규제 완화 '4대 호재'…주택시장 '4년 침체' 탈출 기대

서울 강남, 평택·수원 등 택지지구 중소형 아파트 유망…분당 등 1기신도시 리모델링 관심

달라진 2014 부동산정책과 투자전략

취득세·양도세 인하…11조원 저금리 주택 대출
수직증축 리모델링…청약연령 19세로 확대

올해 부동산시장은 과거 활황기 때 만들어졌던 규제가 대부분 사라졌다. 작년 말 국회에서 ‘다주택자 양도세 중과 폐지’ 등 핵심 개정안들이 줄줄이 통과됐기 때문이다. 오랜만에 ‘규제 무풍시대’에 접어든 만큼 부동산업계에서는 금융위기 이후 지속된 ‘4년 침체’ 해소에 대한 기대감도 커지고 있다. 전문가들은 올해 부동산시장에서는 4가지 주요 정책 호재가 있다고 분석했다. 주택 취득세 영구 인하를 비롯해 △정부의 모기지(주택담보대출) 상품 통합과 자금 확대 △수직증축 리모델링 허용 △주택청약 대상 확대 등이다. 거래시장과 분양시장 활성화 정책들이다. 전문가들은 “규제 완화 이외에도 주택 매수세 확대를 위한 금융·세제 지원도 올해는 특히 많아서 내집 마련을 희망하는 실수요자들은 적극적으로 움직일 필요가 있다”고 조언했다.

○택지지구 중소형 아파트 눈여겨볼 만

새해에는 우선 취득세 인하로 주택 구입 부담이 줄어든다. 기존보다 취득세율이 1%포인트 낮아져 주택가격 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%만 내면 된다. 6억~9억원 주택의 취득세율(2%)은 과거와 같다.

다주택자가 집을 팔 때 차익의 최고 60%까지 세금을 물도록 한 양도세 중과도 폐지되면서 주택 거래가 더욱 늘어날 전망이다.

전문가들은 취득세율 인하에 따른 수혜 단지가 많은 서울 강남과 수도권 택지지구 아파트 거래가 활성화될 것으로 예상했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “취득세 인하 혜택을 받는 9억원 초과 주택은 90%가 서울에 몰려 있고, 6억원 이하 주택도 절반 이상 수도권에 있다”며 “서울 강남 지역과 평택·수원 등지의 택지지구 중소형 아파트를 주목할 만하다”고 분석했다.

무주택 서민 등을 위한 정부의 지원도 강화된다. 정부는 올해 모기지 상품을 통합해 사상 최대인 11조원(12만가구) 규모로 집행할 계획이다. 이에 따라 수도권 전세난을 겪는 무주택 서민들의 주택 구입 여건이 개선돼 내 집 마련에 나서는 세입자가 늘 것으로 예상된다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 “서울 강남권의 전세난을 피해 성남·용인·수원 등 경기 남부 지역으로 옮겨가는 세입자가 늘 수 있다”며 “이들이 집 사기에 나서면 경기 남부 아파트값이 오를 것”이라고 내다봤다.

○1기신도시, 수직증축 리모델링 눈길

새해에는 리모델링 시장도 활성화할 전망이다. 아파트를 리모델링할 때 수직증축을 허용하는 내용의 주택법 개정안이 국회를 통과해 오는 4월25일부터 시행될 예정이다.

지은 지 15년 넘은 아파트는 최대 3개 층까지 위로 올릴 수 있고, 가구 수도 15%까지 늘릴 수 있게 됐다.

전문가들은 수직증축 리모델링의 대표적 수혜 지역인 경기 분당·일산 등 1기신도시와 서울 일부 지역에서 관련 시장이 커질 것으로 전망하고 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “신도시 주민들은 수직증축 리모델링에 대한 관심이 많다”며 “주변 집값이 3.3㎡당 1800만원은 돼야 수익성이 있다는 분석도 있는 만큼 투자 목적의 접근은 신중할 필요가 있다”고 지적했다.

올해부터는 주택청약 수요도 일부 증가할 것으로 예상된다. ‘주택공급에 관한 규칙’이 개정돼 아파트에 청약할 수 있는 연령이 기존 만 20세에서 19세 이상으로 확대됐기 때문이다. 이에 따라 세종시·혁신도시 등 신규 분양이 많은 지방 주택시장에 청약자가 늘 것으로 전망된다.

다주택자는 올해 전략적 선택이 필요하다는 지적도 나온다. 안명숙 우리은행 부동산팀장은 “다주택자의 경우 양도세 중과 폐지에 따라 주택임대사업을 할지, 주택을 정리할지 선택해야 하는 시기가 될 것”이라고 말했다.

안정락/이현일 기자 jran@hankyung.com