[성공으로 이끄는 투자노하우] 리노베이션을 통한 부동산 재테크

한경닷컴 더 라이피스트

적은 돈으로 건물 효율 극대화 ‘바람’
부동산시장에 고쳐 쓰기 바람이 불고 있다. 오래 되어 낡고 허름한 건물을 개 ․ 보수하는 ‘리노베이션’이 다시 주목을 받고 있는 추세다. 특히 부동산 경기가 장기적인 조정상태를 보일 여지가 높을 때는 매매나 임대가 쉽지 않아 리노베이션 수요가 크게 늘어난다. 불황기에는 많은 돈을 들여 건물을 신축하기 보다는 낡은 건물을 보수하거나 증축하는 방안을 고려해 볼만하다.
도심지에 20년이 넘어 노후된 아파트와 주택들이 속출하면서 비싼 재건축비용을 들이지 않고도 싼값으로 건물 효용을 높일 수 있어서다. 게다가 리모델링을 적용할 경우 신축 당시의 건축법과 주차장법, 환경규제 등을 그대로 적용할 수 있어 신축할 경우의 불이익을 감수하지 않아도 된다. 리노베이션은 신축에 대한 또 다른 대안으로 시장의 규모가 나날이 커지고 있는 상황이다.
낡은 건물은 팔려고 내놔도 쉽게 팔리지 않는 게 일반적이다. 그러나 리노베이션 과정을 거쳐 기존 주택을 잘만 개 ․ 보수하면 큰돈을 들이지 않고도 부가가치를 높이는 재테크 수단이 될 수 있다. 고쳐 쓰기에 대한 수요자 인식 확산과 함께 정부의 지원책 확대, 자치구의 도시계획법 조례 개정으로 주거지역 용적률이 상향 조정되면서 리노베이션 수요는 계속 늘어날 전망이다.
리노베이션의 장점은 무엇보다 신축 때보다 공사기간이 짧고 비용도 신축 때 들어가는 비용보다 30% 덜 들이고도 큰 효과를 볼 수 있다. 리노베이션 시 건축법, 주차장법 강화 등 까다로운 법 규정의 제한을 받지 않고 좀 더 효율적이고 자유로운 공간 구성이 가능하다. 또한 건물 기능 향상과 미관의 개조로 임대료를 높게 받기 때문에 재산가치 상승을 기대할 수 있다.
IMF 이후 리노베이션 시장은 주로 오래되고 낡은 일반주택과 상가 등이 주요 대상이었다. 그러나 최근 들어 그 대상이 아파트에서부터 오피스 빌딩, 오피스텔을 비롯해 전원주택은 물론 차별화를 시도하는 각종 상가건물 등 전 상품으로 확대되는 추세다. 주택의 경우 제한된 토지 때문에 증축보다는 리노베이션으로 해결하는 경우가 더 많다.
아파트의 경우 재건축은 까다로운 안전진단 절차와 함께 소형평수 의무비율 등의 부담으로 인기가 시들해지자 주거의 편의성과 아파트 값 상승을 기대한 리모델링에 대한 관심이 뜨거워지고 있다. 2007년부터 리모델링 가능 연한이 20년에서 15년으로 완화되면서 5개 신도시 소형아파트를 중심으로 작고 낡은 집의 기능개선을 위한 개보수 시장이 급부상하고 있다.
아파트는 면적에 따라 리노베이션 전략이 다르다. 소형은 적절한 수납공간을 확보하고 공간 활용도를 높이는 데 초점을 맞춘다. 디자인은 개방감을 줘 밝은 계통의 색깔을 쓰는 추세다. 중형은 각 공간의 성격에 맞도록 주방을 확장하고 각종 편의시설을 갖춰 쾌적하고 편리하게 내부환경으로 바꾼다. 대형은 취미생활과 여가를 즐길 공간이 연출되도록 기능 위주에서 벗어나 보다 안락한 공간이 되도록 연출하고 있다.
리노베이션이 가장 활발한 곳은 도심지 주거밀집지역이다. 집 앞에 4m 도로가 없는 집이나 작은 필지인 경우 대지를 늘리려고 해도 관련 법규에 따른 제약과 민원의 소지가 많다. 또 전용주거지역의 건폐율이 50%이므로 가령 132㎡ 대지의 99㎡ 주택을 소유해 주택을 신축하려면 일단 1층 건축면적을 66㎡밖에 확보할 수 없다. 이럴 경우 개축을 해도 경제성이 별로 없어 효과적인 개발방안이 바로 리노베이션인 셈이다.
개 ‧ 보수를 통해 부동산 가치를 가장 손쉽게 올릴 수 있는 게 낡은 단독주택이다. 최소한 4m 이상의 도로에 접한 단독주택이라면 얼마든지 새로운 수익공간으로 활용이 가능하다. 여유공간을 활용해 다른 용도로 바꾸는 것이다. 역세권으로 수요층이 탄탄하다면 야외카페나 음식점, 사무실로 개조하면 돈 되는 부동산으로 만들 수 있다. 대학가 주변이라면 사무실을 겸한 미니원룸 주택이나 고시원 등이 승산이 있다.


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