*** 분당/일산지구 개발은 민간자본으로 완성 ***
정부는 분당/일산의 신주택도시 건설에 참여하는 민간건설업체들이 아파트
건설에 필요한 자금을 원활히 조달할수 있도록 하기위해 "주택상환사채"
발행을 허용하는 문제를 적극적으로 검토하고 있다.
15일 건설부에 따르면 분당/일산의 신도시 건설은 정부자금은 사실상 전혀
안들어가고 개발에 참여하는 민간업체들로부터 환수한 개발이익금만으로
이루어지는 것이기때문에 정부로서는 참여업체의 원활한 자금조달을 적극
지원하지 않을수 없다고 판단, 주택상환사채발행을 허용하는 문제를 검토하고
있다.
그러나 주택상환사채의 발행에 앞서 채권매입자의 자격, 채권만기의 설정등
구체적인 사항들이 명확히 규정되어 있어야 하며 채권매입자에게는 장래의
기대이익등 매입동기가 부여되어야 하는등 현실적인 문제들이 많이 있어 이
계획이 실제로 추진될는지의 여부는 아직 불투명하다.
*** 주식상환채권은 일정기간후 주택으로 상환되는 현물채권 ***
주택상환사채를 전환사채가 일정기간이 지난후 주식으로 전환되는것처럼
매입후 일정기간이 지난 다음 주택으로 상환받는 일종의 현물채권이다.
이 제도는 주택수요자의 입장에서는 공신력있는 건설업체가 발행한
주택상환사채를 매입함으로써 장래의 일정시기에 주택을 안정적으로 공급
받을수 있는 이점과 상환시기에 주택값이 상승돼 있을 경우 자산소득을
올릴수 있는 반면 상환시기에 아파트가격이 하락한 상황에서는 상당한
손해를 볼수도 있는 위험부담이 있는 것이다.
또 주택건설업자는 판매의 위험부담없이 아파트를 착공하기도 전에 자금을
융통할수 있어 주택건설을 촉진할수 있는 이점이 있다.
주택상환사채는 지난 77년 주택건설촉진법에 이의 발행조항이 삽입되면서
법적근거가 마련된후 주택공사가 78년 처음으로 1회분 141억4,750만원어치의
채권(연리 17%)을 발행했으며 주공은 이같은 사채발행으로 조성된 자금을
서울 둔촌동과 인천 간석지구등 8개 지역에 아파트 2,640호를 지어 79년과
80년에 걸쳐 채권매입자에게 상환했다.
*** 1979년이후 발행회사 한곳도 없어 ***
주공은 또 79년에는 2회분 375억5,900만원어치(연리 17%)를 발행, 서울
도곡동등 5개지구에 아파트 5,027호를 지어 80년에 상환했다.
그러나 그후 만 10년이 경과하는동안 주공외에 주택상환사채를 발행한
회사는 단 하나도 없었다.
당시 건설부 간부로서 이 제도의 시행에 깊이 관여했던 한국중소주택사업자
협회 김종만전무는 이 채권이 중/장기채의 성격을 갖고 있으면서도 사실상은
1년 또는 2년만기의 단기채로서 채권으로서의 장점이 결여돼 있어 본래의
기능을 제대로 발휘하지 못했던것 같았다고 말했다.
김전무는 그당시 경제여건이 요즘과 같이 주택이 투기대상화되어 있는 한편
주택공급량은 부족한데다 시중유동자금이 부동산시장과 증권시장을 왔다갔다
하는 상황이었기 때문에 그같은 문제들을 해결하기 위해 주택상환사채의
발행을 실행에 옮겼었으나 사실상 큰 효과를 보지 못했다고 말했다.
건설부가 이처럼 10년동안이나 업계에서 거들떠보지도 않아 거의
유명무실화되다시피 한 주택상환사채제도를 새삼스럽게 다시 검토하고 있는
것은 신도시 건설을 위해 업계측이 강도있는 금융지원을 요청하고 있는
상황에서 주택상환사채제도가 도움을 줄수도 있다고 보기때문이다.
이 문제와 관련, 조덕규 건설부주택국장은 이 제도의 시행이 과거와는
달리 현행 주택공급에 관한 규칙의 적용을 받아야 한다는 기본전제 아래
검토되고 있다고 말했다.
*** 채권매입자/분양가등 실행상 문제 많아 ***
즉 이 제도가 시행되더라도 과거처럼 아무나 채권을 구입할수 있는것이
아니라 예를들어 주택청약가입자등 현행 주택공급규칙상 아파트를 분양받을수
있는 자격이 주어진 사람만이 채권을 구입할수 있도록 하고 아파트 분양가도
건설업체가 임의로 정할수 없도록 한다는 것이다.
그러나 이는 어디까지나 정부의 생각일뿐 사실상 이번 신도시 건설계획에
있어서 상당한 역할을 하게될 업계측에서 주택상환제도가 과거 주택공급
규칙의 적용을 받지 않았다는 "적용제외"주장을 고수할 경우 이에 어떻게
대처할는지는 아직 미지수이다.
조국장은 현행법상 건설업체가 이 채권을 발행할때는 발행계획서에 택지의
확보유무등을 기재하게 되어 있어 주택상환사채 발행의 장/단점을 신중히
검토한후 시행여부를 올 가을의 신도시 택지 분양전에 결정할 계획이라고
말했다.