전문가들은 부동산 공시가격 현실화율 제고 로드맵이 현실화하면 다주택자를 비롯한 서민의 세금 부담이 더욱 커질 수밖에 없다고 입을 모았다. 특히 9억원 미만 주택은 현실화율 속도를 조절해 충격을 완화하면서도 15억원 이상 고가 주택에 대해서는 이런 장치가 없는 것으로 알려져 고가·다주택자의 세금 부담이 증폭될 것으로 전망했다.
이에 대해서는 고가·다주택자에 대한 징벌적 조치라는 논란이 일 수 있다는 전망도 나왔다.
◇ "다주택자 세금 크게 늘고 중저가 주택 소유자도 세금·보험료 부담 늘 것" 국토연구원은 27일 발표한 '부동산 공시가격 현실화 계획안'에서 현실화율 도달 목표를 80%, 90%, 100% 등 3개 안으로 나눠 가격대별 도달 방안을 다양하게 제시했다. 이날 오전 더불어민주당 한정애 정책위의장이 원내대책회의에서 "연구원의 부동산 공시가격 현실화 로드맵은 2030년까지 시가의 90%까지 맞추는 내용"이라고 소개해 현실화율은 90%가 유력한 것으로 보인다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "공시가격 현실화율 90%라는 것이 낮은 수치가 아니다.
향후 초고가 주택 및 다주택 보유자들의 보유세 과세 부담이 갈수록 늘어날 것으로 예상된다"고 말했다. 함 랩장은 "국토연이 덴버 등 미국의 일부 주(州)의 현실화율이 100%가 넘는다는 해외사례를 제시하긴 했지만, 우리는 도시 단위가 아니라 전국에 적용되는 만큼 재산세, 종합부동산세 등 전체적으로 세금 부담이 늘어날 것"이라고 말했다.
권대중 명지대 부동산학과 교수도 "현실화율 인상으로 종부세 대상이 되는 1주택자뿐 아니라 중저가 1주택 소유자도 조세 부담이 늘어나게 될 것"이라고 말했다.
안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "일단 보유세 부담이 커지는 것이 많은 사람의 피부에 와 닿을 것"이라면서 "공시가격이 오르면 재산세가 오르는 것은 물론 증여나 상속 때도 세금이 오를 수밖에 없다. 건강보험료 등 준조세 부담도 커지게 된다"고 했다.
안 부장은 현실화율 90% 상향안에 대해 "정부가 다주택자들이 매물을 내놓게 함으로써 가격을 안정시키겠다는 의지를 천명한 것으로 보인다"고 말했다.
이와 관련 함 랩장은 "6·17대책으로 조정대상지역이 확대된 상황에서 거래세 인상까지 동반돼 매도자의 퇴로가 거의 막힌 상태"라며 "내년 6월 전까지 증여나 매각 말고는 다주택자들이 퇴로가 없는 상황"이라고 지적했다.
그는 과세표준과 관련된 공정시장가액 비율이 매년 5%포인트씩 인상돼 2022년 공시가격의 100%로 맞춰질 예정이고, 내년에는 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택에 대한 종부세율이 현행 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 인상될 것이라고 지적하면서 이같이 내다봤다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "공시가격을 90% 수준으로 현실화하는 것은 장기적으로는 가야 할 방향인 것 같다"면서도 "다만, 90%는 시세에 근접한 비율이기 때문에 가격 변동성을 시의적절하게 반영할 수 있는지 고민이 필요하다"고 말했다.
박 위원은 시세 파악이 쉬운 아파트와 달리 거래가 적은 단독주택은 시세 파악이 어려워 90%까지 현실화율을 높이면 현장에서 불만이나 민원이 생길 수 있을 것이라며 이를 적절히 반영하기 위한 고민이 필요하다고 지적했다.
◇ 9억 미만 주택 속도조절 '긍정적'…고가주택에는 징벌적이라는 의견도 국토연이 이날 계획안에서 9억원 미만 주택의 현실화율 속도를 조절한 것에 대해서는 긍정적인 평가가 많았지만, 형평성 문제를 제기하는 목소리도 있었다.
국토연이 제시한 안에 따르면 공동주택의 경우 시세 9억원 아파트는 현재 현실화율이 68.1%에서 2023년 70.0%, 2030년 90.0%로 맞춰지고, 9억∼15억원 아파트는 2027년, 15억원 이상 아파트는 2025년 각각 90.0%에 도달한다.
단독주택의 경우는 시세 9억원 미만의 공시가격 현실화율이 현재 52.4%에서 2023년 55.0%, 2030년 75.4%, 2035년 90.0%에 맞춰지고, 9억∼15억원 주택은 현재 53.5%에서 2025년 71.8%, 2028년 82.7%, 2030년 90.0%에 도달한다.
15억원 이상의 경우 현재 58.4%에서 2023년 71.9%, 2025년 81.0%, 2027년 90.0%가 된다.
김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "부동산 유형별·가격대별로 현실화율의 차이가 커서 이를 상향하는 데 속도 조절이 필요하다"며 "중저가 실사용 부동산에 대해서는 세금부담을 완화하기 위한 조율도 필요하다"고 말했다.
박원갑 위원도 "서민이 거주하는 중저가 주택은 현실화율을 90%까지 걸리는 기간을 늘리는 것과 함께 세 부담을 완화해주는 방안도 고민이 필요하다"고 말했고, 안명숙 부장도 "1주택자에 대한 세금 감면 등이 추가로 논의되지 않을까 싶다"고 예상했다.
반면, 함영진 랩장은 "저가 주택에 대한 현실화율 속도는 더디게 가면서 고가 주택에 대한 현실화율 속도는 빨리 가져가는 것에 대한 논리적인 설명이 부족한 것 같다"고 지적했다.
그는 공동주택의 경우 15억원 이상 아파트의 현실화율이 2022년에 81.2%, 2025년에는 90%에 도달하고, 15억원 이상 단독주택도 2025년 80%, 2027년 90%에 도달해 세금 부담이 빠른 속도로 늘어난다며 "징벌적인 조치라고도 생각할 수 있을 것 같다"고 했다.
시세와 공시가격의 '역전 현상'을 우려하는 목소리도 나왔다.
안명숙 부장은 "집값 하향 조정기에는 현실화율을 맞추는 과정에서 공시가격이 시세를 앞서는 일이 벌어질 수 있다"며 "이렇게 되면 세금 부담이 더 증가할 수 있는데, 조세저항이 커질 수 있다"고 말했다.
증가한 세금 부담이 임대료에 전가될 것이라는 예상도 나왔다. 박원갑 위원은 "장기적으로 재산세가 올라가면 집주인들이 전·월세 임대료에 이를 반영할 가능성도 있을 것으로 우려된다"고 말했다.