[경매로 세상얻기] 강제집행 시 부딪히는 암초들

한경닷컴 더 라이피스트

복잡다단한 경매과정의 끝은 명도라는 것에 이의를 달 사람은 없을 것이다. 명도가 마무리돼야 직접 입주하거나 임대를 해서 경매취득의 목적을 달성할 수 있기 때문이다.

문제는 명도라는 것이 그리 간단하게 끝나지 않는다는 점에 있다. 낙찰부동산의 점유자가 소유자(또는 채무자)가 됐든 임차인이 됐든 자신의 전 재산을 강제처분당하거나 전 재산이나 다름없는 보증금을 떼일 위기에 처한 상황은 둘째치더라도 졸지에 삶의 터전을 잃게 된 이들 점유자의 명도저항이 이만저만 아니다.

그러나 점유자의 명도저항은 이주비용과 이주기간에 대한 협상이라는 극히 현실적인 문제의 극복 방법이 있고 더 나아가 협상이 진척되지 않을 경우 강제집행이라는 극단의 해결수단이 있기 때문에 매수인 입장에서는 그리 크게 염려할 사항은 아니다. 오히려 명도과정에서 다음의 사항들을 접하게 된다면 이들은 차라리 애교(?)에 가깝다.

경매절차에 있어서 명도방법은 협의명도와 강제집행이 일반적이다. 협의명도는 점유자와 이주시기 및 이주비용을 협의해서 명도하거나 임대차계약 수준에서 마무리하는 것이나 강제집행은 협의명도가 이루어지지 않을 경우 집행권원을 부여받아 공권력을 통해 행하게 되는 명도이다. 따라서 어떤 식의 명도이든 궁극적으로는 명도가 불능으로 되는 사례는 없다고 단정할 수 있지만 강제집행이라는 수단을 통해 명도를 한다고 하더라도 단박에 명도가 이루어질 것이라고 생각해서는 오산이다.

우선 강제집행 시 가장 많이 부딪히는, 즉 인도명령으로 집행권원을 부여받고 강제집행에 돌입했으나 강제집행을 하지 못하고 철수하게 되는 이유 중 가장 빈번하게 나타나는 것이 인도명령 대상자와 실제 점유자간의 불일치로 인한 강제집행 불능이다.

무릇 강제집행은 집행의 인적대상이 명확하게 특정돼야 한다. 즉, 인도명령을 신청할 당시의 인도명령 대상자와 강제집행 당시 점유자가 일치해야 한다는 뜻이다. 둘 사이가 일치하지는 않더라도 최소한 동거가족 내지 친인척이라거나 동일인이 거주하고 있다는 정도의 물증(우편물, 관리비고지서 등)이 있어야 집행이 가능하다.

그런데 강제집행에 돌입하다보면 인도명령 대상자와 실제 점유자가 전혀 다르거나 점유자가 없어 강제로 문을 개방하고 들어갔는데 인도명령 대상자가 점유했었다는 물증이 없을 경우 집행관들은 집행을 중단하고 집행불능으로 처리한다. 이로 인해 파악된 점유자를 대상으로 다시 인도명령을 신청해야 하는 번거로움을 감수해야 하는 경우도 있다.

명도대상 부동산의 점유자 중에 환자가 있는 경우에도 강제집행을 어렵게 하는 요인 중 하나이다. 집행법원은 경매부동산의 매수인이 집행권원을 부여받아 강제집행을 신청하면 그 점유자가 환자이든 누구든 불문하고 강제집행을 해야 마땅하다. 그러나 더러 집행관들이 혹여나 있을 불상사나 민원을 염려하여 거동이 불편한 환자가 있는 경우에는 고의적으로 집행을 거부하는 사례가 종종 있어 문제다. 무리한 강제집행으로 인해 점유자가 예측불허의 소동(?)을 일으켜 언론에서도 문제된 사례가 종종 있어 지레 몸을 사리자는 취지다. 이럴 때는 환자에 대한 이송방법을 강구하고 집행불능에 대한 이의신청까지 해야 할 판이다.

강제집행 시 부딪히는 문제는 또 있다. 경매부동산의 공부상 면적이 감정평가서상의 실측 평가면적과 다름에도 불구하고 인도명령 신청 시 부동산의 표시를 공부상 면적으로만 기재한 것에서 비롯되는 문제이다.

예컨대, 단독주택의 경우 공부상 면적이 1층 100㎡, 지하층 20㎡로 되어 있으나 감정평가를 위한 실측 결과 지하층 면적 역시 1층과 같은 100㎡이었을 경우 인도명령 신청 시 인도명령 대상 부동산의 표시 면적을 무심코 공부상 면적으로만 했을 경우가 이에 해당한다. 공부상의 면적과 실측상의 면적이 달라도 어느 정도 묵인할 수 있을 정도의 차이가 있으면 모를까 위 사례의 지하층처럼 상당한 차이가 발생하고 특히나 지하층에 거주자가 있는 경우에 집행관은 1층에 대한 집행만 진행하고 지하층에 대한 집행은 불능으로 처리하고 집행불능조서를 꾸밀 수밖에 없다.

집행불능으로 처리되면 집행불능사유를 해소한 상태에서, 즉 위와 같이 면적이 판이하게 다른 경우에는 인도명령 대상 부동산의 표시 면적 경정청구를 통해 잘못된 면적을 바로잡은 후 집행관과 협의하에 다시금 강제집행 일정을 잡아야 한다. 그만큼 강제집행 일정이 늦어지는 것은 어쩔 수 없는 일이다. <경매박사 이영진의 '손에 잡히는 경매'(한스미디어, 2018년 4월 출간) 중 일부 발췌>

카페: 이영진 교수의 손에 잡히는 경매(http://cafe.daum.net/ewauction)
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