입찰했다 하면 수천대 일 경쟁률, 하반기 상가주택용지 공급 어디서 하나?

용지공급 주체별로 공급조건 달라
상권 형성시기 빠른 곳 주목할만
주변 시세는 물론 주변 입지 환경분석 꼼꼼히 해야

부산명지 최고 6234:1, 광주효천 최고 4521:1, 김포한강신도시 최고 3268:1, 경기 고양삼송 최고 4488:1, 파주운정신도시 3426:1, 원주 기업도시 최고9395:1, 영종하늘 신도시 최고 9204:1, 부천 옥길지구 최고 4700:1 .....'

로또 당첨과 비교될 만큼 치열했던 수도권과 지방의 점포겸용 단독주택용지 입찰 공급 최근 결과들이다.

상가주택용지에 대한 이런 폭발적인 시장의 반응은 장기화되고 있는 저금리 기조와 베이비부머 세대의 은퇴 가속화 등과 밀접한 관계가 있다.

은퇴를 맞은 베이비부머들의 경우 대체로 중대형 평형아파트와 일부 현금 유동자금을 가지고 있지만 본인의 주거안정과 노후생활자금을 마련하기 위한 뾰족한 방편이 없는 상황에서 집을 팔아 투자상품에 투자하는 것은 부담스러운 반면 상가주택용지를 낙찰 받을 경우 4층에 실거주하면서 2∼3층을 전세로 임대하면서 나오는 전세보증금을 활용해 건축비를 융통하고 1층을 상가로 임대를 놓을 경우 주거안정과 노후생활자금 확보라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있기 때문이다.

실제로 198~330㎡ 규모 수도권 상가주택 용지 1필지는 분양가가 3억~5억원 수준으로 건축비는 주거 형태에 따라 다르나 5억~6억원 안팎이다. 4층 건물을 지어 1층 상가, 2~3층 원룸(8가구 기준)을 임대하고 4층에 실거주할 경우 연 4~5%의 수익률을 거둘 수 있다

한국토지주택공사(LH)는 올해 하반기 전국 7개 지구에 상가주택용지 총 316필지(7만9300㎡)를 공급할 계획이다.

8월 안성 아양지구 46개 필지, 9월 동탄2신도시 80개 필지, 10월 남양주 별내신도시 69개 필지 등이 연달아 나올 예정이며 특히 동탄2신도시와 남양주 별내신도시 내 점포겸용 단독주택용지의 입찰 열기가 뜨거울 것으로 예상된다.

일산 풍동 민간업체(애니아트힐즈)의 경우 전매제한이 없고 대규모 단지형인데다 애니골 카페촌 먹자상권의 후광을 받을 수 있다는 점이 장점이며, 반경 500m안에 이마트, 풍산역, 고양 국제청소년문화센터 부지 주변 녹지공원의 산책로, 동국대 병원, 하늘초교, 안곡초ㆍ중교, 풍동초교, 동국대, 풍산도서관, 마두도서관 등 공공시설과 편의시설이 있어 생활인프라가 잘 갖춰져 있다.

9월 부산도시개발공사의 일광지구는 A6블럭을 주택개발업체에 최고가 낙찰방식으로 공급해 고양일산이나 용인, 판교 등지에 공급된 고급형 타운하우스가 들어설 수 있도록 유도한다는 방침이다. 부산도시공사가 블록형 단독주택용지를 공급하기는 처음이다.

상가주택 투자 광풍이 불고 있기는 하지만 우려의 목소리도 적지 않다.

우선 투자자들이 희망하는 실거주 상태로 4∼5%대의 수익률을 거두려면 용지청약 전에 주변상권의 시세와 상권 연계성, 그리고 공급주체별 전매제한이나 유도하는 건축 지침과 조건 등을 미리 숙지해야 한다.

실제로 동판교와 서판교의 대지 260㎡, 연면적 380㎡로 개발된 상가주택 매물을 살펴보면 타 지역과 달리 3층까지만 개발할 수 있어서 한 층 정도가 타 지역보다 낮다. 이에 따라 수익성이 떨어져 주인이 거주하는 경우 2% 내외의 낮은 수익이 나오는 경우들이 많다.

이외에도 추후 주차난등을 감안해 인접필지에 주차필지가 있는 용지를 선택하거나 이면보다는 전면 도로노출이 좋은 코너입지 등을 선택하는 것도 투자자가 알아야 할 노하우다.

이와 관련 상가투자 정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "상가주택의 경우 저층부 상가개발에 대한 비중이 높은 만큼 상권 형성시기가 빠른 개발지역을 선택하는 것이 필요하며, 주변 지형지물을 잘 파악하지 못해 완충녹지 등으로 인한 접근성이 좋지 않거나 시세 형성을 낙관적으로만 전망해 실제 개발시 낭패를 겪는 경우가 많기 때문에 주변 입지 환경분석 등에서도 꼼꼼하게 살펴보아야 한다" 고 조언했다.