▷이승현 진진세무회계 대표회계사 안녕하세요. 절세병법의 이승현 회계사입니다. 오늘은 우리가 흔히 놓치기 쉬운 양도차익과 차손의 통산 개념에 대해서 알아볼 겁니다.
부동산을 한 해에 여러 채 팔면 어떻게 되는지 모르시는 분들이 의외로 많더라고요. 양도소득세는 1월 1일부터 12월 31일까지 그 안에 여러 채의 부동산을 판 경우에 그 차익을 모두 합산해서 높은 세율로 과세를 합니다.
양도소득세는 양도차익이 크면 클수록 세금이 많아지는 누진세율 구조를 갖고 있는데요. 그래서 양도세를 절세하기 위해선 이런 양도차익을 어떻게 분산하는지가 굉장히 중요해집니다.
먼저 제가 두 채의 아파트를 갖고 있다고 생각해보겠습니다. 모두 비조정대상지역에 있고요. 또 1억원에 샀는데 시세가 올라서 2억원이 됐다고 생각해볼게요. 그리고 보유기간은 2년. 다른 필요경비 같은 것은 없다고 가정해보겠습니다. 자 먼저 제가 두 채를 단독명의로 갖고 있고 올해 두 채를 다 파는 경우를 생각해볼게요. 한 채당 양도차익이 1억씩 났기 때문에 이 두 채를 한 해에 팔게되면 합산되겠죠. 그래서 양도차익이 2억원이 됩니다. 2억원에 대해서 기본공제를 250만원 한 번 빼주고요. 그리고 세율은 그 구간에 해당하는 38%의 세율을 적용받아서 양도세와 지방세를 합친 세금이 총 6121만5000원이 계산됩니다. 생각보다 많죠.
두 번째 케이스는 어떻게 될까요. 제가 두 채를 다 갖고 있긴 한데 한 채는 올해, 또 한 채는 내년에 나눠서 파는 겁니다. 그럼 양도소득세는 올해 파는 것과 내년 파는 게 따로따로 계산되겠죠. 한 해에 파는 게 아니니까요.
그래서 올해 파는 것에 대한 세금을 한 번 계산해볼게요. 양도차익은 1억원, 그리고 250만원 기본공제를 빼고 세율은 35%를 적용받게 됩니다. 그럼 세금이 지방세를 포함해서 2114만5000원이 나오게 됩니다.
그런데 또 한 채를 내년에 팔게 되니까 올해 파는 것과 내년에 파는 게 세금이 동일하겠죠. 그래서 두 채에 대한 세금은 곱하기 2를 한 4229만5000원이 됩니다. 한 해에 두 채를 팔았을 때보다 거의 2000만원 가까이 세금이 줄어드는 걸 확인할 수 있죠. 양도차익이 난 물건은 해를 나눠서, 분산해서 팔아라, 라고 하는 게 이런 이유인 겁니다.
이 두 채를 모두 부부가 공동명의로 갖고 있을 때 세금을 계산해보겠습니다. 양도소득세는 부부라고 해도 실제 세금 계산은 각자 인별로 계산하게 돼 있습니다.
그래서 올해 공동명의 주택을 한 채 팔았다고 하면 절반인 5000만원의 양도차익에 대해서 신고하는 것이고요. 배우자도 절반인 5000만원에 대해서 신고하게 됩니다.
내가 신고하는 세금을 한 번 계산해볼게요. 5000만원 차익에 대해서 250만원 공제액을 빼고 24% 세율에 해당되는 세율을 적용해서 세금 계산을 해보면 지방세 포함 679만8000원이 나옵니다. 이건 나도 679만8000원을 내고 배우자도 똑같은 금액을 내겠죠.
자 이렇게 한 채를 팔고 난 후에 내년에 또 공동명의 한 채를 팔 때도 동일하게 세금을 내게 됩니다. 그럼 총 4번의 세금을 내는 거죠. 그래서 4배를 하게 되면 2719만2000원이 나옵니다.
단독명의 두 채를 해를 나눠 팔았을 때와 비교해도 또 1500만원 가까이 세금이 줄어드는 걸 볼 수 있습니다. 그래서 이렇게 양도세를 절세하시려면 양도차익이 난 물건들은 해를 나눠서 파는 게 중요하고요. 또 부부 공동명의를 하시게 되면 양도차익도 쪼개져서 낮은 세율을 적용받으실 수 있고 양도차익도 쪼개져서 좀 낮은 세율을 적용받으실 수 있고요. 이 1년에 한 번 빼주는 기본공제액 250만원도 여러 번 받으실 수 있는 효과가 생기기 때문에 절세에 좀 도움이 된다고 생각하시면 될 것 같습니다.
만약에 내가 파는 부동산이 산 가격보다 떨어져서 손실을 보고 팔아야 되는 경우엔 어떻게 될까요. 양도차익이 난 물건과 양도차손이 난 물건을 한 해에 팔면 그 차익과 차손을 통산해서 세금을 줄여주게 되는데요.
이 양도차익의 통산과 관련해서 많이 헷갈려 하시는 부분 중 하나가 배우자가 양도차익이 난 물건과 나의 양도차익이 난 물건을 한 해에 팔면 통산이 되는가, 하는 것입니다. 양도세는 부부라고 해도 각자 인별로 계산을 한다고 했습니다. 배우자 양도차손과 나의 양도차익은 한 해에 팔더라도 통산하지 않습니다. 그리고 그 차손이 발생한 해에 다른 차익과 통산하지 않으면 그 다음 해로 이월이 되지 않습니다. 그래서 이 양도차손이 난 물건을 파실 땐 차익이 난 부동산과 매도시점을 조율해서 한 해에 파실 수 있도록 시점을 잡으시는 게 유리합니다.
이 양도차손을 통산해주는 데도 원칙이 있는데요. 이 양도차손은 아무 데서나 빼주는 게 아니고요. 일단 첫 번째로 동일 세율을 적용받는 그룹에서 먼저 차감하고요. 그 다음 양도차손이 남게 되면 다른 세율을 적용받는 그룹에서 나눠서, 비례적으로 차감합니다
A, B, C, D 네 채의 주택들이 있는데요. 이 각각의 주택이 적용받는 세율이 조금씩 다릅니다.
먼저 A주택은 조정대상지역에 있는 주택이기 때문에 3주택 이상자가 팔 때는 30% 중과세율이 적용됩니다. 그리고 B와 C주택은 소재하고 있는 지역이 비조정대상지역이니까 다주택자가 팔더라도 6~45%의 기본세율을 적용받겠죠. 그리고 마지막으로 D주택은 비조정대상지역에 있긴 하지만 매입시점이 2020년 5월이에요. 그래서 올해 팔게 되면 1년 이상, 그리고 2년 이내에 팔게 되는 거죠. 그래서 세율이 60% 단일세율을 적용받게 됩니다.
먼저 C주택 6000만원의 양도차손 중에 같은 세율을 적용받는 걸 한 번 찾아볼까요. 같은 기본세율을 적용받는 게 B주택이죠. B주택은 3000만원의 양도차익이 발생했습니다. 그러니까 C주택에서 발생한 양도차손 중에 일단 먼저 같은 세율을 적용받는 B주택의 양도차익 3000만원을 통산해줍니다.
자 그렇게 되면 차손인 3000만원을 뺀 3000만원만 남게 된 거죠. 자 이 마이너스 3000만원은 이제 다른 세율을 적용받는 주택들에서 비례적으로 빼주는 겁니다.
A주택은 양도차익이 4000만원이고요. D주택은 양도차익이 2000만원이죠. 그래서 6분의 4는 A주택, 6분의 2는 D주택으로 차손을 공제해주는 겁니다. 그래서 3000만원 중에 2000만원은 A주택에서 빼주고, 3000만원 중에 1000만원은 D주택에서 빼주는 거죠.
자 이렇게 되면 결국 남게 되는 건 A주택은 통산 후 2000만원의 양도차익이 남게 되고요. D주택은 1000만원의 양도차익이 남게 됩니다. 그러면 이렇게 A주택의 2000만원의 양도차익에 대해선 30% 중과세율을 적용하고, D주택의 1000만원 양도차익에 대해선 60% 세율을 적용해서 세금을 계산하게 되는 거죠.
또 하나, 이 양도차손에서 많이 놓치시는 경우가 하나 있는데요. 바로 비과세되는 양도차손은 양도차익과 통산할 수 없다는 겁니다. 1가구 1주택 비과세를 받게 되면 양도차익이 있더라도 세금을 내지 않잖아요. 그 주택이 손실을 봤다. 그러면 거기서 발생한 양도차손은 다른 양도차익과 상계를 해주지 않는 겁니다. 그냥 사라져버리는 거죠.
예전에 저희 사무실에 상담을 오셨던 분이 오랫동안 보유하던 토지가 나라에 수용되면서 굉장히 큰 금액의 양도세를 내야하는 상황이 발생했습니다. 그런데 그분은 그 토지 외에도 주택을 한 채 갖고 계셨는데, 그 주택이 산 가격보다 한 1억 정도 시세가 떨어져 있는 상태였습니다. 이분은 이 토지에 대한 양도차익과 주택에 대한 양도차손을 통산하고 싶어서 같은 해에 이 주택을 팔려고 계획하고 계셨습니다. 그런데 문제가 있습니다. 이분은 1가구 1주택자이기 때문에 이 집을 팔더라도 양도차손 1억원을 토지 양도차익과 통산을 할 수 없다는 거예요. 비과세되는 주택의 양도차손은 다른 양도차익에 써먹을 수 없기 때문에 그렇습니다.
저는 이렇게 조언을 드렸습니다. 기존의 주택을 비과세가 안 되게 만들어라. 자, 어떻게 하면 될까요. 기존의 주택이 조정대상지역이었기 때문에 새로 조정대상지역에 집을 한 채 더 사라고 말씀드렸습니다. 그럼 어떻게 되죠. 이제 더 이상 1가구 1주택이 아니죠. 2주택이 되는 겁니다. 그리고 조정대상지역에서의 일시적 2주택이기 때문에 신규주택을 사고 새집에 전입을 하지 않는다면 종전주택은 비과세가 안 되겠죠.
자 이렇게 새로운 집을 사서 종전주택을 팔고 그 마이너스 1억의 양도차손을 토지와 합산해서 세금을 줄일 수 있었습니다. 그래서 비과세되는 양도차손은 우리가 양도차익과 통산할 수 없다는 것도 추가로 기억을 해두시면 좋겠습니다.다음 시간엔 양도소득세와 관련해서 많이 궁금해하시는 양도세 심화과정을 준비했습니다. 내용이 조금 어려울 수도 있으니까요. 기존에 제가 했던 방송들을 다시 한 번 보시고 복습을 하신 다음에 시청을 하시면 좋을 것 같습니다. 여기까지 절세병법의 이승현 회계사였습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장 진행 전형진 기자 촬영 김윤화 PD·박성길 차장 편집 박성길 차장 제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩