베트남 집 살 때 유의할 점 총정리
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지난 주에 이어 오늘(2일)도 투자 세미나에서 나온 투자자들의 질문 내용을 모아 답변 드리는 시간 가져 보겠습니다.
베트남 부동산 투자와 관련된 질문들에 이야기 나눠보겠는데요.김현수 K-VINA비즈센터 수석전문위원(건국대 부동산대학원 겸임교수) 나오셨습니다. 안녕하세요.
안녕하세요.
질문1) 베트남 부동산이 투자 유망하다는 얘기가 퍼지면서 국내 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있는데요.
지난 투자 세미나에서 나온 질문 중 가장 많았던 몇 가지 질문을 대신해서 드리도록 하겠습니다.먼저 30평형대를 기준으로 베트남 하노이 호찌민의 아파트 가격은 대략 얼마인가요?
어느 나라나 마찬가지 이지만 베트남아파트 가격도 지역에 따라 차이가 많은데요.단순히 도심 기준으로만 평가해 본다면 호찌민 시내 중심가에 있는 고급아파트 30평형대 가격은 약 4억~5억 원 가까이 하고요.
7군 푸미흥 같은 경우에도 약 3억~4억 원에 이릅니다.
행정수도인 하노이 시내 중심가는 약 2억~3억 원 정도 됩니다.
호찌민의 최고가 아파트의 경우 약 6억~10억 원짜리도 있습니다.
질문2) 베트남임을 감안하면 대부분 사람들이 생각보다 가격이 비싸다고 생각할 것 같은데요.
왜 이렇게 베트남 아파트 가격이 비싼가요?
한국투자자들이 베트남 아파트 가격이 왜 이렇게 비싸냐고 생각하는 이유는 `베트남의 현재 경제수준에 비해서 볼 때 아파트 가격이 너무 비싸다` 는 의미인 것으로 해석됩니다.
사실은 `비싸다` 기 보다는 `다양하다` 가 더 적절한 해석이라고 생각합니다.
왜냐하면 베트남 현지인 수준에 맞춰서 분양하는 저가 아파트의 경우는 1억 원 미만짜리도 많기 때문입니다.
또 한 가지 측면은, 베트남 건설사가 시공을 하더라도 마감 자재나 건축 자재 품목 중 아직도 수입산 건축자재를 많이 사용하고 있기 때문에 아파트의 경우 일반 주택보다 분양가격이 비싸지는 경향이 있습니다.
또, 우리나라나 중국 등에서 과거에 경험한 사례입니다만 경제 고 성장기에 국민소득이 증가하고, 주택 수요가 공급을 초과하는 시점에는 주택가격이 급등했습니다.
주택 가격의 현재가치보다 미래 기대수익 즉 미래 가격 상승 전망치가 현재 가격에 반영되는 현상이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다.
또 하나의 관점은 입지 측면인데요.
베트남은 동남아시아의 허브에(*영어로 HUB:‘중심지’라는 뜻) 입지(위치)하고 있다는 점인데요,
베트남 부동산 시장전망이 밝기 때문에 최근에 주변국들로부터 외국인 투자자들이 몰리고 있어 베트남 아파트 가격이 비싸지고 있는 것으로 분석됩니다.
질문3) 외국인이 베트남 주택을 구입할 수 있나요?
과거에는 베트남에서 외국인투자허가를 받은 회사에 고용허가를 받은 외국인만 투자기간동안 주거목적으로 1주택을 취득할 수 있었는데요.
2015년 7월, 주택법이 개정되면서 외국인의 베트남 주택구입이 개방되었습니다.
따라서 현지 외국인거주자는 물론 여권만 있으면 관광객들까지도 주택을 구입할 수 있게 허용되었습니다.
다만 구주택(구옥)은 안 되고요 신규 프로젝트에 의한 단지안의 아파트, 빌라, 단독주택 매입만 가능합니다,
이때 해당단지 아파트 전체 물량 중에서 30%이내에서만 외국인이 분양받을 수 있도록 제한되어 있습니다.
그런데 현지의 E 시행사의 경우인데요.
외국인이 너무 많이 몰려서 30% 외국인용 판매물량이 완판 되자, 남은 물량 즉 베트남 사람들에게 판매할 아파트를 외국인에게 더 판매하고 싶었던 것 같습니다.
그래서 외국인들에게 시행사 명의로 50년 장기리스(임대)조건으로 임대하는 사례가 있었는데요.
이 방법은 핑크북(아파트등기소유권)이 넘어오지 않는 장기임대방식이기 때문에 은행대출 담보로 사용할 수도 없고 다른 세입자에게 임대를 놓는 것도 전전대 방식이 되는 것이기 때문에 원칙적으로 시행사(아파트주인)의 전전대 허가가 없으면 임대를 놓을 수 없으므로 주의해야 합니다.
질문4) 그럼 베트남 아파트를 사려고 하면 주로 어떤 요소들을 고려해야하나요?
우선 구입하려고 하는 주택의 목적을 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.
다시 말해 거주목적이냐, 임대목적이냐에 따라서 구입해야 하는 주택, 아파트가 달라질 것 같습니다.
만약 거주목적이라면 국제학교 등 교육 기관과 근생시설, 쇼핑센터, 병원 등 편의시설이 주변에 있는지가 중요하고요.
임대목적이라면 주택의 구조와 내부 인테리어, 입지 등이 베트남 사람들이나 외국인임차인들이 좋아하는 요소를 갖추고 있는지 잘 살펴봐야 합니다.
특히 중요한 것은 전철노선입니다.
한국도 역세권 중심으로 여러 가지 투자상품들이 많이 나온 것처럼 베트남도 교통체증이 심각한 편이기 때문에 도심권에서는 대중교통이 점점 더 활발해 질 것으로 예상됩니다.
그래서 전철역 주변 땅 값이 다른 곳 보다 약 30%정도 높게 형성된 상황입니다.
머지않아 역세권 개발붐이 일어날 것으로 예측됩니다.
질문5) 투자 목적으로 주택을 구입하고자 한다면, 어떤 점들을 주의해야 할까요?
단기 투자가 유리할지, 장기 투자가 유리할지를 먼저 따져 봐야하는데요.
일단 베트남 주택 ,아파트 투자에서는 빨리 치고 빠지겠다는 단기 투자보다는 긴 호흡으로 약 5년 이상 보고 장기투자를 하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
장기적으로 5년~10년간 경제성장이 예상되는 데다 환 수수료·기타 비용 등을 고려하면 단기 차익보다는 장기로 가져가는 것이 수익률 극대화에 도움이 될 것으로 생각됩니다.
기타 참고사항으로 베트남의 외국인 주택, 아파트 소유는 영구 소유가 아닌 시한부 소유권임을 주의하시길 바랍니다.
즉 외국인의 부동산 소유권은 50년이고요 이후에 만기 3개월 전에 기간 연장 신청을 통해 50년을 연장 할 수 있어서 총 100년의 소유권을 가질 수 있습니다.
그리고 외국인이 구입한 주택. 아파트는 다시 외국인이나 베트남인에게 중도매도 할 수 있습니다.
이 경우 외국인이 외국인에게 매도할 경우 만일 10년을 소유(사용)하다가 매각했다면 중간에 구입하는 외국인은 50년 중에서 10년을 차감한 40년을 소유(사용)할 수 있습니다.
만일 외국인이 베트남인에게 중도 매도할 경우 베트남사람은 소유(사용)기간에 제한이 없어지고 영구소유(사용)권으로 바뀝니다.
질문6) 그럼 양질의 투자정보는 어디에서 얻을 수 있나요?
베트남 건설. 부동산 시장은 가격 변동성도 심하고 통화나 금리 정책이 불확실하고요 대외변수도 많고 국내에서 정확한 최신 베트남 정보를 얻기도 어렵습니다.
베트남 내 부동산 시장의 허위 정보가 약 80%나 된다는 게 현지 전문가들의 평입니다.
투자하실 때는 K-VINA같은 꼭 신뢰할 만한 전문기관에 문의해야 합니다.
최근 베트남 시장이 좋다고 국내 일부 부동산 업체들이 전문성을 갖추지도 않은 상태에서 국내투자자들을 베트남으로 안내하기도 하는 것 같습니다.
그러면서 환치기를 유도하고 과도한 투자를 권유하기도 한다고 하는데요. 주의하시길 바랍니다.
또한 베트남 현지에서도 상담중개임대관리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 받을 수 있는 곳에서 거래를 하는 것이 안전합니다.
왜냐하면 해외부동산은 우리가 수시로 가서 확인하고 손쉽게 바꿀 수 있는 상품이 아니기 때문이고요.
해외투자는 투자수익률보다 투자의 안전성이 더 중요한 포인트이기 때문입니다
저희 K-VINA센터에서 지난 달 출간한 베트남 부동산/주식/산업/투자가이드 책을 참고하시는 것도 도움이 될 것 같습니다.
지금까지 김현수 K-VINA 수석전문위원과 이야기 나눴습니다. 고맙습니다.
문성필기자 munsp33@wowtv.co.kr
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베트남 부동산 투자와 관련된 질문들에 이야기 나눠보겠는데요.김현수 K-VINA비즈센터 수석전문위원(건국대 부동산대학원 겸임교수) 나오셨습니다. 안녕하세요.
안녕하세요.
질문1) 베트남 부동산이 투자 유망하다는 얘기가 퍼지면서 국내 투자자들의 문의가 끊이지 않고 있는데요.
지난 투자 세미나에서 나온 질문 중 가장 많았던 몇 가지 질문을 대신해서 드리도록 하겠습니다.먼저 30평형대를 기준으로 베트남 하노이 호찌민의 아파트 가격은 대략 얼마인가요?
어느 나라나 마찬가지 이지만 베트남아파트 가격도 지역에 따라 차이가 많은데요.단순히 도심 기준으로만 평가해 본다면 호찌민 시내 중심가에 있는 고급아파트 30평형대 가격은 약 4억~5억 원 가까이 하고요.
7군 푸미흥 같은 경우에도 약 3억~4억 원에 이릅니다.
행정수도인 하노이 시내 중심가는 약 2억~3억 원 정도 됩니다.
호찌민의 최고가 아파트의 경우 약 6억~10억 원짜리도 있습니다.
질문2) 베트남임을 감안하면 대부분 사람들이 생각보다 가격이 비싸다고 생각할 것 같은데요.
왜 이렇게 베트남 아파트 가격이 비싼가요?
한국투자자들이 베트남 아파트 가격이 왜 이렇게 비싸냐고 생각하는 이유는 `베트남의 현재 경제수준에 비해서 볼 때 아파트 가격이 너무 비싸다` 는 의미인 것으로 해석됩니다.
사실은 `비싸다` 기 보다는 `다양하다` 가 더 적절한 해석이라고 생각합니다.
왜냐하면 베트남 현지인 수준에 맞춰서 분양하는 저가 아파트의 경우는 1억 원 미만짜리도 많기 때문입니다.
또 한 가지 측면은, 베트남 건설사가 시공을 하더라도 마감 자재나 건축 자재 품목 중 아직도 수입산 건축자재를 많이 사용하고 있기 때문에 아파트의 경우 일반 주택보다 분양가격이 비싸지는 경향이 있습니다.
또, 우리나라나 중국 등에서 과거에 경험한 사례입니다만 경제 고 성장기에 국민소득이 증가하고, 주택 수요가 공급을 초과하는 시점에는 주택가격이 급등했습니다.
주택 가격의 현재가치보다 미래 기대수익 즉 미래 가격 상승 전망치가 현재 가격에 반영되는 현상이 나타나고 있는 것으로 분석됩니다.
또 하나의 관점은 입지 측면인데요.
베트남은 동남아시아의 허브에(*영어로 HUB:‘중심지’라는 뜻) 입지(위치)하고 있다는 점인데요,
베트남 부동산 시장전망이 밝기 때문에 최근에 주변국들로부터 외국인 투자자들이 몰리고 있어 베트남 아파트 가격이 비싸지고 있는 것으로 분석됩니다.
질문3) 외국인이 베트남 주택을 구입할 수 있나요?
과거에는 베트남에서 외국인투자허가를 받은 회사에 고용허가를 받은 외국인만 투자기간동안 주거목적으로 1주택을 취득할 수 있었는데요.
2015년 7월, 주택법이 개정되면서 외국인의 베트남 주택구입이 개방되었습니다.
따라서 현지 외국인거주자는 물론 여권만 있으면 관광객들까지도 주택을 구입할 수 있게 허용되었습니다.
다만 구주택(구옥)은 안 되고요 신규 프로젝트에 의한 단지안의 아파트, 빌라, 단독주택 매입만 가능합니다,
이때 해당단지 아파트 전체 물량 중에서 30%이내에서만 외국인이 분양받을 수 있도록 제한되어 있습니다.
그런데 현지의 E 시행사의 경우인데요.
외국인이 너무 많이 몰려서 30% 외국인용 판매물량이 완판 되자, 남은 물량 즉 베트남 사람들에게 판매할 아파트를 외국인에게 더 판매하고 싶었던 것 같습니다.
그래서 외국인들에게 시행사 명의로 50년 장기리스(임대)조건으로 임대하는 사례가 있었는데요.
이 방법은 핑크북(아파트등기소유권)이 넘어오지 않는 장기임대방식이기 때문에 은행대출 담보로 사용할 수도 없고 다른 세입자에게 임대를 놓는 것도 전전대 방식이 되는 것이기 때문에 원칙적으로 시행사(아파트주인)의 전전대 허가가 없으면 임대를 놓을 수 없으므로 주의해야 합니다.
질문4) 그럼 베트남 아파트를 사려고 하면 주로 어떤 요소들을 고려해야하나요?
우선 구입하려고 하는 주택의 목적을 명확하게 할 필요가 있을 것 같습니다.
다시 말해 거주목적이냐, 임대목적이냐에 따라서 구입해야 하는 주택, 아파트가 달라질 것 같습니다.
만약 거주목적이라면 국제학교 등 교육 기관과 근생시설, 쇼핑센터, 병원 등 편의시설이 주변에 있는지가 중요하고요.
임대목적이라면 주택의 구조와 내부 인테리어, 입지 등이 베트남 사람들이나 외국인임차인들이 좋아하는 요소를 갖추고 있는지 잘 살펴봐야 합니다.
특히 중요한 것은 전철노선입니다.
한국도 역세권 중심으로 여러 가지 투자상품들이 많이 나온 것처럼 베트남도 교통체증이 심각한 편이기 때문에 도심권에서는 대중교통이 점점 더 활발해 질 것으로 예상됩니다.
그래서 전철역 주변 땅 값이 다른 곳 보다 약 30%정도 높게 형성된 상황입니다.
머지않아 역세권 개발붐이 일어날 것으로 예측됩니다.
질문5) 투자 목적으로 주택을 구입하고자 한다면, 어떤 점들을 주의해야 할까요?
단기 투자가 유리할지, 장기 투자가 유리할지를 먼저 따져 봐야하는데요.
일단 베트남 주택 ,아파트 투자에서는 빨리 치고 빠지겠다는 단기 투자보다는 긴 호흡으로 약 5년 이상 보고 장기투자를 하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.
장기적으로 5년~10년간 경제성장이 예상되는 데다 환 수수료·기타 비용 등을 고려하면 단기 차익보다는 장기로 가져가는 것이 수익률 극대화에 도움이 될 것으로 생각됩니다.
기타 참고사항으로 베트남의 외국인 주택, 아파트 소유는 영구 소유가 아닌 시한부 소유권임을 주의하시길 바랍니다.
즉 외국인의 부동산 소유권은 50년이고요 이후에 만기 3개월 전에 기간 연장 신청을 통해 50년을 연장 할 수 있어서 총 100년의 소유권을 가질 수 있습니다.
그리고 외국인이 구입한 주택. 아파트는 다시 외국인이나 베트남인에게 중도매도 할 수 있습니다.
이 경우 외국인이 외국인에게 매도할 경우 만일 10년을 소유(사용)하다가 매각했다면 중간에 구입하는 외국인은 50년 중에서 10년을 차감한 40년을 소유(사용)할 수 있습니다.
만일 외국인이 베트남인에게 중도 매도할 경우 베트남사람은 소유(사용)기간에 제한이 없어지고 영구소유(사용)권으로 바뀝니다.
질문6) 그럼 양질의 투자정보는 어디에서 얻을 수 있나요?
베트남 건설. 부동산 시장은 가격 변동성도 심하고 통화나 금리 정책이 불확실하고요 대외변수도 많고 국내에서 정확한 최신 베트남 정보를 얻기도 어렵습니다.
베트남 내 부동산 시장의 허위 정보가 약 80%나 된다는 게 현지 전문가들의 평입니다.
투자하실 때는 K-VINA같은 꼭 신뢰할 만한 전문기관에 문의해야 합니다.
최근 베트남 시장이 좋다고 국내 일부 부동산 업체들이 전문성을 갖추지도 않은 상태에서 국내투자자들을 베트남으로 안내하기도 하는 것 같습니다.
그러면서 환치기를 유도하고 과도한 투자를 권유하기도 한다고 하는데요. 주의하시길 바랍니다.
또한 베트남 현지에서도 상담중개임대관리 등 부동산에 대한 종합적인 서비스를 받을 수 있는 곳에서 거래를 하는 것이 안전합니다.
왜냐하면 해외부동산은 우리가 수시로 가서 확인하고 손쉽게 바꿀 수 있는 상품이 아니기 때문이고요.
해외투자는 투자수익률보다 투자의 안전성이 더 중요한 포인트이기 때문입니다
저희 K-VINA센터에서 지난 달 출간한 베트남 부동산/주식/산업/투자가이드 책을 참고하시는 것도 도움이 될 것 같습니다.
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