[성공으로 이끄는 투자노하우] 농지를 경매로 낙찰 받는 법

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호재지역 낙찰가 상승세
서울·수도권 농지의 낙찰가율은 75~80%선으로 높은 낙찰가율을 보인다. 경매 물건수는 매달 전국적으로 4000~5000건으로 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있어 경매물건 선택의 폭이 넓은 편이다.
한 달에 전국에서 경매 종목분류 상 토지물량만 8000~1만 여건에 달한다. 그 중 농지가 절반을 넘고 임야와 대지 순서로 입찰에 부쳐진다. 입찰 경쟁률은 한 물건 당 2~3대 1 수준이다. 서울 수도권은 3대 1 수준이며 기타 광역시와 지방은 2대 1 수준으로 낮은 편이다.
개발호재 지역이나 대도시 인접지역, 도로개통 예정지역 등 인기를 끄는 지역의 토지 낙찰률과 낙찰가율은 감정가를 훨씬 웃돌기도 한다. 호재를 안고 있는 곳은 한 물건에 수 십 명이 몰려 감정가의 2배 넘게 낙찰되기도 하는 게 농지 경매의 특징이다.
도시 주변 안에 도로 접근성 따져야
농지 경매물건을 고를 때는 되도록 대도시 주변이나 택지지구 인근 농지를 고르는 게 유리하다. 인구가 많이 모여 사는 도시 주변의 농지는 개발여지가 높고 도시 확장으로 인해 토지 용도가 고밀도 개발이 가능한 땅으로 바뀌기 때문에 땅값 상승분이 높다.
경지정리 잘된 농지보다는 도로 접근성이 좋은 농지가 유리하다. 경지정리가 잘된 농지는 농지보전 목적이 강해 개발 여지가 떨어진다. 주택을 짓기 위한 농지는 남향의 땅이 좋고 강이나 하천이 보이고 주택 등이 모여 있는 곳이 좋다.
개발 또는 투자용도라면 포장도로가 설치돼 있고 현재 또는 미래 교통여건이 개선되어 접근성이 좋은 곳이 유리하다. 최소한 2미터 이상의 도로를 접해야 추후 건축이 가능하다. 길이 막힌 맹지는 토지 활용도가 매우 낮다.
서울∙수도권 일대 농지는 개발제한구역이나 군사시설보호구역, 공원 등에 해당돼 개발, 이용이 제한되는 경우가 많다. 입찰 전 토지이용계획확인원 등 관련서류를 반드시 확인한 후 입찰해야 한다. 진입로가 없는 땅은 개발이나 활용이 거의 불가능하다. 도로가 있거나 진입로를 개설 할 수 있어야 한다.
시세파악이 쉽지 않은 것이 농지이므로 토지 소재지 인근의 몇 군데 중개사사무소를 들러 정확한 거래시세와 매매사례를 파악한 후에 입찰가를 산정해야 한다. 농지는 거래 시세의 80% 이하로 낙찰 받아야 투자성이 있다.


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