전면이 좁고 세로로 길쭉한 건물도 투자 가치가 있을까? [한경부동산밸류업센터]

[밸류업가이드]
전면부 활용성 부족의 한계와 극복 방안

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"안녕하세요. 저는 광진구 자양동에서 부동산 임대업을 하고 있습니다. 최근 부동산 중개인을 통해 급매로 나온 건물을 소개받았는데요. 금액도 시세보다 저렴해 보이고 입지도 매우 마음에 드는데, 다만 건물이 일반적인 형태와는 달리 필지가 세로로 긴 직사각형이며, 양옆에 다른 건물들이 밀착(박스형 건물)되어 있습니다. 과연 이런 조건의 건물이 투자 가치가 있을까요?"

일본 도쿄 시내의 건물. 전면이 좁고 세로로 길쭉한 형태의 건물을 쉽게 찾아볼 수 있다. / 사진=한경글로벌부동산

상황 분석 및 가이드

의뢰인께서 투자를 하시기 전에 반드시 체크해야 할 몇 가지 포인트를 짚어드리겠습니다.

1. 세로로 긴 필지의 한계 (전면 활용성 부족)
세로로 긴 직사각형 필지의 건물에서 가장 큰 문제는 전면부 활용성이 떨어진다는 점입니다. 상업용 건물에서 1층은 임대료가 가장 높은 층인데, 이는 고객의 접근성과 가시성이 뛰어나기 때문입니다. 하지만 필지가 세로로 길고 전면부가 좁다면 가시성이 떨어져 상가 임차인을 구하는 데 어려움이 따를 수 있습니다. 이러한 구조적 한계를 극복하려면 1층 공간을 최대한 효율적으로 활용해야 합니다. 만약 상업 시설로 임대하기 어렵다면, 주차장이나 비즈니스 공간으로 전환하는 방안을 고려할 수 있습니다. 특히 주차장이 필요한 임차인을 타겟으로 한 설계가 좋은 대안이 될 수 있습니다.

2. 주차 공간 확보 (필로티 구조의 선택지)
신축이나 리모델링을 고려할 때, 주차 공간은 매우 중요한 요소입니다. 상업용 건물은 법적으로 일정 비율의 주차 공간을 확보해야 하며, 이는 임차인들에게 필수적인 요구 사항입니다. 그러나 세로로 긴 필지에서는 주차장 확보가 쉽지 않습니다. 이 문제를 해결하는 방법 중 하나는 필로티 구조입니다. 필로티 구조는 1층을 기둥으로 띄워 주차장으로 활용할 수 있도록 설계하는 방식입니다. 주차 공간 문제는 해결할 수 있지만, 이 방식은 1층 상업 공간을 포기해야 한다는 한계를 가집니다. 따라서, 주차장 확보와 1층 임대 수익의 균형을 어떻게 맞출지에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

일본에서 가장 비싼 곳으로 알려진 도쿄 긴자 거리(좌), 성인이 양팔을 벌리면 건물 양 끝이 닿을 정도로 폭이 좁은 도쿄 시내 건물(우)

3. 인접 필지와의 결합 (가치 상승의 기회)
세로로 긴 필지의 한계를 극복하는 또 하나의 방법은 인접 필지와 합병하는 것입니다. 지주 작업을 통해 인접한 필지를 매입하고, 이를 통해 전면부를 넓히면 가시성을 개선할 수 있습니다. 이는 상업적 가치를 높여 임대료 상승으로 이어질 가능성이 큽니다. 또한, 필지 결합을 통해 용적률과 건폐율을 효율적으로 활용함으로써 더 큰 상업 공간을 확보하거나, 층수를 높여 임대 수익을 극대화할 수 있습니다. 현재 필지의 한계에 얽매이지 않고 확장 가능성을 갖는 것이 성공적인 투자로 이어질 수 있는 중요한 포인트입니다.

결론적으로, 세로로 긴 직사각형 필지의 건물은 전면부 활용성과 주차 공간의 제약 등 몇 가지 리스크가 동반됩니다. 하지만 인접 필지와의 결합이나 리모델링을 통해 이러한 문제들을 해결하고, 건물의 잠재 가치를 극대화할 수 있다면 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

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