`전효성의 시크릿 부동산`은 한국경제TV 전효성 기자가 건설·부동산 취재 과정에서 만난 사람들과의 인터뷰로 구성된 코너입니다. 짧은 분량의 방송 기사에서 미처 담지 못한 숨은 이야기를 생생하게 전달합니다.
《최근 정부가 서울에서 7만 호의 주택을 공급하겠다고 발표했다. 코로나19로 인한 서울 집값 하락세는 과연 언제까지 이어질까. 최근 인터뷰를 통해 만난 `빠숑` 김학렬 대표(스마트튜브 부동산조사연구소)는 "억지로 눌러놓은 서울 주택수요는 언제든 터질 가능성을 가지고 있다"며 "서울 7만 호 공급계획은 `서울 공급은 문제없다`던 정부가 결국엔 공급이 부족했단 걸 스스로 인정한 셈"이라고 진단했다.》
`빠숑` 김학렬 대표(좌측). 영상취재=이창호.Q. 최근 코로나19 사태로 서울 집값이 조정 국면에 들어갔다. 코로나 이후의 부동산은 어떻게 전개될까.
"코로나는 `집을 볼 수 없는 상황`을 만들었다. 상반기 이사 철에 거래를 못한 거다. 하지만 코로나가 부동산시장의 근본적 방향을 결정하진 못할 거라고 본다. 오히려 코로나 이전의 상황과 이후의 상황이 어떻게 만나는지를 봐야한다. 코로나 이전 상황에서 서울이 상승 국면이었는지 하락 국면이었는지를 따져봐야 한다. 2월까지만 해도 상승국면이었다. `코로나 이전의 주택 수요가 해소가 됐느냐` 물었을 때 해소가 안 됐다. 코로나 사태가 마무리되면 하반기 이사 시장은 실수요자 중심으로 움직일 것 같다. 그렇게 된다면 전세가격이 먼저 올라가게 되고, 실수요가 많은 지역부터 가격이 상승한다고 예상할 수 있다."
Q. 코로나 사태 직전에 정부는 대출 규제로 9억 원과 15억 원에 선을 그었다. 가격 구간대 별로 흐름이 다르게 나타났다. "15억 이상은 대출이 전혀 안 나온다. 15억 원 이상의 주택을 사려는 사람의 구매력을 낮춘 거다. 그러다 보니 15억 이상의 구간에서는 가격이 주춤했다. 반면 9억 원 이하는 대출이 예전과 같은 수준(서울 LTV 40%)으로 나온다. 9억 이하 시장은 가격이 올랐다.
하지만 문제가 있다. 15억 원 이상 주택은 살짝 조정이 됐고, 15억 원 이하는 상승했다. 거의 만난 거다. 그렇게 되면 15억 원 이상의 주택 가격이 올라간다. 가치가 다른데 가격이 같은 것을 시장은 용납할 수 없기 때문이다. 그들(15억 원 이상 주택 수요자)은 돈이 없어서 매수를 안 했던 게 아니라 앞으로 시장이 어떻게 될까 관망한 거다. 그런데 15억 원 미만 시장이 올라오는 것을 봤다. 15억 원 이상은 대출이 굳이 나오지 않는다 하더라도 구매할 여력이 있다. 15억 원 이상 구간에서 입지가 좋은 곳들, 실수요가 많은 곳은 7월부터 상승 움직임을 보이지 않을까 생각이 든다."
Q. 코로나 사태 이전 가장 뜨거웠던 곳이 수·용·성이다. 수도권 시장은 어떻게 전망하나."경기도는 규제지역, 비규제지역으로 나뉜다. 수원은 비규제지역이었기 때문에 실수요와 투자수요가 겹쳐 많이 올랐다. 그런데 올해 2월에 규제지역으로 지정되면서 투자수요가 빠졌다. 신규로 분양 단지는 실수요 위주로 움직이기 때문에 상관은 없다. 하지만 수원의 구축 아파트는 주춤할 수밖에 없다. 투자자층이 들어오기 어려워졌기 때문이다.
또한 수원 신규아파트 같은 경우는 최고 12억 원까지 올랐다. 서울에 있는 신축 아파트까지 육박하게 된 거다. 15억 원 이상과 15억 원 미만이 붙다 보니까 15억 원 이상이 올라갈 것이라고 예상을 하지 않았나. 같은 논리다. 수원이 12억 원이면 서울에서 10억 원이 안 되는 곳은 상대적으로 저렴해 보이는 거다. 저평가됐다고 판단할 거다. 결국엔 서울은 움직일 것 같다. 다만 서울이 더 올라가기 전에는 수원·용인·성남 등 경기권에서 많이 오른 지역은 관망할 것 같다."
Q. 집값의 큰 척도가 전세 시장이다. 전세 시장은 어떻게 될 것이라 보는지."서울은 매매가격과 전세가격이 크게 벌어져서 이른바 `갭투자`가 어려워졌다. 대부분 전세, 실수요 위주로 움직였다. 서울 전세가 많이 올라가지 않은 이유는 수 년간 입주 물량이 많았기 때문이다. 입주 물량이 많으니까 전세 공급이 안정됐다. 문제는 내년부터 입주물량이 없다. 이사를 준비하는 사람들은 조급해진다. 학군이 좋은 지역 위주로 먼저 진입하려는 움직임도 감지된다. 사실 코로나 정국과는 무관하게 상반기 전세가격은 꾸준히 올라갔다. 매매가격은 조정됐는데 전세가격은 매달 올라갔다. 하반기에도 학군이 좋은 지역, 교통이 좋아서 실수요가 많은 지역은 전셋값이 강세를 보일 거라고 본다."
김학렬 대표. 영상취재=이창호.Q. 공급대책을 짚어보자. 최근 정부가 서울 7만 세대 공급을 약속했다.
"정부는 지난 3년간 `서울의 공급이 충분하다`는 입장이었다. (공급계획 발표는) 서울 공급이 충분하지 않다는 것을 인정한 셈이다. 서울에 남고자 하는 사람들에게 희망을 준 공급이라고 볼 수 있다. 사실 정책 자체는 새로운 것은 아니다. 2년 전부터 나온 정책들이다.
다만 용산이 들어갔다는게 놀랍다. 용산은 서울에서도 핵심입지다. 강남·서초·송파구는 재개발·재건축으로 조금이라도 공급이 됐는데 용산은 공급이 거의 없었다. 재개발·재건축이 없었고 택지도 없다. 그러다가 이번에 8천 세대라고 하는 미니신도시급 공급 계획을 내놨다. 이른바 상위층 지역, 상위층 주택을 원하는 수요층이 대기하도록 신호를 준 거다. 하지만 8천 세대가 많아 보이긴 해도 서울 잠재 수요를 따져보면 한 번에 끝날 거다. 청약가점이 만점 가까운 사람들만 들어올 거다. 서울에 공급했다는 상징적 의미가 있을 뿐이지 근본적으로 서울의 수요를 해소하기는 어려운 물량이라고 본다."
Q. 이번 공급대책에서 눈에 띄는 게 `공공재개발`이다. 정부가 원하는 방식대로 추진될 수 있을까.
"정부는 임대주택을 안정적으로 공급하고 싶어한다. 서울은 정부가 토지를 매입해서 공공주택을 만들기에는 비용이 너무 많이 든다. 민간의 힘을 빌리고자 한 거다. `기부채납을 해라`, `임대주택을 포함시켜라`고 하면 안 한다. 이 때문에 용적률을 올려준다거나 분양가상한제를 완화하는 당근책을 준거다. 시장에서 수용할 지는 지켜봐야 한다. 재개발이든 재건축이든 사업이다. 사업성이 낮으면 민간은 안 움직인다. 분양가상한제를 풀어서 일반분양가를 얼마나 올릴 수 있을지, 정부에서 요구하는 공공의 기부채납 규모가 얼마나 될지는 따져봐야 한다. 첫 사례가 가장 중요하다. 첫 사례에서 수익이 난다면 따라갈 텐데, 만약 조합이 손해고 건설사가 손해라고 하면 그다음부터는 제대로 추진이 안될 거다."
Q. 정부는 공급대책으로 가로주택 정비와 소규모정비에 힘을 싣고 있다. 시장이 원하는 공급을 가져올 수 있을까.
"소비자들이 소규모·부분적으로 개발한 주택에 대해서 살고 싶어하면 정부가 원하는 효과를 가져올 거다. 하지만 서울이 아닌 경기도에서 대규모 아파트를 공급하지 않나. 물론 강남 3구, 마·용·성 등 좋은 입지는 깔끔한 주거 형태가 아니더라도 거주하려고 할 거다. 하지만 서울 변두리 지역에 소규모 재생사업으로 개발한 지역은 신도시 넓은 택지지구에 질 것 같다."
Q. 현재 부동산 시장은 수요가 끊기면서 잠잠한 상황이다. 시장에 변곡점이 온다면 어디서 시작될까.
"많은 사람들이 하락을 기대하고 있다. 하지만 하락하기가 어려운 상황이다. 서울은 대기수요가 너무 많기 때문이다. 반면 지방은 상승을 꿈꾸고 있다. 상승을 꿈꾼다는 것은 추가로 매수해줄 층이 적다는 의미다. 결국, 수요가 한쪽에 몰렸다는 의미다. 현재 서울은 정부가 억지로 수요를 눌러둔 상태다. 언제든 터질 수 있다. 적절한 시기에 공급을 해줘야 하는데, 재개발·재건축이 없다면 서울은 공급이 어렵다. 정비사업은 약 10년 동안 준비해서 차근차근 공급해야 하는데, 만약 원활히 공급되지 않는다면 서울 수요층의 불만은 커질 거고 기존의 주택을 구입하기 시작할 거다. 그러면 폭등이 온다.
많이 불만들이 쌓여있다. 올해, 내년까지 현실적인 대책이 나오지 않는다면 폭발할 수 있다고 본다. 이런 차원에서 정부는 `3기 신도시를 빨리 공급하겠다`고 한다. 그런데 짚어봐야 할 건 과거 이명박 정부 때 보금자리 주택을 사전청약했다. 당시 8년을 기다려야 했다. 8년은 실거주하는데 너무 고통스러운 기간이다. 데드라인을 그어서 `언제까지 3기 신도시를 공급하겠다`, `교통망은 언제까지 개통하겠다` 안정감을 줘야한다. 그렇지 않으면 인기가 있는 서울은 수요가 폭발할 우려가 있다. 분당, 광명, 고양 덕양구 등지도 마찬가지다."