[알짜 세무이야기(30)] 세(稅) 부담 줄이는 '부담부증여' 하려면 4월 전 매듭을

부동산 채무 승계 조건 증여
담보된 빚은 증여세 공제받아
매매차익 적은 주택이 유리
4월 이후엔 세금 늘어나 '주의'

올해 4월1일부터 조정대상지역에 주택을 가지고 있는 다주택보유자는 양도소득세의 부담이 커진다. 하지만 계속 보유하려는 사람도 적지 않다. 계속 보유를 희망하는 사람 중에는 이번 기회에 자녀에게 주택을 증여하겠다는 사람들도 있다. 그리고 부담부증여를 선호한다. 부담부증여는 증여세를 줄이는 데 상당한 기여를 한다. 하지만 수증자의 증여세를 줄이는 대가로 증여자에게 양도소득세가 계산되기 때문에 주의를 필요로 한다.

부담부증여는 조건을 붙인 증여 방식이다. 일반적인 부담부증여는 부동산에 담보된 채무를 수증자가 승계하는 조건으로 증여하는 것이다. 이렇게 증여할 경우 부동산에 담보된 채무는 증여세를 계산할 때 공제된다. 부담부증여로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 한다. 첫째, 채무가 증여자의 것이어야 한다. 둘째, 그 채무는 증여하려는 물건에 담보된 채무여야 한다. 셋째, 증여계약서에 수증자가 그 채무를 승계한다는 내용이 명시돼야 한다. 넷째, 채무를 승계한 수증자가 자신의 경제력으로 채무를 상환할 수 있어야 한다.

승계가 가능한 채무에는 금융권의 대출뿐만 아니라 전세보증금도 가능하다. 그런 이유로 전세보증금을 안고 구입한 주택, 일명 ‘갭(gap)투자한 주택’도 부담부증여가 가능하다. 부담부증여로 인정받기 위해서는 원칙적으로 증여계약서에 채무를 승계하는 내용이 명시돼야 한다. 그렇기 때문에 증여계약서를 작성할 때 전세보증금은 수증자인 자녀가 반환한다는 내용이 명시돼야 한다. 이 부분을 누락하고 증여하는 경우가 종종 있다. 이 경우 부담부증여가 가능한지 여부를 두고 논란이 있을 수 있다. 하지만 수증자가 사실상 임대차계약을 승계했다는 것을 입증할 수 있으면 증여계약서에 명시된 내용이 없더라도 부담부증여는 인정된다.

부담부증여도 가급적 올해 3월31일 이전에 하는 것이 좋다. 부담부증여를 하는 경우에도 양도소득세가 계산되기 때문이다. 2주택 또는 3주택 이상의 주택을 보유한 사람이 조정대상지역에 있는 주택을 부담부증여하는 경우 양도소득세의 부담이 커진다. 그런 이유로 부담부증여는 올해 3월31일 이전에 하는 것이 좋고, 증여하고자 하는 주택도 최근에 구입해 매매차익이 크지 않은 주택을 선택하는 것이 좋다. 오래전에 구입해 매매차익이 큰 주택을 부담부증여하는 경우 양도소득세에는 큰 영향을 줄 수 있다.

시세가 7억원(공시가액은 5억원)인 비슷한 유형의 두 종류의 아파트를 증여한다고 가정해보자. 전세보증금도 4억원으로 동일하다. 한 채는 12년 전에 3억원에 구입했고, 다른 한 채는 3년 전에 6억원에 구입했다. 평가금액이 동일하기 때문에 두 종류의 아파트는 증여세도 동일하게 계산된다. 증여세와 취득세를 합해 1억4825만원 정도의 세금이 예상된다. 두 종류의 아파트를 부담부증여로 해보자. 12년 전에 3억원에 구입한 아파트를 자녀에게 증여할 때 전세보증금 4억원을 인수하는 조건으로 증여하면 증여세와 취득세를 합해 1억원 정도의 세금이 예상된다. 반면 3년 전에 6억원에 구입한 아파트를 부담부증여하면 6317만원 정도의 세금이 예상된다. 비슷한 가격의 아파트라 하더라도 매매차익이 적은 아파트를 부담부증여하는 것이 절세에 도움이 된다는 것을 알 수 있다.

그런데 부담부증여가 언제 이뤄졌는지 여부가 세금에 영향을 줄 수 있다. 조정대상지역에서 부담부증여를 하는 경우, 양도소득세를 계산할 때 10%포인트 또는 20%포인트를 가산해 세율을 적용하고, 장기보유특별공제가 불가능하기 때문이다.

4월1일 이후에 부담부증여하는 경우에는 세금이 늘어난다. 특히 매매차익이 큰 주택을 부담부증여 하면 그 부담이 더욱 커진다. 12년 전에 3억원에 구입한 주택은 4월1일 이후에 부담부증여하는 경우에는 일반증여할 때보다 세금이 많이 나오기 때문에 부담부증여의 의미를 찾을 수 없다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >