동탄2·용인 등 '마이너스 프리미엄' 속출

수도권 주택시장 '입주 폭탄'

하반기 동탄2·평택·시흥 등에 9만가구 입주…상반기 3배
입주량 급증에 매매·전세 하락…내년까지 가격 약세 이어질 듯

올 들어 입주물량이 급증하면서 분양가보다 떨어진 매물이 나오고 있는 경기 화성 동탄신도시 일대. 한경DB

상승세가 가파른 서울과 달리 동탄 시흥 김포 평택 등 경기 일부 지역에서는 입주물량이 급증하면서 아파트값이 하락하고 있다. 단기간에 입주 물량이 폭증하면서 집값과 전셋값이 모두 하락세다. 새 아파트를 분양가보다 싸게 파는 이른바 ‘마이너스 프리미엄’ 매물도 등장했다. 이들 지역의 입주 물량은 내년까지 늘어날 예정이어서 당분간 이 같은 상황이 지속될 전망이다.

◆“분양가보다 최대 1500만원 하락”

하락세가 두드러진 곳은 동탄2신도시다. 16일 부동산업계에 따르면 경기 화성 동탄2신도시에서 연말 입주를 앞둔 ‘반도유보라아이비파크9.0’ 아파트의 분양권 가격은 분양가보다 1500만원가량 낮게 형성돼 있다. 동탄2신도시 북부에 지난 3월 입주한 ‘동탄에듀밸리사랑으로 부영’ 아파트 매물도 분양가에서 1000만원 싸다. 인근 화성시 기산동에 다음달부터 입주를 시작하는 ‘신동탄SK뷰파크2차’ 아파트 호가도 분양가보다 최고 500만원 저렴한 수준이다.

동탄 영천동의 A공인중개사 관계자는 “최근 인근 아파트 입주물량이 확 늘면서 분양가보다 싸게 내놓은 매물도 그리 빨리 팔리지 않는 분위기”라며 “대부분 역세권과 먼 단지의 중대형 매물”이라고 설명했다.

분양가 이하 매물이 속출하는 건 입주물량이 한꺼번에 몰리기 때문이다. 부동산114에 따르면 동탄1·2신도시에서 내년까지 입주가 예정된 물량은 2만9317가구에 달한다. 2015년 당시 부동산시장이 달아올랐을 때 대거 분양한 물량이다. 당시 분양 가구 수는 2000년 이후 역대 최대 규모를 기록했다.

평택, 양주, 김포한강신도시, 용인 등에서도 분양가보다 500만~1000만원가량 싼 매물이 속속 시장에 나오고 있다.

◆전세가도 동반 하락

입주 물량이 늘면서 전셋값도 하락세다. 국민은행에 따르면 동탄신도시의 아파트 전세가는 지난 5월부터 하락세다. 이 지역 전세가율(매매 가격 대비 전세 가격의 비율)은 입지에 따라 60% 안팎이다. 경기 지역 이달 평균 전세가율인 78.8%보다 훨씬 낮은 수준이다. 동탄2신도시에서 역세권 동네로 꼽히는 청계동도 62.7%에 불과하다.

입주를 시작한 지 채 반년이 되지 않은 동탄2신도시의 ‘호반베르디움3차’ 아파트는 매매가(3억7000만원)의 절반 이하인 1억7000만~1억9000만원 사이에서 전세 물건이 나오고 있다. 아직 세입자를 찾지 못해 비어있는 집도 상당수다.

동탄 청계동의 B공인중개사 관계자는 “분양 당시엔 웃돈을 기대하고 청약을 넣었다가 시세차익을 실현하지 못한 투자자들이 잔금 납부를 위해 전세 물건을 내놓는 경우가 많다”며 “인근에 새 아파트가 줄줄이 입주할 예정이어서 ‘역전세난’을 우려한 급매물도 여럿 있다”고 말했다.

용인시와 김포시, 수원시 전세가도 지난해 말 대비 1%가량 하락했다.

◆“공급과잉 계속될 것”

올 하반기 경기 지역 아파트 입주 물량은 총 9만461가구다. 지난 상반기(3만356가구)의 3배 가까이 늘어난 수치다. 내년에는 6만2937가구가, 2019년에도 10만4913가구가 집들이를 한다.

입주 물량이 경기 일부 지역에만 집중된 것도 우려를 키운다. 앞으로 2년간 화성시에서 5만5038가구가 입주할 예정이다. 김포시(2만5692가구), 시흥시(2만4627가구) 등에도 입주가 몰린다. 이 물량이 모두 해소되려면 상당한 시간이 필요하다는 게 업계 전문가들의 분석이다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “경기 화성 평택 시흥 김포 등에서 공급 과잉이 가시화되면 국지적인 집값 하락세가 불가피할 것”이라며 “같은 지역 내에서도 역세권이나 직주근접형 단지 등을 꼼꼼히 따져 선택해 투자해야 한다”고 말했다. 그는 “입주물량 증가로 전세가격이 조정될 가능성이 있으니 시세차익 목적의 갭투자도 신중해야 할 것”이라고 덧붙였다.

선한결/김형규 기자 always@hankyung.com