[힘이 되는 부동산 법률] 부동산 처분권한을 속이는 매매사기사건의 유형

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부동산을 처분할 적법한 권한이 없음에도 불구하고 부동산 매수인을 속여 매매대금을 편취하는 사기사건이 끊이지 않고 있어, 관련판결을 소개한다. 이런 사건의 유형으로는 크게, ① 스스로 소유자라고 사칭하는 경우와 ② 소유명의자로부터 처분권한을 위임받았다고 거짓말하는 경우 두가지로 나누어 볼 수 있다.
■ 스스로 소유자인 것처럼 사칭하는 경우
▶ 서울동부지방법원 2004. 6. 10. 선고 2003가합7799 손해배상 판결
부동산소유명의자를 사칭하는 사람이 제시하는 위조된 주민등록증을 믿고서 매매계약을 체결하고 계약금2억원을 지급했는데, 이후 이 사기꾼이 행방불명되자, 매수인이 매매계약에 관여한 부동산중개업자를 피고로 하여 손해배상을 청구한 사안에서, 법원은 ‘--중개업자로서는 진정한 소유자를 알지못함에도 진정한 소유자를 직접 만나거나 매도의사를 확인하지 아니하였고, 매도자가 등기권리증이나 해당 부동산의 임대차계약서 등을 소지하고 있는지 여부 등에 대한 확인을 하지 아니한 잘못이 있다’고 하여 배상책임을 인정하였다.
▶ 서울지방법원 동부지원 2002. 5. 9. 선고 2000가합13687호 손해배상 판결
사기꾼이 제시한 위조된 주민등록증을 믿고 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금조로 3억6천만원이 수수되어 매수인이 손해를 입은 사안에서, 법원은 ‘--소유자라는 사람이 타지역에 거주하는 전혀 면식이 없는 자이고 중개수수료를 지나치게 많이 지불한 점 등의 의심할 만한 사정에 비추어 중개업무를 담당하는 사람으로서는 등기권리증의 소지여부나 그 내용까지 확인할 주의의무가 있는데, 이를 소홀히 한 과실이 있다’고 하여, 중개업자의 배상책임을 인정하였다.
▶ 서울고등법원 2005. 5. 11. 선고 2004나56013 손해배상 판결
한편 이 사안은, 아파트 소유명의자를 사칭하는 사람이 계약당시에는 위조된 주민등록증을 제시하였고, 잔금당시에는 위조된 등기권리증까지 제시하여 대금 전부가 수수된 이후 이전등기까지 완료되었으나, 그후 결국 사기행각으로 확인되면서 진정한 소유자가 원인무효를 이유로 말소청구의 소를 제기하여 결국 소유권을 취득하지 못하게 된 매수자가 중개업자를 상대로 제기한 건인데, 법원은 ‘-- 소유자라고 사칭하는 사람이 일면식이 없는 사람으로서 해당 아파트 방문을 꺼려한 점, 중도금수수없이 계약일로부터 일주일 뒤를 잔금일로 정한 점 등 계약시 통상의 거래와 다른 양상을 보인 이상, 계약당시에 주민등록증 위조여부에 대해 주의를 기울이고 등기권리증 소지여부나 임차인면담 등 가능한 조치를 다하여야 할 주의의무가 있었음에도 이를 소홀히 하였고, 계약이행단계에서도 사기꾼이 중요한 자리에 대리인을 내세우며, 등기권리증이 준비되지 않았다는 이유로 잔금일을 연기한 점, 임대차보증금의 액수도 실제와 상이한 점 등이 드러났음에도 별다른 확인조치를 취하지 않았다’는 이유로 중개업자에게 배상책임을 인정하였다.
▶ 인천지방법원 2004. 6. 24. 선고 2003가합12577호 손해배상 판결
甲, 乙 두 사람의 공유 토지가 실제로는 자신의 소유라고 주장하면서, 공유자 중 한 사람인 甲 명의의 매도위임장만을 가지고 나와 매매계약을 체결한 후 계약금, 중도금 합계 2억4천만원을 받아 종적을 감추게 되자 매수인이 중개업자를 상대로 제기한 손해배상청구 사건에서, 법원은 ‘--중개업자로서는 ① 사기꾼이 주장하는 실제 권리가 무엇인지를 확인하여야 할 뿐만 아니라 ② 공유자들에게 처분권한을 위임한 사실이 있는지 등도 확인하였어야 할 것이고, ③ 다른 공유자의 매도위임장도 제시할 것을 요구하고 진정한 인감증명서와 상이한 점이 없는지 확인하여 이에 의하여도 확인이 충분하지 못하다면 나아가 등기권리증의 제시를 요구, 확인할 의무가 있다고 할 것인데, 사기꾼의 말만을 믿고, 공유자 중 1인의 매도위임장과 인감증명서 외에는 아무런 확인대책을 강구하지 않은 채 선량한 관리자의 주의의무를 위반하여 매매계약을 중개했다’는 이유로 중개업자에게 배상책임을 인정했다.

한편, 위 사안들과는 달리 위조 등의 범죄행위를 통해 사기꾼 본인 앞으로 이전등기를 한 이후에 다시 부동산을 처분하는 사기행각을 벌인 사례도 있다. 이런 경우는 비록 잘못된 무효인 등기이기는 하지만 등기명의자체가 사기꾼 앞으로 되어있다는 점에서 사기행각을 판별하기는 더욱 쉽지 않을 수 있다. 더구나, 다음의 사례에서 보는 바와 같이 책임을 중개업소에 묻기도 어려워서 결국 사고가 발생하면 그 피해가 전적으로 매수자에게 돌아 갈 수 밖에 없다는 점에서, 이전등기받은지 얼마되지 않은 시점에 처분이 되는 경우 등 조금이라도 의심스러운 점에 대해서는 전 소유자에 대한 탐문 등의 면밀한 확인이 필요할 수 있다.
▶ 서울중앙지방법원 2005. 12. 13. 선고 2003가합33962(본소) 손해배상(기),2003가합61615(반소)부당이득금 판결
서류위조를 통해 내연여 소유의 부동산을 증여받은 것처럼 꾸며 자신의 이름으로 이전등기받은 내연남자로부터 부동산을 매수하고 대금을 다 치른 후 이전등기까지 받았으나, 결국 진정한 소유자로부터 이전등기말소소송을 제기당해 소유권을 상실한 매수인이 이 거래에 관여한 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 제기한 사안인데, 재판과정에서 매수인은 ‘내연여가 이 부동산을 매수할 때부터 이 중개업자가 관여한 적이 있고, 또 내연여가 소유권을 취득한 이후 7개월만에 소유권이 2번이나 이전되었으며, 두 사람간의 부적절한 연인관계를 알고있어 이 사건 증여가 허위이거나 무효임을 중개업자가 알았거나 알 수 있었다는 이유로 중개업자에게 배상책임이 있다’고 주장했지만, 법원은 ’--등기부등본과 주민등록증을 통하여 내연남이 등기부상 소유자임을 확인하였고 달리 이 사건 증여에 하자가 있다고 의심할 만한 사유가 없다‘는 이유로, 중개업자의 배상책임을 인정하지 않았다.
▶ 광주고등법원 2003. 7. 18. 선고 2003나181호 손해배상판결
아버지 소유의 부동산을 서류위조하여 마치 자신이 증여받은 것처럼 이전등기받은 후 소유명의를 가진 아들로부터 부동산을 매수하고 이전등기까지 받았으나, 결국 진정한 소유권자인 아버지에 의해 원인무효에 기한 이전등기말소청구의 소를 제기당하여 소유권을 상실한 매수자가 중개업자를 상대로 배상청구를 구한 사안인데, 재판과정에서 매수자는 ‘--아들이라는 사람이 아버지로부터 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기를 경료한 지 채 한 달도 되지 아니한 시점에 제3자에게 매도하는 것이었다면 그 소유관계를 의심하여 원소유자의 확인을 받은 다음 중개를 하였어야 함에도 그러한 조치를 취하지 않았다’는 주장을 했지만, 역시 법원은 ‘--등기부등본과 주민등록증을 통하여 이 아들이 등기부상 소유자임을 확인하였고, 종전소유자의 토지사용승락서까지 제공된 이상 전혀 의심의 여지가 없었다’는 이유로, 중개업자에게는 배상책임이 없다고 판단하였다.

■ 처분할 수 있는 대리권을 사칭하는 경우
한편, 스스로 소유자 본인이라고 사칭하는 경우 뿐 아니라, 소유자로부터 부동산을 처분할 수 있는 정당한 대리권을 부여받은 것처럼 거짓말하여 사기행각을 벌이는 사례도 있다.
▶ 서울지방법원 동부지원 2003. 6. 12. 선고 2002가합9224 손해배상 판결
남편 소유명의인 아파트를 처분할 수 있는 대리권이 있다고 하면서 정작 대리권에 관한 아무런 서류를 소지하고 있지 않았음에도 불구하고 부부관계라는 사실만을 믿고 매매계약이 체결되었으나, 결국 남편이 위임관계를 부인하면서 지급한 매매대금을 손해 본 매수인이 중개업자를 상대로 배상청구를 한 사안에서, 법원은 ‘--비록 소유자의 처라고 하더라도 대리인으로 참석한 사람에게 적법한 대리권이 존재하는지 조사, 확인할 의무가 있음에도 대리권에 관한 조사 등을 하지 않았고, 중도금 및 잔금 중 일부를 지급할 때도 대리권이 있는지 여부나 소유자의 매매계약 추인여부에 대해 확인하지 않은 잘못이 있다’고 하여 중개업자에게 배상책임을 인정하였다.
▶서울북부지방법원 2005. 9. 22. 선고 2005가합1425 손해배상 판결
‘현재 소유 명의자는 이모인데, 이모로부터 이 부동산을 매수하였지만 이전등기만 받지 못했다. 이 매매에 관해서는 이모로부터 적법하게 위임받았다’라는 말만을 믿고 매매계약이 체결되었는데, 계약당시 매수인이 소유명의를 문제삼자 중개업자는 사기꾼의 이런 설명을 확인하기는커녕 ‘사기꾼이 매수하는 것을 목격하였다’고 하면서 ‘문제가 생길 경우 책임지겠다’고 계약체결을 부추키고, 그 후에도 ‘약정보다 잔금 중 일부를 빨리 달라’는 사기꾼의 요청에 대해 매수인이 거부하자 ‘채무이행각서를 받아두면 문제없다’고 하여 일부 잔금까지 먼저 지급하여 매수인에게 손해를 입힌 중개업자에 대하여, 법원은 ‘--부동산을 매수한 적이 있는지, 적법한 대리권을 수여받았는지 등에 대해서 대리권을 위임받았다는 사람에게 자료를 요청하거나 소유권자에게 문의하는 등으로 진정한 권리관계를 조사 확인할 의무가 있음에도, 이 사람의 말만을 믿고 오히려 책임지겠다고까지 하면서 매수를 부추긴 잘못이 있고, 잔금 중 일부를 먼저 지급할 의무가 없음에도 먼저 지급토록 하여 손해를 확대케 한 잘못이 있다’는 이유로 중개업자의 배상책임을 인정했다.
▶ 청주지방법원 2003. 4. 9. 선고 2002가단7596 손해배상 판결
소유자로부터 매도권한을 위임받았다고 하면서 소유자명의의 위임장 및 인감증명서를 믿고 매매계약이 체결되고 매매대금이 전부 지급된 후 사기꾼이 종적을 감추게 되면서 확인결과, 실제로는 부동산을 담보로 대출받을 것을 위임받으면서 인감증명서, 도장, 주민등록등본 등을 소지하게 된 것을 기화로 매도권한이 위임된 위임장을 위조한 사기행각임이 밝혀진 사안에서, 법원은 ‘--대리권자라고 하는 사람이 등기권리증을 소지하고 있지도 않았고, 잘 알고지내는 사이도 아니었으므로, 대리인으로 나온 사람이 소유명의자의 등기권리증을 소지하고 있는지 여부나 그 내용을 확인하여 처분권한의 유무 등을 조사하여야 할 주의의무가 있다고 할 것인데, 이를 소홀히 하였다’는 이유로 중개업자에게 배상책임을 인정하였다.

▶ 인천지방법원 2005. 10. 14.선고 2004가합16064 손해배상 판결
대리인이라고 자칭하는 사람으로부터 매도권한이 기재된 소유자의 위임장, 인감증명서 등을 확인하고 매매계약이 체결되었지만, 나중에서 확인된 바에 의하면 실제로는 매도위임을 받은 것이 아니라 소유자와 이 부동산에 대한 매매계약을 체결한 것을 기화로 소유자를 기망하여 백지위임장을 건네받은 후 매도권한을 임의로 기재하여 위임장을 위조한 것으로 밝혀지게 되면서 결국 매수인이 손해를 보게 된 사안에서, 법원은 ‘--대리인이라고 하는 사람에게 대리권이 있는지 여부를 확인할 주의의무가 있음에도 중개업자가 이를 게을리하였다’고 하여 중개업자에게 배상책임을 인정하였다.

▶ 서울지방법원 의정부지원 2002. 8. 2.선고 2001가단66055 손해배상 판결
乙과 乙의 시숙의 공동소유로 등기된 부동산의 매도를 乙로부터 의뢰받고 매수의뢰인 丙과의 매매계약을 중개하는 과정에서 실제로는 乙이 시숙으로부터 해당 부동산의 처분에 관한 아무런 위임을 받지 못한 상태였음에도 불구하고 乙의 시숙 소유인 다른 건물의 관리권한을 乙의 남편에게 위임하는 내용의 자필위임장 및 인감등록증명서, 재외국민등록증 및 신원증명서 등을 믿고 아무런 문제가 없다고 판단하고 계약이 체결되었으나, 계약금이 수수된 이후 乙이 종적을 감추게 되면서 손해를 입게 된 매수인이 중개업자를 상대로 제기한 소송에서 법원은, ‘-- 乙이 다른 공유자로부터 이 사건 부동산이 아닌 다른 건물의 관리를 위임받은 위임장을 소지하고 있을 뿐, 이 사건 부동산에 관한 매도권한을 위임받은 서류는 전혀 소지하고 있지 않았음에도 불구하고 이를 제대로 확인하지 못했다’는 이유로 중개업자의 배상책임을 인정했다.
■ 결국 이런 사례들을 통해서 알 수 있는 바와 같이, 진정한 소유자나 적법한 대리권이 없는 사람과 매매계약을 체결하게 되면 매수인에게 손해가 돌아올 가능성이 크다는 점에서, 진정한 소유자나 대리권에 대한 확인은 매우 신중할 필요가 있는데, 현실은 전혀 그렇지 못하다. 진정한 처분권이 있는가 하는 점은 그 밖에 다른 권리관계나 외관 등의 확인보다도 훨씬 근원적이고 우선적이면서 또 중요할 수 있는데도 불구하고 정작 이에 대한 주의는 다른 부분에 비해 소홀한 실정이다.
위에서 본 바와 같이 소유명의자 본인을 사칭하는 범죄에는 주민등록증과 같은 본인확인서류가 위조되는 것이 일반적임에도 불구하고, 아직도 많은 경우에는 주민등록증만으로 소유자를 확인하는 경우가 적지 않다. 더구나, 일부 부동산 중개업소들마저도 ‘소유자확인을 위한 서류로 주민등록증, 등기권리증이 필요하다’는 식의 기계적인 사고로만 소유자확인에 접근하고 있다는 점에서 우려스럽다고 하지 않을 수 없다. 앞서 본 바와 같이, 주민등록증은 물론이고, 등기권리증을 비롯한 모든 서류는 위조가능성이 항존하고, 만약 사기행각일 경우 매수인이 피해자가 될 가능성이 크다는 점에서, 소유자 본인확인을 위해 필요한 서류적인 확인 뿐 아니라, 부동산 현장방문을 통해 주변인들에게 확인을 하거나, 소유자이면 가지고 있을 법한 각종 공과금납부영수증 등을 적절히 요청하는 등 다각적인 방법으로 이루어질 필요가 있다고 본다. 위에서 소개한 사례들 역시 전부 중개업소가 관여된 계약인데, 이런 사례를 소개한 이유는 지금의 현실에서는 부동산 중개업소를 전적으로 신뢰할 수 없기 때문이다. 더구나, 중개업소에 대한 배상판결을 받더라도, 정작 중개업자 명의로 된 재산이 별로 없어 현실적인 배상이 어려운 경우가 비일비재하다는 점에서, 거래당사자, 특히 권리를 취득하게 되는 측 스스로 자기권리를 지키고 방어하는 노력이 반드시 필요하다고 본다. -이상-

※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.


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