[힘이 되는 부동산 법률] 잘못된 분양관행을 깨는 최근 판결들(3)

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세 번째는, 대법원 2006. 10. 12. 선고된 2004다48515호 판결이다.
이 판결은, 아파트분양계약체결 당시 인근에 쓰레기매립장이 건설예정에 있었다면, 분양주체로서는 이를 수분양자들에게 고지해야 할 법적인 의무가 있다고 하여, 분양에 악영향을 줄 수 있는 불리한 내용이라고 하더라도 수분양자들이 분양여부를 판단함에 있어 중요한 내용이라면 이를 고지할 의무가 있다는 점을 분명히 하면서, 만약 분양주체가 이를 고지하지 않았다면 부작위에 의한 기망행위가 된다는 점에서 계약자체가 취소가능할 뿐 아니라, 손해배상을 청구할 수도 있다고 판단하였다. 더구나, 비록 아파트분양가 보다 현 시가가 더 높다고 하더라도 배상청구에는 영향이 없고, 배상액은 쓰레기매립장건설을 전제로 한 아파트의 가치하락액이 된다고 판단한 점에도 특징을 찾아볼 수 있다. 판결내용 전문을 소개한다.


1. 상고이유 제1점에 대하여

부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있다.
같은 취지에서 원심이 그 판시와 같은 사정을 종합하여 이 사건 아파트 단지 인근에 이 사건 쓰레기 매립장이 건설예정인 사실이 신의칙상 피고가 분양계약자들에게 고지하여야 할 대상이라고 본 것은 정당하고, 위 사실이 주택공급에 관한 규칙 제8조 제4항에서 규정하고 있는 모집공고시 고지하여야 할 사항에 포함되지 않으므로 고지의무가 없다는 피고의 이 부분 상고이유는 받아들일 수 없다.

2. 상고이유 제2점에 대하여
이 사건 쓰레기 매립장이 분양계약을 체결할 당시에는 폐기물처리시설 설치승인처분을 받은 단계에 있었다고 할지라도 그러한 사실이 이 사건 분양계약의 체결에 영향을 미칠 수 있는 사실임을 인정할 수 있는 이상 이를 고지의무의 대상이 된다고 본 원심의 판단도 정당하므로, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다.
그밖에도 피고는 이 사건 쓰레기 매립장 예정지를 분양광고지에 표시한 일자가 1999. 10. 말경이 아니라 1998. 11. 5.이라고 주장하나, 이는 원심의 적법한 사실인정을 다투는 것에 지나지 아니하므로 상고이유로서 받아들일 수 없다.

3. 상고이유 제3점에 대하여
이 사건 폐기물처리시설 설치계획승인처분이 행정소송절차를 통해 무효가 되었다고 할지라도 그 승인처분의 하자가 이 사건 쓰레기 매립장에 대한 도시계획결정에도 그대로 승계되었다거나 나아가 이 사건 쓰레기 매립장 건설계획이 백지화되었다고 볼 수 없고, 오히려 원심이 인정한 사실에 의하면 남양주시는 위 무효판결 이후에도 이 사건 쓰레기 매립장의 규모만을 다소 축소하여 절차적 하자를 치유한 후 다시 동일 지역에 쓰레기 매립장 건설공사를 시행하고 있다는 것인바, 위 무효판결 이전에 건설 중이었던 쓰레기 매립장과 현재 공사 중인 쓰레기 매립장이 별개의 시설물이라고 볼 수 없으므로 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.

4. 상고이유 제4점에 대하여
대법원 2003. 9. 26. 선고 2001두11229 판결에서 피고가 분양광고지에 기재한 광고문구는 그 표현이 다소 과장되기는 하였으나 사회적으로 용인될 수 있는 정도여서 허위광고에 해당하지 아니한다고 판시한 것과 이 사건에서 피고가 쓰레기 매립장 건설예정사실을 분양계약자들에게 고지하지 않은 행위가 신의칙상 고지의무 위반이 되는지 여부는 전혀 다른 문제이므로, 원심판결에 주장하는 바와 같은 법리오해나 판례위반이 없다. 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.

5. 상고이유 제5점에 대하여
가. 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 원고들로서는 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다. 이와 달리, 이러한 경우 원고들로서는 분양계약 자체를 취소할 수 있을 뿐 손해배상은 청구할 수 없다는 이 부분 상고이유 주장은 받아들일 수 없다.
나. 손해액의 산정은 법원이 상당하다고 인정하는 방식에 의하여 산정하면 되므로, 원심이 원고들의 손해액을 쓰레기 매립장의 건설을 고려한 이 사건 아파트의 가치하락액 상당으로 보고 판시와 같은 감정결과에 따라 손해액을 산정한 조치는 수긍이 가며, 비록 그 후에 부동산 경기의 전반적인 상승에 따라 이 사건 아파트의 시가가 상승하여 분양가격을 상회하게 되었다고 하여 원고들에게 손해가 발생하지 않았다고 할 수 없다. 이 부분 상고이유 역시 이유 없다.

이 판결은, 법적인 측면에서 다음과 같은 점에서도 특징이 있다. 엄밀하게 이야기하자면, 법적인 의미의 “손해”라는 개념은, 배상의무자인 분양회사가 불법행위를 하지 않고 고지의무를 다했을 때의 상태와 고지의무를 다하지 않았을 때의 상태와의 차이라고 할 수 있어, 분양회사가 고지의무를 다했을 때 수분양자들로서는 분양을 받지 않거나, 아니면 쓰레기매립장을 감수하고 그대로 분양받는 상태에 처한다는 점에서, 분양가 보다 현시세가 오른 상황에서는 개념적인 측면에서 볼 때 별다른 손해가 없다고 볼 여지도 없지 않지만, 대법원은 법원이 상당하다고 인정하는 방식으로 손해액산정을 할 수 있다는 논리로 이 사건의 경우 쓰레기 매립장의 건설을 고려한 이 사건 아파트의 가치하락액 상당을 손해액으로 인정해 주고 있다는 점에서 특징적이다.

이들 판결은, 분양회사와 수분양자들간의 법률분쟁에 있어 기존의 법원시각이 변모하고 있음을 분명히 느끼게 할 수 있는 전향적인 내용들로서, 늦은 감이 없지 않지만 앞으로 정직하고 양심적인 분양문화를 정착케하는데 크게 일조할 수 있으리라고 본다. -이상-



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