[부동산 취재파일] `강남 재건축` 차별화 시작된다
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강남 재건축 아파트값이 7.24 부동산 대책 이전으로 다시 내려 앉았습니다.
강남 지역은 부동산 시장의 바로미터 역할을 하기 때문에 관심이 그만큼 높은데요.강남 재건축 시장 어떻게 봐야 할까요?
취재기자와 함께 얘기 나눠보겠습니다.
김덕조 기자 나와 있습니다.
먼저 제가 간단히 이야기했지만, 강남 재건축 시세 요즘 어떻습니까?
`초이노믹스`가 본격화되면서 부동산 시장에는 7.24대책, 그리고 9.1 부동산대책이 연이어 나왔는데요.
그 효과는 좋았습니다.
거래가 살아났고, 미분양이 상당부분 소진됐고, 그리고 특히 분양시장은 뜨거웠습니다. 강남 재건축 시장 역시 재건축 규제 완화 등의 호재로 상승했는데요.
그러다 10월 들어 하락세를 보이기 시작했습니다.
`국내 경기흐름이 좋지 않다`, `유럽 등 글로벌 경제환경이 녹록치 않다` 이러한 이야기들이 나오면서 조금 더 지켜볼까 하는 생각들을 하시는 것 같습니다.
현장 기자로써 느끼는 강남권의 체감 지수는 어떻습니까?
일단 시세는 조금 하락한 것이 맞죠.
하지만, 지난해에 비하면 오른 것이구요.
공인중개사들은 이러한 조정을 일시적으로 보고 있습니다.
저 역시 그러한 시각이 강한데요.
강남이라는 특수성을 인지해야 한다는 것이죠.
여기서 전문가를 연결해서 간단히 한번 들어보죠.
부동산써브의 조은상 리서치 팀장 전화연결했는데요.
같이 한번 들어보시죠.
조 팀장님, 먼저 강남 재건축 시세 단기적인 측면과 장기적인 측면으로 나눠서 어찌 생각하시나요?
조은상 부동산써브 리서치 팀장
"9.1부동산대책 이후 크게 올랐던 재건축 아파트 가격이 대책 이전 수준으로 떨어지는 등 약세를 보이고 있습니다.
하지만 일시적인 가격 조정일 뿐 추가 하락폭이 크지는 않을 것으로 예상됩니다.
강남 재건축에 대한 관심이 여전히 높고 대기 수요도 풍부하기 때문입니다."
이따가 제가 또 이야기를 하겠지만 요즘 강남 재건축 시장도 차별화가 진행되고 있다는 생각이 듭니다. 어떻습니까?
조은상 부동산써브 리서치 팀장
"재건축은 전체적인 시장 흐름보다 개별적인 특성이 더 중요하므로 단지별로 접근할 필요가 있습니다.
우선 사업 추진 속도가 빠를수록 수익이 극대화될 수 있으므로 조합원간 갈등이 심한 곳은 피하는 것이 좋습니다.
또, 재건축 이후 시세까지 고려한다면 가급적 그 지역의 랜드마크가 될 가능성이 높은 단지를 고르는 것이 유리합니다.
아무래도 재건축은 사업 기간이 10년 이상 소요되는 장기 사업이기 때문에 단기 매매차익 보다는 중장기적 관점에서 접근하는 것이 좋겠습니다."
감사합니다.
그러면 강남의 뜨거운 재건축 시장은 어디를 봐야 합니까?
최근 재건축 분양 성적표부터 확인해 보죠.
올해는 서초의 재건축 물량 분양이 큰 인기였는데요.
올해 서초구의 마지막 물량인 서초 힐스테이트 서리풀이 평균 23.8대1의 경쟁률을 기록하며 전가구 1순위에서 마감됐습니다
그 전에 분양한 서초 래미안 에스티지는 평균 71대1, 아크로리버파크 2차는 17대1, 푸르지오써밋은 14.대1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.
강남 재건축 청약 경쟁률을 보니 상당한데요.
그러면 지금 재건축을 추진하고 있는 단지들은 사업 추진에 속도를 내고 있겠네요?
그렇습니다.
아크로리버파크로 확인이 된 반포지역 재건축 단지에 다녀왔는데요.
반포주공 1단지 1,2,4주구를 취재했습니다.
1973년에 입주를 시작했는데요.
이제 불혹의 나이를 넘어섰습니다.
인근 2단지에는 2009년 래미안 퍼스티자가 3단지에는 2008년말 반포자이가 입주를 했습니다.
또한 최근에는 바로 옆단지에 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 1,2회차에 걸쳐 초고가 아파트 논란에도 완판을 기록했습니다
반포주공1단지는 내년 사업시행계획을 수립하고 오는 2019년 입주를 목표로 하고 있습니다.
근데 여기서 약간의 서울시와의 조정이 필요한 부분이 있는데요.
바로 몇층으로 하느냐입니다.
서울시는 35층을 이야기하고 있고, 조합층은 45층으로 올리길 원하고 있습니다.
조합 얘기를 한번 들어보죠.
오득천 반포 주공1단지(1,2,4주구) 재건축 조합장
"서울시는 서울시민이 한강을 고유하기 위해 저층을 유도하고 있다.
한강과 현충원은 저층으로 해서 서울시가 유도하는 저층으로 가고 중간에 있는 10여개 동은 높낮이을 밸런스를 맞춰서"
특히 반포주공1단지의 경우는 워낙 땅이 넓어서 여러 혜택이 많은데요.
참고로 33평 아파트를 가지고 있는 조합원의 경우는 나중에 33평 한 채와 25평 한 채 그리고 약간의 현금도 받을 수 있을 것으로 보입니다.
지금 33평의 시세가 20억원 정도 나가는 것을 보면 나중에 분양 이후 수지가 비슷하게 맞겠죠.
그런데 지금 재건축 추진에 있어서 걸림돌도 있죠?
바로 초과이익환수제 유예기간이 올해말로 종료된다는 점입니다.
그래서 여기저기 조합들이 연내 관리처분계획인가를 신청하려고 난리인데요.
부동산 전문가들의 예상은 아마도 연기될 것으로 보고 있습니다
앞서 얘기한대로 최경환발 부동산 활성화 정책이 4개월도 안되서 시들해지고 있기 때문에 또다시 뭔가 당근책을 내놓을 것이란 예측입니다.
초과이익환수제 유예가 그대로 지속되고요.
아마 폐지는 쉽지 않을 것 같구요.
분양가 상한제도 이제 폐지쪽으로 손 볼 때가 됐습니다.
그리고 중요한 것은 분양시장만 지금 호황인데 매매시장을 살릴 수 있는 특단의 방안들도 이제는 좀 피부로 느낄 수 있는 대책들로 나와야 할 것으로 보입니다.
김덕조 기자였습니다.
김덕조기자 djkim@wowtv.co.kr
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강남 지역은 부동산 시장의 바로미터 역할을 하기 때문에 관심이 그만큼 높은데요.강남 재건축 시장 어떻게 봐야 할까요?
취재기자와 함께 얘기 나눠보겠습니다.
김덕조 기자 나와 있습니다.
먼저 제가 간단히 이야기했지만, 강남 재건축 시세 요즘 어떻습니까?
`초이노믹스`가 본격화되면서 부동산 시장에는 7.24대책, 그리고 9.1 부동산대책이 연이어 나왔는데요.
그 효과는 좋았습니다.
거래가 살아났고, 미분양이 상당부분 소진됐고, 그리고 특히 분양시장은 뜨거웠습니다. 강남 재건축 시장 역시 재건축 규제 완화 등의 호재로 상승했는데요.
그러다 10월 들어 하락세를 보이기 시작했습니다.
`국내 경기흐름이 좋지 않다`, `유럽 등 글로벌 경제환경이 녹록치 않다` 이러한 이야기들이 나오면서 조금 더 지켜볼까 하는 생각들을 하시는 것 같습니다.
현장 기자로써 느끼는 강남권의 체감 지수는 어떻습니까?
일단 시세는 조금 하락한 것이 맞죠.
하지만, 지난해에 비하면 오른 것이구요.
공인중개사들은 이러한 조정을 일시적으로 보고 있습니다.
저 역시 그러한 시각이 강한데요.
강남이라는 특수성을 인지해야 한다는 것이죠.
여기서 전문가를 연결해서 간단히 한번 들어보죠.
부동산써브의 조은상 리서치 팀장 전화연결했는데요.
같이 한번 들어보시죠.
조 팀장님, 먼저 강남 재건축 시세 단기적인 측면과 장기적인 측면으로 나눠서 어찌 생각하시나요?
조은상 부동산써브 리서치 팀장
"9.1부동산대책 이후 크게 올랐던 재건축 아파트 가격이 대책 이전 수준으로 떨어지는 등 약세를 보이고 있습니다.
하지만 일시적인 가격 조정일 뿐 추가 하락폭이 크지는 않을 것으로 예상됩니다.
강남 재건축에 대한 관심이 여전히 높고 대기 수요도 풍부하기 때문입니다."
이따가 제가 또 이야기를 하겠지만 요즘 강남 재건축 시장도 차별화가 진행되고 있다는 생각이 듭니다. 어떻습니까?
조은상 부동산써브 리서치 팀장
"재건축은 전체적인 시장 흐름보다 개별적인 특성이 더 중요하므로 단지별로 접근할 필요가 있습니다.
우선 사업 추진 속도가 빠를수록 수익이 극대화될 수 있으므로 조합원간 갈등이 심한 곳은 피하는 것이 좋습니다.
또, 재건축 이후 시세까지 고려한다면 가급적 그 지역의 랜드마크가 될 가능성이 높은 단지를 고르는 것이 유리합니다.
아무래도 재건축은 사업 기간이 10년 이상 소요되는 장기 사업이기 때문에 단기 매매차익 보다는 중장기적 관점에서 접근하는 것이 좋겠습니다."
감사합니다.
그러면 강남의 뜨거운 재건축 시장은 어디를 봐야 합니까?
최근 재건축 분양 성적표부터 확인해 보죠.
올해는 서초의 재건축 물량 분양이 큰 인기였는데요.
올해 서초구의 마지막 물량인 서초 힐스테이트 서리풀이 평균 23.8대1의 경쟁률을 기록하며 전가구 1순위에서 마감됐습니다
그 전에 분양한 서초 래미안 에스티지는 평균 71대1, 아크로리버파크 2차는 17대1, 푸르지오써밋은 14.대1의 높은 경쟁률을 기록했습니다.
강남 재건축 청약 경쟁률을 보니 상당한데요.
그러면 지금 재건축을 추진하고 있는 단지들은 사업 추진에 속도를 내고 있겠네요?
그렇습니다.
아크로리버파크로 확인이 된 반포지역 재건축 단지에 다녀왔는데요.
반포주공 1단지 1,2,4주구를 취재했습니다.
1973년에 입주를 시작했는데요.
이제 불혹의 나이를 넘어섰습니다.
인근 2단지에는 2009년 래미안 퍼스티자가 3단지에는 2008년말 반포자이가 입주를 했습니다.
또한 최근에는 바로 옆단지에 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 1,2회차에 걸쳐 초고가 아파트 논란에도 완판을 기록했습니다
반포주공1단지는 내년 사업시행계획을 수립하고 오는 2019년 입주를 목표로 하고 있습니다.
근데 여기서 약간의 서울시와의 조정이 필요한 부분이 있는데요.
바로 몇층으로 하느냐입니다.
서울시는 35층을 이야기하고 있고, 조합층은 45층으로 올리길 원하고 있습니다.
조합 얘기를 한번 들어보죠.
오득천 반포 주공1단지(1,2,4주구) 재건축 조합장
"서울시는 서울시민이 한강을 고유하기 위해 저층을 유도하고 있다.
한강과 현충원은 저층으로 해서 서울시가 유도하는 저층으로 가고 중간에 있는 10여개 동은 높낮이을 밸런스를 맞춰서"
특히 반포주공1단지의 경우는 워낙 땅이 넓어서 여러 혜택이 많은데요.
참고로 33평 아파트를 가지고 있는 조합원의 경우는 나중에 33평 한 채와 25평 한 채 그리고 약간의 현금도 받을 수 있을 것으로 보입니다.
지금 33평의 시세가 20억원 정도 나가는 것을 보면 나중에 분양 이후 수지가 비슷하게 맞겠죠.
그런데 지금 재건축 추진에 있어서 걸림돌도 있죠?
바로 초과이익환수제 유예기간이 올해말로 종료된다는 점입니다.
그래서 여기저기 조합들이 연내 관리처분계획인가를 신청하려고 난리인데요.
부동산 전문가들의 예상은 아마도 연기될 것으로 보고 있습니다
앞서 얘기한대로 최경환발 부동산 활성화 정책이 4개월도 안되서 시들해지고 있기 때문에 또다시 뭔가 당근책을 내놓을 것이란 예측입니다.
초과이익환수제 유예가 그대로 지속되고요.
아마 폐지는 쉽지 않을 것 같구요.
분양가 상한제도 이제 폐지쪽으로 손 볼 때가 됐습니다.
그리고 중요한 것은 분양시장만 지금 호황인데 매매시장을 살릴 수 있는 특단의 방안들도 이제는 좀 피부로 느낄 수 있는 대책들로 나와야 할 것으로 보입니다.
김덕조 기자였습니다.
김덕조기자 djkim@wowtv.co.kr
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