[힘이 되는 부동산 법률] 포천 다세대주택 16세대가 좌우로 통째로 뒤바뀐 사연

한경닷컴 더 라이피스트

다세대, 연립주택, 단지내 상가, 테마상가점포 등과 같이 집합건물의 구분소유권의 호수표시가 잘못되는 경우가 심심치않게 발생하고 있다. 호수표시가 잘못되는 이유는 여러 가지가 있지만, 주로 좌우측을 착각하는 경우가 대부분으로 보고되고 있다. 예를들어, 어떤 건물 한 층에 승강기(내지 계단) 좌우측으로 하나씩의 호실이 있는데, 설계도면상으로는 승강기(내지 계단) 왼쪽이 1호 라인, 오른쪽이 2호 라인임에도 불구하고 반대로 왼쪽을 2호라인, 오른쪽을 1호라인이라고 현관문에 호실표시를 하는 경우나, 더 나아가서 한 층에 여러 호실이 있는 건물에서 계단이나 승강기 중심으로 오른쪽부터 세어가서 1,2,3,4호임에도 불구하고 반대방향 왼쪽으로 해서 1,2,3, 4호로 현관문에 표시되는 경우라고 할 수 있다.

이런 착오가 초기에 발견되어 다행히 큰 부작용없이 시정되는 경우가 있는 반면, 장기간 동안 알지 못하고 있다가 경매와 같은 사건을 계기로 알게 되는 경우가 적지않다. 다음에서 소개할 의정부지방법원 2014. 11. 4.선고 2014가단12492 건물명도 및 부당이득금 반환 판결사례 역시 1993년에 신축된 포천의 어느 다세대주택 16세대가 좌우측이 통째로 바뀐 사실이 수십년이 지난 최근에서야 발견되면서 입주민 전체가 공포에 떠는 신세가 되었다고 한다. 이 판결 자체는 최근에 공매절차를 통해서 등기부상 202호를 취득하게 된 사람이 202호에 거주하는 사람을 상대로 한 인도(명도)청구 사건인데, 이 거주자는 등기부상 202호 건물의 현관문표시 201호를 믿고 입주한 201호 건물의 소유자였는데, 재판결과 202호를 인도하라는 취지로 판결되었다.

1. 인정사실
가. 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)은 집합건축물 대장에 첨부된 건축물 현황도상 계단을 기준으로 2층 우측부분인데, 출입문에는 'A-201'이라고 표시되어 있다.
나. 원고는 2011. 7. 28. 이 사건 부동산에 관한 공매절차에서 이를 매수하고 같은 날 이에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
다. 한편 피고는 이 사건 부동산 건물 201호에 관하여 2001. 4. 13. 이를 경매절차에서 매수하여 2001. 4. 26. 이 사건 부동산 건물 ‘제가동 201호’에 관하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 그 무렵부터 피고는 출입문에 ‘A-201’이라고 표시된 이 사건 부동산을 점유, 사용하기 시작하여 지금에 이르고 있다.
라. 이 사건 부동산의 2001. 7.경 감정 시가는 8,000만 원으로서, 당시 보증금이 없는 차임은 적어도 그 시가의 1%인 80만 원이고, 그 이후에도 같은 액수일 것으로 추인할 수 있다.
마. 한편 이 사건 부동산 건물의 현황도상 계단을 기준으로 우측부분 출입문에는 A-101, A-201, A-301, A-401라고 기재되어 있는 반면, 그 좌측 출입문에는 A-102, A-202, A-302, A-402라고 기재되어 있다.

2. 청구원인에 관한 판단
위 인정사실에 의하면, 이 사건 부동산 건물의 평면도상 계단을 기준으로 2층 우측에 위치한 이 사건 부동산은 부동산의 표시에 관한 공부인 대장에 의해 ‘202호’로 특정되어 있고, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 실시된 공매절차에서 이를 매수한 후 이 사건 부동산 건물 ‘제가동 202호’에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써, 원고는 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득하였다고 할 것이다.
따라서 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 점유할 권원을 입증하지 못하는 한 이를 인도할 의무가 있고, 또한 이를 점유하는 기간 동안 임료 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다.

3. 피고의 항변에 관한 판단
가. 피고는 우선, 이 사건 부동산은 건축주인 주식회사 00이 그 출입문에 ‘201호’라고 구분하여 지정한 순간 ‘201호’로 특정되어 구분소유권의 객체가 되고, 피고는 이 사건 부동산에 관한 경매절차에서 이를 매수하여 이 사건 부동산 건물 ‘201호’에 관하여 소유권이전등기를 마침으로써 이 사건 부동산의 소유자이고, 원고가 공매절차를 통해 소유권을 취득한 부분은 이 사건 부동산 건물 202호에 불과하므로, 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
살피건대, 우리나라는 등기부와 대장의 이원적 공시제도를 두고 부동산의 표시에 관한 사항은 등기부가 아닌 대장이 일차적으로 공시하도록 하고 있다. 또한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘법’이라 한다)은, 시장 등 소관청은 건축물대장의 편성을 위해 건물의 도면 및 각 층의 평면도를 갖추어 두도록 하고(법 제53조 제1항), 전유부분을 표시할 용지에는 전유부분의 종류, 구조와 면적을 등록하도록 하며(법 제54조 제2항), 집합건물을 신축한 자는 1개월 이내에 건물이 도면, 각 층의 평면도 등을 첨부하여 건축물 대장등록신청을 하여야 하고(법 제56조 제1, 2항), 건축물대장의 등록은 소유자 등의 신청이나 소관청의 조사결정에 의하여 이뤄진다(법 제55조)고 규정하고 있으며, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제7조 제3항에 따라 작성되는 집합건축물대장의 전유부에 기재할 사항으로는 ‘건축물현황도’가 첨부되도록 되어 있다.
그런데 이 사건 부동산 건물의 계단을 기준으로 2층 우측에 위치한 이 사건 부동산은 건축물대장에 첨부된 건축물현황도에 의해 ‘00빌라 가동 202호’로 특정되어 있는데, 다만 그 출입문에 ‘A-201’로 표시되어 있는 사실은 앞서 본 바와 같고, 이 법원의 포천시장에 대한 각 사실조회결과에 의하면, 이 사건 부동산 건물에 관한 건축물현황도는 건축물 대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 및 기타 법령에 위배됨이 없이 작성된 사실을 인정할 수 있다. 그렇다면 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산 건물의 현황도상 계단을 기준으로 우측부분 출입문에는 A-101, A-201, A-301, A-401라고 각 기재되어 있는 반면, 그 좌측 출입문에는 A-102, A-202, A-302, A-402라고 각 기재되어 있다는 사정만으로 이 사건 부동산 건물에 관한 대장의 기재가 오기로서 정정이 대상이 될 뿐이라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
또한 설사 이 사건 부동산 건물의 건축주인 주식회사 00이 각 구분소유 부분을 호수를 특정하여 먼저 분양한 후 사용승인 신청시 건축물대장의 현황도를 실제거주 위치와 다르게 첨부하였고, 이에 따라 건물의 좌, 우측 호수가 건축물대장의 현황도와 달리 부착된 상태로 소유자들이 입주하여 이 사건에 이르게 되었다면, 위 각 부분의 구분소유자들은 자신들이 분양받은 부분을 대장이 표상하고 있는바와 일치시켜 등기하였어야 비로서 적법하게 그 부분에 대한 소유권을 취득하였다 할 것이다. 즉, 이 사건에서 출입문에 A-201호로 표시된 이 사건 부동산을 최초 분양받은 자는 대장 및 이에 기초한 등기부가 표상하고 있는 바와 같이 이 사건 부동산 건물 ‘제가동 202호’로 등기하였어야 이에 관한 소유권을 취득하였다 할 것이다(피고가 들고 있는 대법원 2010다71578 전원합의체 판결의 논리에 의하더라도, 최초 건축주의 분양행위 등 구분행위에 의해서 그 부분이 구분소유의 객체가 된다는 것이지 그에 의해 바로 그 부분이 ‘분양행위 당시 표시한 대로’ 특정된다는 것은 아니라 할 것이어서, 앞서 인정한 사실관계에 의하면, 이 사건 부동산에 관한 최초 수분양자 및 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 적법하게 취득하였다고 볼 수 없다).
따라서 피고가 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였음을 전제로 하는 위 항변은 이유 없다.
나. 피고는 또한 피고가 이 사건 부동산을 낙찰받아 이에 관하여 2001. 4. 26. 소유권이전등기를 마침으로써 그로부터 10년이 경과한 2011. 4. 26. 이에 관하여 취득시효가 완성되었으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장한다.
살피건대, 피고는 이 사건 부동산 건물 ‘제가동 201호’에 관하여 소유권이전등기를 마쳤음은 앞서 본 바와 같은바, 위 부분에 관한 등기는 이 사건 부동산 건물 부분 평면도상 중앙 계단을 기준 2층 좌측 호실부분이라 할 것이어서, 이러한 등기를 기초로 이와는 다른 부분인 이 사건 부동산에 관한 등기부 취득시효를 주장할 수 없다 할 것이어서, 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 결론
그렇다면, 피고는 원고에게 이 사건 부동산을 인도하고, 피고가 이 사건 부동산을 점유한 이후로서 원고가 그 소유권을 취득한 2011. 7. 28.부터 위 부동산의 인도 완료일까지 월 800,000원의 비율로 계산한 부당이득을 반환할 의무가 있다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 이유 있어 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.


판결 결과에 따라 201호 소유자는 점유하던 202호를 비워주고 201호로 이사가면 되지만, 201호에는 이를 202호 알고서 202호로 전입신고한 세입자가 거주하고있어 자칫 전입신고와 점유의 불일치로 인하여 보증금을 돌려받지 못하는 처지에 놓일 수 있게되었다. 이와 같은 사태의 근본적인 책임은 건물신축과정에서 법적인 호실표시와 달리 현관문표시를 한 것으로 짐작되는 주택시공회사, 분양회사측에 있는 것으로 짐작되지만, 이미 그 업체는 부도로 인해 책임능력을 상실했다고 한다. 이런 상황에서 2층 뿐 아니라 나머지 14세대의 호실들 역시 잘못된 현관문표시를 그대로 믿고서 수십년에 걸쳐 매매, 임대차, 담보제공 등의 각종 법률행위를 해왔다는 점에서, 향후 이해관계인들간의 매우 복잡한 분쟁이 예상된다.

이런 문제가 적지 않게 발생하는 근본적인 이유는, 공사를 하는 사람이나 해당 부동산거래를 하는 사람들 모두 현관문 호실표시가 잘못 될 경우 발생할 수 있는 엄청난 결과에 대해 제대로 인식하지 못하기 때문이다. 이런 점을 법적으로 분명하게 이해하기 위해서는 어떤 과정을 거쳐 법적인 호실이 매겨지는지를 알아야한다. 예를들어, 어떤 특정건물의 특정 구분소유부분이 101호로 정해지는 것은, 건물을 건축하는 과정에서 건축설계도면에서 해당 부분을 101호라고 정한 다음 완공되면 설계도면 등 건축허가서류를 반영하여 건축물대장, 이어서 부동산등기부등본상에 이를 101호라고 그대로 표기하기 때문이다. 그런데, 당초 설계도면상으로는 101호라고 표시된 특정부분이 건물 완공 후 현관문 호실 표시 과정에서 무심코 102호로 잘못 표시되는 수가 있는 것이다. 하지만, 이런 잘못된 102호라는 현관문 표시에도 불구하고 설계도면상 101호로 표시된 특정부분은, 건축물대장, 그리고 부동산등기부등본상에 모두 101호로 그대로 이어진다는 점에서, 법적으로는 엄연히 101호인 것이다.

이와 같이 일반인들에게는 너무 황당하지만 실무적으로는 매우 드물지는 않은 이런 사고를 예방하기 위해서는 집합건물, 특히 육안으로는 착오발견이 쉽지 않은 인근 호실과의 면적이 유사한 구분세대를 거래할 경우에는 건물주로부터 건축물대장에 첨부된 건축물현황도 그 중에서도 평면도와 단위세대별 평면도를 확인해서 현관에 된 호실표시가 설계도면과 일치하게끔 이루어졌는지를 반드시 확인할 필요가 있다. 관련 규정도 이런 잦은 사고 발생을 염두에 두고 건축물대장상 도면열람의 범위를 점차 확대하고 있는 추세에 있다.

★ 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제11조(건축물대장 등본·초본의 발급 및 열람)

① 건축물대장의 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 다음 각 호 중 필요한 부분을 선택하여 특별자치도지사, 시장·군수·구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다) 또는 읍·면·동장(이하 "등본·초본발급 또는 열람기관의 장"이라 한다)에게 신청하여야 하고, 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 그에 따라 건축물대장의 등본·초본을 발급하거나 열람하게 하여야 한다. 다만, 건축물대장이 「공공기관의 정보공개에 관한 법률」 제9조제1항제2호 및 제4호에 해당하는 비공개대상정보인 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>

1. 별지 제1호서식의 첫째면(별지 제2호서식을 포함한다), 별지 제3호서식의 첫째면(별지 제4호서식을 포함한다), 별지 제5호서식의 첫째면(별지 제6호서식을 포함한다) 또는 별지 제7호서식의 첫째면(별지 제8호서식을 포함한다)

2. 각 서식의 전체면(건축물현황도를 제외한다)

3. 건축물현황도

② 제1항제1호 및 제2호의 경우 소유자 현황은 신청인이 신청하는 사항과 현 소유자만을 표시하며, 소유자 현황의 일부만을 발급하거나 열람하게 하는 경우에는 "이 초본은 현 소유자만을 표시한 것입니다." 또는 "이 초본은 현 소유자와 소유자현황의 일부만을 표시한 것입니다."라고 표기하여 발급하거나 열람하게 한 건축물대장이 전부가 아님을 나타내어야 한다. <개정 2011.9.16>

③ 제1항에 따라 발급하거나 열람하게 하는 건축물현황도 중 평면도 및 단위세대별 평면도는 건축물 소유자의 동의를 얻거나 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 신청하는 경우에 한하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다. <개정 2011.9.16>

1. 건축물 소유자의 배우자와 직계 존·비속 및 그 배우자

2. 국가 또는 지방자치단체

3. 경매·공매 중이거나 법원의 감정 촉탁이 있는 경우 또는 공공사업을 위한 보상 등을 위한 감정평가를 하는 경우

4. 건축물 소유자의 필요에 의하여 건축물의 감정평가, 설계·시공 또는 중개 등을 의뢰한 증빙서류가 있는 경우

5. 해당 건축물에 거주하는 임차인(임차인)

④ 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장의 등본·초본의 첫째 장에 "이 등(초)본은 건축물대장의 원본내용과 틀림없음을 증명합니다."는 문구와 담당자의 성명과 연락처를 표기하고 관인을 날인하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>

⑤ 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장을 열람하게 하는 경우에는 건축물대장 담당자의 면전에서 컴퓨터 모니터 화면을 보게 하거나 건축물대장 사본을 출력하되 제4항에 따른 표기와 관인 날인을 하지 아니한다. 이 경우 열람용으로 사본을 출력하는 경우에는 다음 각호의 표기를 하여야 한다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>

1. 건축물대장 사본 각 장마다 중앙에 "열람용"으로 표기

2. 건축물대장 사본 마지막 장에 "이 건축물대장은 열람용이므로 출력하신 건축물대장은 법적 효력이 없습니다."라고 표기

⑥ 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 제1항에 따라 건축물소유자 외의 자에게 건축물대장을 발급하거나 열람하게 하는 경우에는 건축물대장에 기재된 주민등록번호의 일부를 표시하지 아니할 수 있다. <개정 2009.1.20, 2011.9.16>

⑦ 등본·초본발급 또는 열람기관의 장은 건축물대장 등본·초본 및 건축물현황도(건축물현황도는 건축물소유자에 한정하여 본인임을 확인한 경우만 해당한다)를 인터넷을 통하여 발급하거나 열람하게 할 수 있다. <신설 2012.11.16>

⑧ 건축물대장 등본·초본을 발급받거나 열람하려는 자는 수수료를 납부하여야 한다. <개정 2011.9.16, 2012.11.16>

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com 에서 참고하세요.


"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com