[정충진 변호사의 실전! 경매] 미지급 공사대금 허점 공략해 승소

(35) 유치권 걸린 아파트 공매

건설사가 거액 유치권 신고한 아파트, 공매후 명도소송

대규모 재건축 사업장에는 꼭 분양대금 혹은 추가분담금을 미납하는 물건이 존재한다. 그런 물건은 예외 없이 시공사로부터 거액의 유치권이 신고된 채 경매에 부쳐진다. 조합이나 대형 건설사(시공사)가 유치권을 신고한 물건은 좀처럼 깨뜨리기가 어렵다. 그러나 주목할 만한 승소 사례가 있어 소개해 본다.

인천 검단신도시 인근에서 재건축 아파트 12채가 공매로 나왔다. 대형 건설사가 거액의 유치권을 신고해 놓고 있어 최초 감정가 대비 최저 입찰가격이 30%대까지 떨어진 이 아파트를 용기있는 투자자 몇 명이 주축이 돼 전부 낙찰받았다. 필자의 제자 Y씨도 그중 한 명이다.

Y씨는 감정가 4억6000만원짜리 신축 아파트를 1억4000여만원에 낙찰받았다. 인천지하철 2호선이 조만간 개통될 예정이었고 이 아파트는 신설될 역에서 불과 200ｍ 거리에 있어 상당한 가치 상승이 예상됐다.

공매로 낙찰받은 투자자 중 몇 명이 시공사를 상대로 명도소송을 했다. 그러나 1·2심에서 모두 패소했다. 패색이 짙어지자 상고심 진행 중 낙찰자 10명은 시공사가 주장하는 금액을 전부 물어주고 합의했다. 그러나 선행 명도소송에서 석연찮은 느낌을 갖고 있던 Y씨는 합의하지 않았다.

이 사건에서 마지막까지 의심의 끈을 놓지 않은 비정상적인 정황은 공사대금 액수였다. 시공사는 85억원의 유치권 신고금액 중 약 40억원을 지급받아 잔액이 45억여원이라고 주장했다. 위 금액에 대해 시행사를 상대로 지급명령을 신청해 확정판결까지 받아두고 있었다.

그러나 미분양이던 아파트가 분양돼 입금된 금액과 명도소송에서 패소한 사람을 상대로 받아낸 합의금 등을 합산하면 공사대금 미지급액은 얼마 되지 않았다. 공사대금 채무자인 시행사에 대한 사실조회를 신청해 위 내용을 확인받았다.

무엇보다 시행사와 시공사는 이 아파트 현장 말고 다른 현장에서도 함께 아파트 재신축건축을 진행하고 있어 양쪽의 공사대금이 뒤섞여 있었다. 현재 시공사가 주장하는 공사대금이 이 사건 현장이 아니라 다른 현장에서 발생한 공사대금일 가능성이 농후했다.

이 점에 착안해 법정변제충당, 유치권소멸청구 등 기존 선행소송에서 주장하지 않던 다양한 논리를 전개했고 소송 실무상 많이 쓰이지 않는 회계감정신청까지 강행했다. 결국 “시공사가 아파트를 조건 없이 명도하라”는 승소 판결을 받아낼 수 있었다.

정충진 < 법무법인 열린 대표변호사 >