상가건물 리모델링 전, 시장 분석과 임대료 전략 수립하기 [한경부동산밸류업센터]
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[밸류업가이드]
현실적인 임대료 설정과 임차인 유치를 위한 시장 조사 및 분석 가이드
“안녕하세요.
얼마 전 작고하신 아버지께 상가건물을 물려받았습니다.
저는 제 직업을 갖고 있었기에 아버지께서 하신 부동산 임대업을 해본 경험은 없습니다만 상속받은 건물의 준공 연도가 20년을 훌쩍 넘긴 낡고 허름한 상태여서 리모델링을 통해 건물의 가치를 올려보면 어떨까 하는 생각을 하고 있습니다.
그런데 나름 거금을 투자해 리모델링했는데도 불구하고 제가 원하는 업종의 임차인을 유치하지 못하거나 임대료 역시 인상할 수 있는 폭이 얼마 되지 않는다면 굳이 리모델링할 필요가 없는 게 아닌가 싶어서 고민입니다.
이런 상황에서 제가 어떤 점을 다시 확인하고 준비해야 할까요?
특히 임대료를 상승시키려면 어떤 전략이 필요할지 조언을 부탁드립니다.”
먼저 의뢰인께서 리모델링을 통한 밸류업을 하고자 할 경우, 현재 상가 건물의 주변 상권을 철저히 분석하고 벤치마킹이 될 만한 건물을 찾아 임대차 내역을 조사해야 합니다. 시장 조사를 통해 어떤 업종의 임차 수요가 있는지, 그리고 적정 임대료가 어느 정도인지를 (공격적), (중립적), (보수적) 3가지 관점으로 나눠 각각 분석해 보는 것이 좋습니다.
대다수 부동산 중개인과 건물주는 장밋빛 환상에 빠진 정도는 아니어도 낙관적으로 보려는 경향이 강한 편입입니다. 다 잘될 거라고 여기고 공격적(높은 수익)인 예상 수익을 기대하지만, 아쉽게도 현실은 그렇지 않은 경우도 많습니다.
특히, 요즘같이 고금리와 내수 경기 침체가 지속되는 시장에서는 더더욱 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 따라서, 주변 유사 건물의 임대료를 비교 분석하여 적정 임대료를 산출하는 것은 매우 중요한 과정입니다.구체적으로 살펴보자면,
임대사례비교법을 활용하여 유사한 위치, 면적, 조건을 가진 건물들의 임대료를 기준으로 삼아야 합니다. 이를 통해 현재 시장에서 받아들여질 수 있는 임대료 수준을 객관적으로 평가할 수 있습니다.
이후, 선정된 유사 건물들의 실제 임대료 데이터를 수집합니다.
이는 부동산 중개업체, 온라인 부동산 플랫폼 또는 직접 방문 등의 방법을 통해 조사할 수 있습니다. 이렇게 수집한 데이터를 바탕으로 임대료 수준을 비교 분석합니다.
이를 통해 상가건물의 임대료가 과도하게 높거나 낮지 않도록 조정할 수 있습니다.종합적으로 비교 및 분석을 해본 후 현재의 경제 상황, 금리, 지역 상권의 확장성 등 시장 변수를 반영하여 최종 임대료를 설정합니다. 이런 과정을 통해 의뢰인께서는 현실적인 기대치를 설정하고, 시장 변동성에 대비한 기초계획을 세울 수 있을 것입니다.
한경부동산밸류업센터
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조아람 부동산전담팀 (밸류업이노베이션 공인중개사)
배준형 수석전문위원 (밸류업이노베이션 대표)
문의 : landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
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