시킬 수 있다. 베드타운을 피하고 직주접근이 용이한 지역위주의 투자가 필요하다. 베드타운인 제 1기 신도시 분당, 일산, 산본, 평촌등의 지역은 실질적으로 임대주택을 초과 공급 할 수 있는 부지가 없어 신규 수요도 없지만 공급과잉 걱정도 없다. 그러나 이 지역주변의 구도심은 저렴한 토지가격을 기반으로 수요도 없는 소형 임대주택을 현재도 초과해서 공급하고 있다. 반대로 도심에 해당하는 종로구, 중구와 용산 등은 임대주택 공급이 지속되고 있지만 그에 상응하는 수요도 증가하고 있다. 더구나 이 지역들은 임대주택의 원산지인 단독주택의 가격이 상승하고 있거나 이미 높은 가격이 형성되어 있어서 추가공급이 여의치 않은 지역이다. 즉 임대주택에 대한 희소성이 존재하고 있다. 더 큰 문제는 양쪽 지역들이 투자가치의 상이성과는 별개로 가격 차이에 있어서 투자성을 검토할 만큼 가격 차이를 보이지 않고 있는 것이다. 저출산 고령화로 인한 변화는 소비성이 강한 젊은층의 1,2인가구를 도심과 더블 역세권등으로 끌어들이고 있다. 그 반출지역이 신도시 주변지역이 된다면 양극화 현상의 희생양이 되지 않게 준비를 해야 할 것이다. 최근 부동산의 변화는 차익형에서 수익형 부동산으로 넘어오는 큰 언덕에 지나지 않는 다는 사실을 명심해야 할 것이다. 한국경제TV 핫뉴스 ㆍ연적의 코를 물어 뜯어, 3년형 선고 ㆍ`기자도 사람` 물고기에 기겁한 女기자 눈길 ㆍ`0.09kg` 세계에서 가장 작은 견공 메이시 ㆍ`파격노출` 임정은, 아찔한 옆모습 `드레스는 목에 걸칠 뿐~` ㆍ미코출신 허윤아, 100인 남성앞에서 아찔 몸매 과시 ⓒ 한국경제TV, 무단 전재 및 재배포 금지