[성공으로 이끄는 투자노하우] 경매로 부동산 싸게 사는 방법

한경닷컴 더 라이피스트

일반 중개업소를 통해 부동산을 살 경우에는 부동산의 정가란 게 없다. 파는 사람이 내놓은 가격과 중개사가 절충해 내놓은 가격이 현재 시세인 셈이다. 파는 사람과 사는 사람 중간에서 브로커 역할을 하는 중개사들이 얼마든지 가격을 뒤집을(?) 수 있는 게 부동산 가격이다.

그러나 법원경매 부동산만큼 투명하게 가격이 매겨지는 시장은 드물다. 객관적인 가격을 감정평가사가 우선 가격을 매겨 감정가를 정하고 유찰 횟수에 따라 최저 입찰가가 공개적으로 제시되기 때문에 가격 조작이 불가능하고 시세와 최저 매각가와의 차이를 쉽게 파악할 수 있다. 또 사전에 최저가가 고시되기 때문에 투자자는 시장가격(일반 매매)보다 쌀 경우에만 입찰에 응하면 됨으로 손해 볼 일이 없는 게 경매시장이다.

가격 메리트가 큰 경매시장에서 어떻게 하면 싸게 부동산을 살까? 우선 비인기 종목에 투자하는 게 유리하다. 초보 투자자일수록 부동산경기가 좋을 때에는 입찰 경쟁률이 높은 종목인 아파트, 주택 등은 투자를 자제하는 게 좋다. 경매 대중화로 갈수록 입찰 참가자들이 늘어나 경쟁률이 치열한 종목은 항상 한정돼 있다.

주로 주거시설(아파트․다가구주택․연립)과 도심 소재 소형주택은 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 통상 90% 선을 웃돈다. 그러나 구분상가, 비 도심 주택, 허름한 상가주택, 지방 부동산은 1회에서 많게는 3회까지 유찰해 초보자라도 시세 대비 20~30% 정도 싼값에 부동산을 살 수 있다.

또 경매의 틈새시장을 공략하는 방법이다. 경매물건의 허점을 이용하는 것인데 약간의 경매 상식을 익힌 다음이라면 초보 투자자도 별 어려움 없이 투자할 수 있다. 즉 일반인이 안심하고 입찰하는 물건은 과감하게 포기하는 것이다. 예를 들어 주택이 경매에 나왔을 경우 세입자 없이 주인이 직접 살고 있어 명도(집 비우기)가 쉬운 물건이거나 권리관계가 아주 투명한 부동산은 투자자들이 수 십 명씩 입찰한다.

그러나 선순위 세입자가 있어 살고 있어󰡐세입자의 보증금을 안고 사는 주택󰡑이거나 후순위 세입자로서 배당 받아 나가는 ‘세입자 많은 경매물건󰡑은 보통 시세보다 훨씬 싸게 잡을 수 있다. 이런 물건은 권리관계가 까다로울 것이란 선입관으로 인해 경쟁률이 낮고 수차례 유찰하는 게 보통이다. 외관상 흠이 있어 보이는 물건이지만 법률적으로 아무 하자 없는 물건을 노리는 게 비결이다.

대형 물건일수록 경매물건은 싸다. 이는 저감률이 크기 때문이다. 한 번 유찰할 때마다 20~30%씩 떨어지는 낙폭이 대형 물건이 더 크다. 예를 들어 1억 원짜리 아파트의 20% 낙폭은 2000만원이지만 3억 원짜리 아파트 낙폭은 6000만원이다. 즉 감정가가 클수록 떨어지는 금액이 크기 때문에 중․대형 경매물건일수록 싸게 잡을 수 있는 기회가 많다. 특히 비인기 대형 경매 부동산인 연립과 상가주택, 개발지역 주변의 임야와 토지, 도심 대형 건물은 최소 20% 이상의 시세차익을 보고 경매물건을 잡을 수 있다.

특히 경기가 어려워 경매물건이 쏟아지는 불황기이거나 여름 극서기, 겨울 극한기는 투자자가 많지 않아 좋은 부동산을 싸게 잡을 수 있는 최대 기회다. 남들이 투자를 꺼리는 시기나 때를 잘 노려 투자하면 경매부동산은 최대의 이익을 안겨주는 기회의 시장인 셈이다.

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