[한국경제 TV 부동산 전문가 현장진단] ⑧ 한정훈 미래가치투자 연구소 소장 "주택시장 차별화, 오르는 곳만 오른다…잔물결에 흔들리지말고 큰 흐름 읽어라"
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부동산 수요 억제책 확실하지만
경기 침체로 강한 규제는 힘들어
수도권과 지방, 디커플링 현상
모두가 오르는 시절은 지나
부동산시장 '추세=돈+심리'
비관론자는 매번 기회가 찾아와도 고난을 본다.
낙관론자는 매번 고난이 찾아와도 기회를 본다
집값을 잡기 위한 방법으로는 수요측면의 대책과 공급측면의 대책이 있다. 지난번 ‘8·25 가계부채 대책’에서는 시장에 영향을 강하게 주는 수요측면이 아니라 간접적인 영향을 미치는 공급측면에 치중했다. 공급물량을 줄이겠다는 대책이 나오면서 오히려 시장이 거꾸로 반응한 것이다.이번에 나올 대책은 수요측면의 대책이 분명하다. 가장 확실히 시장을 잠재울 대책은 투기과열지구 지정이다. 투기과열지구의 핵심 내용은 분양권 전매 제한, 조합원 지위 양도(조합 설립 이후 양도 금지) 제한, 최대 3가구까지 가능한 조합원 분양 가구 수를 1가구로 축소, 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 강화 등이다. 이렇게 되면 시장은 한순간에 얼어붙어 거래가 끊길 가능성이 높다.
이렇게 쉬운 방법을 놔두고 정부는 왜 고민을 하고 있는 걸까. 국내 경제가 안 좋기 때문이다. 외환위기 이후 성장률이 계속 떨어지고 있어 정부도 어떻게든 성장률을 끌어올리기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 올해도 3% 성장은 물 건너간 것 같다. 전기 대비 경제성장률은 1분기 2%, 2분기 3.2%, 3분기 2.8%여서 2%대 후반이라도 달성하기 위해서는 부동산 경기를 침체시킬 수 없는 것이다.
이런 이유로 현재 국내 성장률에서 건설투자의 성장기여율은 51.5%를 차지하고 있다. 건설경기가 없었다면 성장률은 1%대로 반토막이 나 경제가 바닥으로 추락했을 것이 뻔하다. 앞으로도 강한 규제는 나오기 어려운 게 현실이다. 정부의 고민이 깊어질 수밖에 없다.수요측면에서 대책이 나오더라도 전체 부동산시장에 영향을 덜 미치는 청약자격 강화, 재당첨 제한, 전매 제한 강화 등의 방안이나 국지적인 대책이 나올 가능성이 높아 보인다.
현재 단기 유동자금이 950조원이다. 갈 곳 없는 돈이 부동산시장으로 몰리며 투기 수요를 양산하고 있다. 그러니 정책도 전방위적인 실수요와 투기 수요를 함께 잡는 대책이 아니라 투기 수요를 차단하는 쪽으로 방향을 잡아나가야 한다.
가장 큰 문제는 돈이 갈 곳을 찾기 힘들 만큼 어려운 경제다. 국내 경제가 10년 넘게 저성장을 거듭하고 있어 고성장하던 시절은 아득한 추억이 됐다. 그러나 우리보다 소득이 높은 선진국 중에도 저성장이 아니라 안정적인 성장(중성장)을 하는 나라도 있다는 건 무엇을 의미할까. 우리도 노력 여하에 따라 성장률을 끌어올릴 수 있다는 의미가 아닐까. 우리 경제가 살아나야 시중에 풀린 갈 곳 없는 돈이 경제 각 부문으로 흘러들어가지 않을까 생각한다.서울을 포함한 수도권 부동산시장과 지방은 디커플링(탈동조화) 현상으로 각자의 길을 걷고 있다. 지역에 상관없이 모든 부동산이 다같이 상승하는 시절이 있었지만 이제는 다르다. 오르는 곳만 오르는 차별화시장으로 가고 있다. 투자자라면 이런 상황을 인식하고 투자에 나서야 한다. 그래야 남들보다 한 걸음 먼저 갈 수 있다.
전설적인 투자자 앙드레 코스톨라니는 ‘추세=돈+심리’라고 말했다. 돈과 심리가 추세를 이뤄낸다는 것이다. 부동산도 추세가 가장 중요하다. 어떻게 시장이 흘러갈 것인지 큰 흐름 즉 추세를 알 수 있어야 한다.
왜 재건축을 중심으로 부동산시장이 움직이는지, 또 부진을 면치 못하던 재개발시장도 함께 양 축을 이루면서 가고 있는지, 언제까지 시장이 상승세를 유지할지 모두 궁금해한다. 이 모든 것이 추세에 달려있는데 현 시점의 단기적인 움직임에 일희일비하지 말고 큰 흐름을 보는 눈을 가져야 한다. 잔물결에 흔들리지 않아야 성공하는 투자자가 될 수 있다.
2차 세계대전을 승리로 이끈 영국 윈스턴 처칠의 명언은 투자자들이 꼭 새겨야 할 말이다. “비관론자는 매번 기회가 찾아와도 고난을 본다. 낙관론자는 매번 고난이 찾아와도 기회를 본다.”