[서미숙의 집수다] '종부세 폭탄·분양 취소'…적신호 켜진 지방 미분양 준공후 5년 지난 미분양에 최고 5% 세율 종부세…영세 건설사 '비명' LH 준공 미분양 매입 사실상 중단, 아파트 임대등록 막혀 종부세 못피해 대구 등서 분양률 저조로 줄줄이 분양승인 취소…부실 뇌관 터지나
최근 지방 분양시장에 적신호가 커졌다. 미분양이 쌓인 대구 등에서는 저조한 분양률로 분양 승인 취소가 이어지고, 장기 준공 후 미분양도 나오기 시작하면서 지방 중소 건설사들에는 종합부동산세 공포까지 확산하고 있다.
중소 건설업체들은 혹독한 겨울을 맞을 것으로 보인다.
◇ 지방 중소건설사들, 늘어난 이자 부담에 종부세 공포까지 "눈앞이 캄캄" 지방에서 소규모로 아파트 사업을 하는 Y건설의 대표는 이달 종합부동산세 고지서 발급을 앞두고 속이 타들어 간다. 코로나와 금리 인상 등으로 미분양이 해소되지 않아 자금 압박에 시달리고 있는데, 갖고 있는 미분양이 준공 후 5년이 지나면서 막대한 종부세 부담까지 져야 한다는 것이다.
Y사가 보유한 준공 후 미분양은 현재 총 45가구. 회사에 따르면 울산 울주군 언양읍에 건설한 1차분 43가구는 올해로 준공 7년을 맞았으나 아직 6가구가 미분양으로 남았다.
이에 따라 작년부터 3천700여만원의 종부세가 부과된 데 이어 올해도 비슷한 금액의 종부세를 내야 한다. 진짜는 내년부터다.
이 회사가 울주군 산남읍에 건설한 2차분 40가구는 준공 후 4년 반이 지나도록 1가구만 팔리고 39가구가 미분양 상태로, 내년 봄이면 준공 5년이 지나 종부세 대상이 된다.
업체가 추정한 39가구의 예상 종부세는 약 3억5천만원으로, 내년부터 사업장 두 곳의 미분양 물량에서 부과될 종부세가 연간 4억원에 육박할 전망이다. 현행 종부세법상 주택건설 사업자가 건설한 미분양 주택은 준공 후 5년까지는 종부세 합산에서 배제돼 재산세만 내면 된다.
그러나 5년이 넘으면 합산 배제 대상에서 제외돼 주택사업자에게 종부세가 부과된다.
세율도 미분양이 3채 이상이면 3가구 이상 다주택자가 내야 하는 2∼5%의 최고 세율이 적용된다.
정부는 지난해 3주택 이상 보유자의 중과세율을 일반세율로 낮추려고 법 개정을 추진했으나, 야당의 반대로 국회 논의 과정에서 무산됐다.
정부가 미분양 주택의 종부세 합산 배제 기간을 5년으로 한정한 것은 미분양 판매에 충분한 기간이라고 보기 때문이다.
기획재정부 관계자는 "통상 준공 5년 정도면 미분양이 다 소진되는 게 일반적이지 않느냐"며 "사업자가 팔아야 할 주택을 준공 후 5년 이상 갖고 있는다는 것은 흔치 않은 경우고, 그때까지 안팔린 것은 다른 문제가 있는 것 같다"고 말했다.
가격이 높거나 입지 여건이 떨어지는 곳에 지어놓고 할인분양 등 자구 노력도 부족했다고 보는 것이다.
그러나 업체 측은 오래전부터 할인분양을 하는 등 미분양 판매를 위해 노력하고 있지만, 경기 침체와 금리 인상 여파로 분양이 여의찮았다고 주장한다.
Y건설 대표는 "집을 짓고 나니 코로나가 닥치고, 금리까지 급등해 분양을 해도 보러오는 사람이 없었다"며 "현재 전문 분양팀을 투입해 할인분양을 하고 있지만, 고금리 시대에 브랜드 단지가 아닌 중소건설사가 지은 소규모 아파트는 분양이 쉽지 않다"고 말했다.
한국토지주택공사(LH)의 매입임대사업을 통한 준공 아파트 매입도 사실상 중단돼 중소 건설사들은 장기 미분양 처리에 애를 먹고 있다는 게 업계의 설명이다.
올해 초 원희룡 국토교통부 장관이 LH가 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 준공 후 미분양을 고가 매입했다며 공개적으로 질타하자 LH는 준공주택 매입 조건을 '원가 이하' 매입으로 변경하고, 미분양 아파트 매입을 꺼리고 있다.
종부세를 피하려고 미분양에 대해 임대사업 등록도 시도해봤지만 그마저도 허사였다.
지난 정부에서 아파트에 대해서는 신규 임대사업자주택을 불허하고, 종부세 합산 배제 등 세제혜택도 없앴기 때문이다.
미분양이 장기간 적체되면서 이 회사는 극심한 자금난에 시달리고 있다.
아파트 준공 시점에 연 2.5%였던 주택담보대출 이자는 현재 6∼7%로 치솟아 이자 부담도 힘겨운 처지가 됐다는 게 회사 측 설명이다.
Y건설 대표는 "고금리 속에 종부세만 안내도 어떻게 버텨보겠는데 내년에 수억원대의 세금을 내야 하는 상황이어서 이자에 직원들 월급은 어찌해야 할지 눈앞이 캄캄하다"며 "건설사업자가 팔려고 집을 지은 것이지 보유하려고 지은 것이 아닌데 '과다 보유'라며 종부세를 내라고 하는 것은 부당한 이중과세"라고 주장했다.
◇ 늘어나는 악성 미분양과 부도 공포…지방 분양 참패에 분양승인 취소도 지방 중소건설사들은 주택 시장 양극화가 심화하면서 비인기 지역의 장기 미분양 물량이 앞으로 더 늘어날 것으로 우려하고 있다.
국토교통부 집계 결과 9월 말 기준 전국 미분양 주택 수는 5만9천806가구로, 올해 2월 7만5천438가구 이후 7개월 연속 감소 추세다.
그러나 악성 미분양으로 꼽히는 준공 후 미분양 아파트 물량은 올해 9월 말 기준 9천513가구로 1년 전(7천189가구)보다 32.3% 증가했다.
국토부는 이 가운데 60∼70%는 준공 3년 이내, 나머지 30∼40%는 3년을 초과한 단지로 보고 있다.
3천가구 이상은 준공 후 3년이 넘도록 미분양 상태인 셈이다.
하지만 건설사들이 숨겨놓은 미분양이 많다는 점을 고려할 때 악성 미분양은 이보다 더 많을 것으로 업계는 보고 있다.
중소건설사를 회원으로 두고 있는 대한주택건설협회가 최근 회원사를 대상으로 자체 조사를 실시한 결과, 회원사가 보유한 준공 후 미분양 물량은 국토부 전체 통계보다도 많은 총 1만2천가구로 집계됐다.
이 가운데 5년이 지나 종부세 대상이 된 준공 후 미분양은 1천477가구로, 전체 준공 후 미분양 중 12.3%를 차지했다.
대한주택건설협회 관계자는 "앞으로 5년 장기 미분양이 계속 늘어날 것으로 우려되면서 중소업체들은 높은 이자 부담에 더해 종부세 걱정까지 커지고 있다"며 "LH 미분양 매입, 임대사업자 전환 등 퇴로가 막힌 만큼 주택 사업자 분양 물량에 대해선 최소한 종부세 부담이라도 덜어줘야 한다"고 주장했다.
건설업계에는 최근 주택 거래량이 감소하고, 서울에서도 청약 미계약 단지들이 증가하면서 지방 분양시장은 더욱 침체할 것이라는 우려가 커지고 있다.
이미 지방에서는 분양 실패로 분양승인을 취소하는 단지들이 속출하고 있다.
업계에 따르면 지난해 7월 KB부동산신탁(시행)과 삼정기업(시공)이 1순위 청약을 받은 대구 수성구 욱수동 '시지삼정그린코아포레스트'(667가구)는 올해 6월 준공을 앞둔 후분양 단지인데도 분양률이 저조하자 올해 3월에 결국 분양승인을 취소했다.
분양을 중단하고 장기임대로 전환하겠다는 것이다.
역시 지난해 1월과 3월에 각각 분양에 들어갔던 대구 남구 대명동 영대병원역 '골드클래스 센트럴'(660가구)과 수성구 파동 '센트레빌 어반포레'(310가구)도 분양률이 저조해 올해 6월 분양승인을 취소했다.
분양을 계속해봤자 분양 인력이나 관리비 등 경비만 투입될 뿐이어서 사업을 철회한 것이다.
'울산의 강남'으로 불리는 울산 남구 신정동 '힐스테이트문수로센트럴'은 지난해 청약에서 참패한 뒤 미계약분 판매도 저조해 최근 분양승인을 취소했다.
추후 1·2단지를 통합해 재분양에 나설 것으로 전해졌다.
건설업계의 한 관계자는 "최근 전국적으로 미분양이 감소한 것은 일차적으로 건설사들이 미분양을 우려해 지방 분양 물량을 크게 줄인 데다, 분양 취소까지 늘어났기 때문"이라며 "최근 공사비 상승으로 기존 미분양들이 소진되고 있지만, 서울 등 수요가 뒷받침되는 일부 단지에 국한된 것이고 지방은 다르다"고 말했다.
상황이 이러니 최근 영세한 중소 건설사들 사이에는 연쇄 부도 공포가 고개를 들고 있다.
정부가 최근 주택공급 활성화를 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 지원에 나섰지만, 대부분 1군 건설사의 브랜드 아파트에만 해당할 뿐, 토지를 갖고 있는 시행사(개발업체)나 주택담보대출 의존도가 높은 지방 중소 건설사들에는 도움이 되지 않는다는 게 업계의 설명이다.
정부가 막아주고 있는 건설업계의 부실 뇌관이 중소 건설사부터 터질 것이라는 우려가 크다. 건설업계의 한 관계자는 "앞으로 금리가 오르거나 주택경기가 더 나빠지면 자금력 있는 1군 건설사들이야 어떻게든 살아남겠지만 지방 중소업체들은 버티기가 쉽지 않을 것"이라며 "건설사들의 혹독한 겨울이 될 것"이라고 말했다.