"與, 세계 어디에도 없는 부동산 세제 만드나"

시세차익 클수록 공제율 축소해 양도세 더 부과한다니…

與 양도세 개편안 보니
80%인 1주택자 장기보유공제
차익 5억 넘으면 70%로 축소
20억 초과땐 공제율 50% 적용

종부세 이어 또 '갈라치기 과세'
美, 부부합산 50만弗까지 빼줘
日선 3000만엔까지 정액 공제
전문가 "매물잠김 더 부추길 것"

양도차익 규모가 클수록 1주택자의 양도소득세 공제율을 낮춰 세금을 더 물리겠다는 더불어민주당의 계획에 ‘세계 어디에도 없는 과세 방식’이란 비판이 나오고 있다. 이미 과세표준에 따른 누진적 세율로 양도차익 세금에 차등을 두고 있는 상황에서 1주택자에게 과도하게 징벌적으로 과세한다는 지적이다.

여당이 최근 내놓은 양도세제 개편안은 1주택자에게 적용하는 장기보유특별공제율을 양도차익 규모에 따라 차등하는 것이 핵심이다. 현재 주택을 10년 이상 보유하고 거주한 1주택자는 과세 대상 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있다. 양도차익 규모에 따라 공제율이 달라지지 않는다.

하지만 여당 개편안에 따르면 양도차익이 클수록 공제가 축소된다. 5억원을 넘으면 공제율이 70%로 줄어든다. 10억원 초과~20억원 이하 구간은 60%, 20억원 초과는 50%의 공제율을 적용받는 식이다.

양도차익 규모에 따른 공제율 축소는 세계적으로 찾기 어려운 방식인 것으로 알려졌다. 미국은 5년 이상 보유, 2년 이상 거주 기준을 충족한 거주 부동산의 경우 부부합산 양도차익의 50만달러까지 기본공제를 해준다. 양도차익이 크다고 해서 이 기준이 변경되지 않는다. 일본은 주택이나 토지를 10년 이상 장기 보유하다가 팔면 3000만엔 정액을 공제해준다.

일정 금액을 공제한 뒤 과세표준에 따라 양도세율이 달라지는 사례는 다수 국가에서 발견되고 있지만 이는 현재 한국에서도 동일하게 적용하고 있는 조치다. 소득세법에 따르면 양도세 기본세율은 6~45%다. 차익에서 각종 공제를 제한 뒤 과세표준이 1200만원 미만이면 6%를, 10억원을 초과하면 45%를 적용한다. 양도차익 규모에 따라 서로 다른 세율을 적용해 누진 과세를 이미 하고 있는 것이다.

홍기용 인천대 경영학부 교수는 “양도차익에 따른 공제율 차등은 소득공제의 개념을 이해하지 못한 것”이라며 “공제율 축소는 1주택자의 세율을 대폭 높이는 것과 다르지 않다”고 지적했다.

거주 목적의 1주택자에게만 적용하는 장기보유특별공제를 축소하는 것도 문제라는 지적이다. 1주택자는 집을 팔아 막대한 양도소득을 얻더라도 이를 곧바로 새로 거주할 집을 사는 데 사용하는 것이 보통이기 때문이다.

주택 가격 상승기에는 전국의 주택 가격이 동반 상승한다는 점을 고려하면 장기보유특별공제 축소로 인해 1주택자의 주거 환경이 악화할 가능성도 있다. 한 부동산업계 관계자는 “1주택자가 소유한 주택은 자산이라기보다는 필수재 성격을 지닌다”며 “일반적인 자산에 대한 과세와는 다른 시각으로 접근할 필요가 있다”고 했다.

양도세 등 거래세 부담 확대가 매물 잠김을 더 증폭시킬 것이란 주장도 나온다. 이미 거래세 부담이 늘어 매물을 내놓는 대신 증여를 택하는 사람이 많은 상황에서 양도세 장기보유특별공제 축소가 이 같은 흐름을 가속화할 수 있다는 것이다.

한국의 부동산 세금은 이미 세계적으로 유례없는 방식이라는 비판을 받고 있다. 고가 부동산 소유주에게 부과하는 종합부동산세는 존재 자체가 이례적인 세금이다. 일부 국가에 부유세 개념의 세금이 있지만 손익통산을 해준다는 점 등에서 종부세와는 체계가 완전히 다른 세금으로 분류된다. 게다가 최근 여당에서 제시한 2%라는 비율을 기준으로 과세하는 방식은 비슷한 사례를 찾아보기 어려운 것으로 지적된다.

강진규 기자 josep@hankyung.com