[성공으로 이끄는 투자노하우] 소형 오피스 경매로 월세 받아볼까?

한경닷컴 더 라이피스트

소형 오피스 경매 투자 장점
소액투자가 가능한데다 싸게 낙찰 받아 임대를 줄 경우 임대료가 저렴하고 공실률도 낮아 불황기에 적당한 투자대상이다. 소형 사무실은 아직까지 경매시장의 비인기 종목이지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 불황기에 전형적인 ‘저위험 고수익’ 구조다.
소형 사무실이 경매에 나오는 면적은 전용면적 기준 33㎡(10평)∼66㎡(20평) 단위로써 오피스텔처럼 작은 단위로 쪼개 팔기로 개별 등기 분양했던 임대 수익형 부동산이다. 소액 투자자들을 타겟으로 분양했다 미분양분으로 남은 후에 시행사가 부도나면서 경매에 나온 경우이다.
적은 돈을 들여 사무실(업무용)을 마련하려는 개인 및 중소기업이 늘면서 법원 경매시장에서 중․소형 사무실의 인기가 갈수록 높아지고 있다. 특히 경기불황이 계속되고 있는 상황에서도 소규모 창업이 뜨거운 것도 초소형 오피스 임대사업이 호재인 이유다.
산업구조 변화에 따라 사업 방식이 변하고 사업 공간도 오프라인에서 온라인으로 옮겨가면서 직원을 많이 채용하지 않는 소기업이 늘면서 사무실이 넓지 않아도 사업 활동에 지장을 받지 않기 때문에 소형 사무실의 수요는 증가할 것으로 보인다.
오피스는 오피스텔과 달리 상대적으로 희소성이 있어 경매시장에서 인기몰이 중이다. 세입자들이 소형 사무실을 선호하는 이유는 사장1명, 직원 2~3명 정도가 사용하기에 적당하고 관리비도 저렴하기 때문이다.
주택 뿐 아니라 오피스도 소형을 찾는 수요가 증가하고 있어 도심 소형 사무실 임대사업은 유망하다. 향후 국내 1인 창조기업(창의적인 아이디어나 전문지식 등을 가진 자가 독립적으로 영리를 목적으로 활동하는 1인기업) 수가 늘어 사무실 수요는 늘 것으로 예상된다.
사무실 경매 낙찰 추이
최근 경매 소형 사무실의 몸값이 높아지고 있지만 낙찰가율은 소폭 하락한 상태이다. 올해 상반기 낙찰가율 75~78%대를 보였으나 하반기 들어 72%로 5% 정도 하락했다. 경기 침체와 함께 경매 공급량이 줄면서 수요가 줄었기 때문인 것으로 풀이된다.
경매시장에 공급되는 물건수가 한 달에 100여 건 안팎에 그치고 수도권도 200여 건에 불과해 도심의 경우 물건 공급도 부족한 편이다. 경매 입찰경쟁률은 약 3대 1 수준으로 여전히 낮은 수준이다. 희소성 있는 경매물건으로써 큰 인기를 끌지 못하는 탓이 크다.
소형 오피스 경매물건의 서울의 물건 당 평균 감정가는 3~4억 선으로 다소 높아져 있지만 수도권은 1~2억 원 선이어서 소액 투자자의 경우 서울보다는 수도권을 노리는 게 훨씬 실속 있어 보인다.
업무용 소형 사무실은 오피스텔과 달리 아직까지 경매시장의 비인기 종목이지만 안정적인 임대수익과 활용성이 높아 향후 낙찰가율의 완만한 상승세와 함께 소액 투자자들로부터 인기를 끌 것으로 보인다.
사무실 경매투자 전략
소형 사무실 경매물건을 찾으려면 좀 더 다양한 방법으로 물건을 검색하는 게 좋다. 사설 경매 사이트의 상세검색란을 활용하면 물건 선별이 용이하다. 사무실과 함께 근린, 근린상가, 교육시설까지 종합적으로 물건을 추려 용도 변경된 사무실까지 함께 검색해봐야 한다.
사무실 경매물건의 경우 용도는 사무실 또는 오피스텔로 되어 있지만 현장을 가보면 상가로 이용되는 경우가 있다. 우량 사무실 경매물건을 찾으려면 서류검색보다는 현장 답사를 통해 사무실로 이용 가능한 시설인지 여부를 체크해봐야 한다.
규모 작은 사무실일수록 건물 전체 상태를 살펴야 한다. 지은 지 20년 이상 경과한 건물은 주변 소형 오피스와 비교해 임대수요가 많지 않아 수익률이 저조한 경우가 많다. 주변시세나 임대가를 정확히 파악한 뒤 투자하고 입지 선정 시에 너무 도심 지역만 노리기보다 대중교통이 편리하거나 지하철 등 대중교통의 접근이 좋은 건물을 고르는 게 전략이다.
소형 오피스 수요가 많은 곳은 출판, 인쇄, 디자인, IT 산업이 발달하고 대기업, 관공서 등이 인접한 곳이다. 이 일대 소형 오피스 대부분이 지은 지 오래돼 낡고 편의시설이 부족해 소형 오피스 공급이 증가하고 있다.
부도심, 역세권 일대의 소형 오피스는 고정적인 임대 수익이 보장되고, 독신 직장인 및 창업 희망자자 등이 항상 찾고 있기 때문에 꾸준한 수요가 보장돼 있어 은행 이자보다 임대 수익과 향후 시세 차익까지 노릴 수 있어 많은 주목을 받는 부동산 상품이다.
소호 사무실은 입주한 소호 사업가들이 순발력 있게 움직일 수 있도록 대중교통과의 접근성이 중요하다. 즉 역세권(역에서 도보로 5분 거리)이나 버스가 최소한 10개 이상 통과하는 곳에 입지를 선정하는 것이 좋다. 전용률이 높은 건물이 큰 임대 수익을 낼 수 있다.
소형 사무실에 유리한 입지는 대형 빌딩이 밀집해 있는 지역보다는 이면도로 부근의 소형 업무용 빌딩가다. 이들 지역은 임대료가 저렴한 장점이 있어 소규모 인터넷 업체나 재택근무자, 증권 투자가, 프리랜서, 소자본 창업자들의 임대수요가 꾸준하다.
경매를 통해 미니 사무실을 구입하기 좋은 지역으로는 송파구 가락동, 서초구 서초동, 동대문구 신설동, 마포구 서교동·합정동, 서대문구 홍제동, 중구 신당동 등이 꼽힌다．
경매 투자 시 유의점
높은 임대수익을 예상하고 고가에 낙찰을 받는 사례가 늘고 있다. 지나치게 높은 가격에 사무실을 낙찰 받으면 수익률이 떨어질 수 있으므로, 주변여건을 잘 살펴서 임대수요와 금액, 건물의 구조나 설비까지도 세심히 살펴보고 낙찰에 임하는 것이 중요하다.
소형 사무실은 철저히 임대수익형 부동산이다. 시세차익을 예상하고 투자하기엔 무리가 있는 부동산이다. 오피스텔 투자 방식과 같이 임대수익률과 수요를 꼼꼼히 따져보고 향후 주변지역에 유사 경쟁시설이 출현할 지 여부를 조사한 후 입찰해야 한다.
아직까지 통매각 빌딩에 대한 자산가의 선호가 탄탄하지만 대부분 규모가 작고 구분 등기된 소형 오피스 물건은 매매수요가 적은 편이라 환금성이 떨어지는 게 사실이다. 따라서 충분한 수요분석과 소형 물량 공급의 과다 여부를 검토해 봐야 한다.
법원의 입찰 서류상 면적과 실제 사용 가능한 면적과 크게 차이나는 경우가 있으므로 반드시 건축물 관리대장을 발급 받아 실제면적을 확인하고 현장을 방문해 면적과 함께 용도에 맞는 물건인지 여부 파악 후 입찰을 결정해야 한다.
‘세입자’ 분석에 신경 써야 한다. 경매에 부쳐진 사무실에 세입자가 입주한 경우 명도비 등 추가비용이 들어갈 수 있다. 되도록 상가건물임대차보호법에 적용을 받는 소액임차인이거나 배당 받는 세입자가 있는 것을 고르는 게 좋다.
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