현실화율 동결 속 집값 뛴 강남·세종·수도권 GTX 호재지 등 공시가 오를듯 전국 평균 공시가 변동은 작년과 비슷한 수준…지역·유형·단지별 격차 커 연립·다세대는 하락 지역 많아…"보증보험 탈락 속출할 것" 비상
정부가 올해 보유세의 향배를 가를 공동주택 공시가격을 3월 중순에 공개한다. 앞서 정부가 올해 공시가격 현실화율을 작년과 같은 2020년 수준으로 동결하겠다고 밝힌 가운데 올해 공동주택 공시가격은 전국적으로 지난해와 비슷한 수준에서 유형별·지역별·가격대별 편차가 크게 벌어질 것으로 전망된다.
서울 강남권 고가 아파트나 수도권 광역급행철도(GTX) 등 일부 개발 호재지역은 1년 전보다 아파트값이 올랐으나, 서울 내 비강남권과 지방 아파트, 연립·다세대는 작년 수준이거나 오히려 하락한 곳이 많기 때문이다.
특히 전세사기 피해 여파가 컸던 빌라(연립·다세대)는 공시가격 하락에 따른 보증보험 가입 문제가 커질 것으로 예상돼 대책 마련이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
◇ 아파트값 뛴 강남·세종 등 공시가격 상승 전망…지역별·단지별 편차 커 국토교통부는 지난해 이전 정부에서 만든 공시가격 현실화율 로드맵을 올해 하반기까지 전면 개편하기로 하면서 올해 공시가격 현실화율은 작년 수준으로 동결하겠다고 밝혔다.
이미 지난해 공시가격 현실화율을 로드맵 시행 전인 2020년 수준으로 낮췄는데, 올해도 역시 2020년 수준의 현실화율을 그대로 적용하겠다는 것이다.
이에 따라 올해 공시가격 평균 현실화율은 지난해와 같은 아파트 69%, 단독주택 53.6%, 토지는 65.5%가 유지될 전망이다. 만약 아파트 시세가 10억원이라면 공시가격은 6억9천만원으로 산정되는 것이다.
현실화율이 동결되면서 올해 부동산 공시가격은 작년 시세 변동이 곧 공시가격 차이로 이어지게 된다.
지난해는 전국적으로 역대 최대 수준인 평균 18.61%의 공시가격이 하락했으나, 올해는 작년과 비슷한 수준에서 공시가격이 결정될 것으로 정부는 보고 있다. 한국부동산원의 주택가격동향을 보면 지난해 전국 아파트값은 2.77% 하락했고 서울도 0.40% 떨어졌다.
지난해 초 대대적인 규제지역 해제로 아파트값이 상승 전환하며 거래량도 전년보다 늘었지만, 특례보금자리론 일반형 대출이 중단된 10월부터는 가격이 하락 전환해 연말까지 약세가 이어진 곳이 많았다.
다만 지난해 아파트 실거래가지수는 전국이 평균 3.64%, 서울은 10.02%가 오르는 등 지역별로 편차가 커 공시가격 역시 지역별 등락 폭이 크게 차이날 것으로 보인다.
수도권에서도 두 자릿수 상승을 보인 서울과 달리 지난해 경기(5.64%)와 인천(3.05%) 아파트 실거래가지수는 상승 폭이 서울의 절반에도 못미쳤다.
지방 아파트도 세종과 대전의 실거래가지수가 각각 7.17%, 4.89% 오른 반면, 부산(-0.48%)과 대구(-0.45%)는 하락해 격차가 컸다 같은 서울 내에서도 공시가격 편차는 크게 벌어질 수 있다.
강남4구가 있는 동남권은 지난해 실거래가지수 지수가 15.55%, 마포·서대문·은평구가 있는 서북권은 11.3% 오른 반면, 양천·강서·구로·금천·영등포구 등이 있는 서남권은 6.76%, 종로·용산·중구가 있는 도심권은 상승 폭이 2.00%에 그쳤다.
실제 서울부동산정보광장에 따르면 송파구 잠실 리센츠 전용 84.99㎡는 2022년 말 평균 20억3천만원 선에 거래됐는데 작년 말부터 올해 1월까지는 평균 23억원에 팔려 실거래가 상승률이 평균 13.3%(2억7천만원)였다.
또 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡는 2022년 말에는 약 22억2천만원에 팔렸으나 올해 11월에는 27억8천만원에 계약돼 25%(5억6천만원) 상승했다.
현재 이 아파트는 이보다 낮은 26억5천만원 선에 매물이 나와 있지만 1년 전 시세보다는 여전히 19% 이상 높다.
반면 노원구 상계 주공12단지 전용 49.94㎡는 2022년 말 5억원에 거래됐으나 작년 말과 올해 초에는 실거래가가 4억5천만∼4억8천만원으로 하락해 공시가격도 작년보다 떨어질 가능성이 크다.
감정평가업계의 한 관계자는 "올해는 연초에 가격이 다시 오르거나 급매물 거래로 떨어진 곳도 있어 단지별 가격 변동이 심하다"며 "지역별·금액대별 차이는 물론 동일 지역 내에서도 단지별로 각각 체감 상승 폭이 다를 수 있다"고 말했다.
부동산 업계는 서울은 강남권 대규모 인기 단지와 일부 재건축 단지, 수도권은 광역급행철도(GTX) 등 개발 호재지역의 공시가격이 작년보다 오르지만 강북 일부나 지방에서는 공시가격이 작년 수준 또는 하락하는 곳도 많을 것으로 본다.
◇ 빌라 공시가 하락 예상에 보증보험 가입 비상…"올려달라" 민원 쇄도 아파트와 달리 '빌라'로 불리는 연립·다세대는 전세사기 역풍으로 인해 전반적으로 공시가격 하락 기조가 뚜렷할 전망이다.
한국부동산원 조사 기준으로 지난해 연립·다세대 가격은 전국이 2.36%, 서울이 2.22% 하락했다.
연립·다세대는 실거래가지수도 전국이 1.19% 떨어지고 서울은 0.45% 오르는 데 그쳐 공시가격이 작년보다 낮아질 것으로 보인다.
대표적인 전세사기 피해지역인 인천은 지난해 연립·다세대 실거래가지수가 5.99% 하락했고, 경기도 역시 1.30% 떨어진 것으로 조사됐다.
문제는 최근 전세사기 여파로 연립·다세대는 전세보증금 반환보증보험(이하 전세 보증보험)이 필수가 되다시피 했는데, 공시가격이 떨어지면 임차인의 보증 가입이 더 어려워진다는 점이다.
지난해 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 전세 보증보험의 부실을 막기 위해 보증금이 '공시가격의 126%' 이내일 때만 보증보험 가입이 가능하도록 기준을 강화했다.
HUG에 따르면 이 여파로 전체 전세보증보험 가입 건수에서 연립·다세대가 차지하는 비중이 2022년 19%였으나 지난해는 기준 강화 여파로 16%로 감소했다.
지난해 전체 전세보증 가입 건수가 31만4천456건으로 전년(23만7천797건)보다 늘어난 가운데 특히 매매가 대비 전셋값이 높은 빌라가 보증 요건 강화 여파로 가입 거절 사례가 늘어난 것으로 추정된다.
이 때문에 업계에서는 올해 공시가격이 하락하면 빌라의 보증보험 가입이 무더기로 거절돼 임차인과 임대인이 피해를 볼 수 있다고 우려한다.
빌라 임대인들은 전세 재계약 시 강화된 새 기준을 맞추려면 보증금을 낮춰야 해 보증금 일부를 반환해야 하는 부담을 안고 있다.
이 때문에 현재 공시가격을 조사·산정하는 한국부동산원에는 연립·다세대의 공시가격을 올려달라는 소유주들의 민원이 쇄도하는 것으로 전해졌다.
이 기준은 주택임대사업자 임대보증금 보증보험 가입요건에도 동일하게 적용된다.
주택임대사업자들은 임대보증금 보증보험을 의무적으로 가입해야 하는데 올해 7월부터 신규 가입자는 전세 보증금이 '공시가격 126%' 이내일 때만 가입이 허용되고, 보증가입이 안되면 과태료 및 강제 등록 말소 처분이 내려질 수 있다.
이 때문에 주택 임대인들은 "등록임대사업자를 죽이는 행위"라며 반발하고 있다.
국토부는 다음 달 등록임대사업자 인센티브 확대 등에 대한 제도개선안을 발표할 예정이다.
이 대책에는 공시가격 하락에 따른 대안으로 임대보증금 보증보험 가입 시 주택 시세를 적절히 반영할 수 있도록 주택가격 산정 방식을 개선하는 방안이 포함된다.
◇ 올해 공시가 뛴 곳 보유세 20% 이상 상승…세부담 줄어드는 곳도 그렇다면 올해 보유세는 어떻게 될까.
일단 작년과 비슷한 곳이 많겠지만 강남권을 비롯해 아파트값이 상승한 단지는 보유세 인상이 불가피하다.
연합뉴스가 신한은행 압구정역기업금융센터 우병탁 부지점장에 의뢰해 세금 변화를 분석한 결과, 강남구 대치동 은마아파트 전용 84.43㎡의 종합부동산세와 재산세를 합한 보유세는 올해 551만원이 부과되며 작년(439만원)보다 26%(112만원)가량 늘어날 것으로 추산됐다.
시세를 최하한선인 25억원으로 간주하더라도 작년과 동일한 현실화율 적용하면 올해 공시가격이 18억8천250만원으로 작년(15억4천400만원)보다 21.9% 오르기 때문이다.
또 서초구 반포 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 올해 공시가격이 작년보다 16%가량 오르며 보유세는 작년(780만원)보다 24.6%(192만원) 많은 972만원을 내야 할 전망이다.
반면 공시가격이 하락한 곳은 보유세 부담이 감소한다.
청주시 흥덕 가격 효성아파트 전용 99.38㎡는 올해 공시가격이 작년보다 4%가량 내린 2억5천500만원으로 예상되면서 재산세 부담도 작년 21만원 선에서 올해 20만원으로 떨어진다.
이는 공시가격 9억원 이하 1주택 보유자에 대해선 재산세 과표구간별 세율을 0.05%포인트씩 감면해주기로 한 특례가 2026년까지 연장돼 올해도 적용된다고 간주한 것이다.
물론 실제 보유세는 올해 공시가격 확정치에 따라 달라질 수 있다.
우병탁 부지점장은 "강남의 고가 아파트나 2주택 이상 보유자들은 공시가격 인상에 따라 세부담이 작년보다 커질 수밖에 없다"며 "특히 올해 공시가격이 올라 12억원이 넘어가는 경우에는 종합부동산세에 포함되는 문턱효과로 인해 보유세 부담이 눈에 띄게 증가할 것"이라고 말했다.
국토부는 3월 중순 올해 공시가격 산정가를 공개하고, 소유자 의견 접수 기간을 거쳐 4월 말 확정 금액을 결정 공시한다.
이후 7∼8월께 공시가격 현실화 로드맵 개편 방안을 발표한다. 정부는 현재 문재인 정부에서 수립한 현실화율 로드맵 폐기 가능성을 포함해 전면 제도 개편을 검토 중이다.