[부동산 포트폴리오] 기획부동산 매물에 속지마라

한경닷컴 더 라이피스트

직장인 P씨(남/54세)는 잘못된 토지 투자로 인해 스트레스가 이만저만이 아니다. 8년 전, 어느 날 지인의 소개로 알게 된 기획부동산업체 직원으로부터 경기도 양평군에 소재한 전원주택용 토지 200평을 매입했던 게 화근이었다. 토지를 매입하고 나서 뒤늦게 알아보니 시세보다 훨씬 비싼 가격을 주고 산 것은 물론, 전원주택으로 인허가조차 받을 수 없는 쓸모없는 땅으로 밝혀진 것이다. 하지만 안타깝게도 기획부동산업체는 폐업된 지 오래고, 땅을 판 직원은 행방조차 알 길이 없으니 어디에도 하소연할 곳도 없게 되었다.
그런데 아이러니하게도 기획부동산 매물로 인해 투자자가 입는 피해는 실질적으로 사기행위로 인한 피해와 매우 흡사함에도 대부분의 경우 그 책임이 기업부동산업체가 아닌 투자자 본인한테 돌아간다. 이는 정상적인 부동산 매매거래와 마찬가지로 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속되도록 기획부동산업체측이 짜놓은 치밀한 각본에 농락당하고 있기 때문으로 생각된다. 따라서 기획부동산 매물로 의심이 간다면 접촉 자체를 피하는 게 상책이다. 기획부동산 매물로 인한 피해는 일차적인 금전적 손해에서 끝나는 게 아닌, 심각한 정신적 피해로 공황상태까지 몰고 올 수 있기 때문이다. 그저 각별한 주의를 요할 뿐이다.

토지는 아파트나 상가, 오피스텔처럼 거래가 빈번하지 않으므로 적정한 시세를 구하기가 생각보다 어렵다. 문제는 이와 같은 토지의 속성을 이용하여 선량한 투자자에게 돌이킬 수 없을 정도로 치명적인 피해를 끼치고 있는 기획부동산업체가 적지 않다는데 있다.
기획부동산업체로부터 피해를 당하지 않으려면 적어도 다음과 같은 몇 가지 주의사항만은 반드시 기억하고 있어야 한다.
첫째, 해당 부동산의 지번을 확인한 후 기획부동산업체 직원과 동행하지 않은 채 독자적으로 현장을 답사한다. 이를 통해 적정가격, 개발현황, 맹지여부, (임야)경사도 등을 반드시 확인한다.
둘째, 지역 중개업소 5곳 이상을 들러 적정가격을 알아본다. 직접매입을 통해 기획부동산업체가 제시한 가격보다 훨씬 저렴한 가격에 매수할 수 있다. 통상 기획부동산 매물은 개별공시지가의 10배, 시세의 5배 수준에 이르는 고가로 판매되고 있다.
셋째, 기획부동산업체가 제시한 개발의 실효성을 해당 지방자치단체(시, 군, 구청) 도시계획과, 토지과, 건축과 등을 방문하여 직접 확인한다. 해당 지방자치단체 담당공무원과의 면담을 통해 개발의 실효성 여부 등을 확인할 수 있다.
넷째, 계약직전 반드시 계약서에 불리한 조항, 단서조항 등이 있는지를 꼼꼼히 체크해본다. 훗날 법적분쟁에 대비한 법적안전장치조항(개발 불가로 인한 손해배상조항 등)이 존재하는지 여부도 체크해본다. 기획부동산 매물은 부동산 매입에 관한 모든 책임을 투자자 본인에게 귀속되도록 기획부동산업체측이 짜놓은 치밀한 각본의 산물일 뿐이다.
다섯째, 잔금정산과 동시에 개별등기가 가능한지를 체크해본다. 지분등기(공유등기)는 처분 등의 재산권행사에 많은 어려움을 준다. 매입 이후 오랫동안 개별등기가 안 돼 재산권 행사에 어려움을 겪는 경우가 비일비재하다.
여섯째, 미등기전매, 명의신탁, 다운계약서 등 불법적인 거래는 하지 않는다. 이로 인한 피해는 결국 매수인 본인에게 전가되는 경우가 대부분이다. 통상 기획부동산업체는 사기행위 이후 빠른 시일 내 폐업하는 경우가 많으니 하소연할 때도 없다. 따라서 매매거래 이후 모든 법적 책임은 투자자가 짊어지고 가야할 뿐이다.
끝으로, 비정상적으로 과도한 수익이나 로또식 대박을 기대하지 않는다. 기획부동산업체는 인간의 탐욕과 과욕을 이용해 자신들의 희생양을 찾아내려하기 때문이다.


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