부동산시장이 전환기를 맞고 있다.
토지나 부동산가격은 으례 오르기만 하는 것으로 알던 의식의 전환이
이뤄지고 있다.
부동산가격뿐만 아니라 중개업 주택사업등 관련업계 부동산투자패턴도 변화
조짐을 보이고 있다.
부동산시장이 이처럼 전환기를 맞고 있는 것은 몇가지 요인이 겹쳐 복합
작용을 빚고 있기 때문.
**** 토지공개념이 발상전환 분러 ****
가장 큰 영향력을 미치고 있는 요인으로는 현재 추진중인 토지공개념의
확대도입을 들수 있다.
제2의 토지혁명으로까지 불리는 토지공개념확대 도입은 종전의 양도세중과
채권입찰제 실시 토지거래신고제 및 허가제도입과는 차원이 다른 충격파를
부동산시장에 던지고 있다.
**** 불로소득 환수정책 실효 ****
종전의 부동산관련 제도를 이 매매에만 과녁을 맞춘데 비해 토지공개념확대
도입은 보유에 초점을 맞춰 불로소득을 환수하려는 것이기 때문이다.
두번째 요인으로는 주택 200만가구 건설계획과 그 일환으로 추진되는 분당
일산의 신도시건설을 꼽을 수 있다.
**** 신도시 기대 아파트값 속락 ****
지난 4월27일 발표된 분당 일산 신도시건설계획은 수도권인구 억제정책과의
문제로 논란을 빚긴했지만 아파트값을 속락시키는등 큰 영향을 주고 있다.
천정부지로 치솟던 아파트투기에 대응한 물량공세로 평가되고있는 이 신도시
건설은 또 안양 평촌, 군포 산본, 부천 중동등의 신시가지건설과 합쳐 미분양
사태 우려마저 낳고 있다.
이들 신도시 및 신시가지 5개단지 총 1,448만평의 택지에 세워질 주택은
모두 33만3,000가구.
오는 11월부터 단계적으로 공급될 주택물량은 서울의 기존주책 136만가구의
24.5%, 서울지역 아파트 42만가구 대비 79.3%에 해당하는 엄청난 물량이다.
세번째 요인으로는 경기순환사이클상 부동산시장도 침체기 또는 안정기로
접어들고 있다는 점이다.
부동산시장 경기순환주기는 여러갈래로 분석되고 있지만 크게 보아 국가의
경제성장과 궤적을 같이하고 있다.
중동건설경기에 들떴던 70년대 후반 및 80년대초반, 수출호조로 국제수지가
흑자를 기록했던 최근 3년간 부동산투기의 소용돌이가 크게 일었음은 주지의
사실이다.
그러나 지난해 하반기부터 원화절상 노사분규등으로 경제성장이 둔화되기
시작하여 올해들어서는 수출물량감소 현상마저 빚어지고 있다.
**** 성장둔화...당분간 침체 계속 ****
이에따라 경제성장률이 그동안의 두자리숫자에서 올해엔 한자리로 낮아지면
서 부동산투기열풍도 수그러지고 있는 추세다.
이같은 제도 물량 경기등 세가지요인외에도 금융실명제 과표현실화등이
함께 상승효과를 빚어 부동산투기가 식고 부동산시장의 구조 패턴도 변화
조짐을 보이고 있다.
이에대해 이규황 건설부 토지국장은 "특히 토지공개념의 확대도입이
과거와는 달리 부동산투기의 핵인 불로소득을 잡자는 것"으로 실효성이 있을
것이라고 말한다.
조덕규 건설부주택국장도 "신도시 분당의 시범단지 설계발표등 개발계획이
가시화돼 한동안 아파트투기는 없을 것"이라고 전망하고 있다.
조국장은 "주택 200만가구 건설계획이 순조롭게 진행되고 있어 투기가 아닌
실수요자 중심의 건전한 거래로 아파트값이 좀더 내려간후 안정될 것"으로
자신하고 있다.
부동산관계 전문가들도 이로인해 당분간 부동산경기가 정상궤도로 가는
과도기적 침체현상을 보일 것이라는데 대체로 의견을 같이하고 있다.
또 앞으로의 부동산투자는 돈만 가지고는 안되며 전문적인 지식과 개별능력
을 지닌 사람들에 의해 좌우될 것으로 진단하고 있다.
오진모 대한부동산학회회장은 "부동산중개업은 앞으로 단순한 매매알선에서
벗어나 건설업계와 중개하게 될 것"으으로 내다보고 있다.
오회장은 또 "당분간 부동산경기가 침체되겠지만 정상궤도로 가는 과도기적
침체로 1년정도의 조정기를 거쳐 시장기능이 정상화될 것"으로 분석했다.
김기완 대한부동산컨설팅센타 대표는 "토지공개념이 도입되면 3년정도는
보합내지 침체국면을 맞을 것"으로 전망, 시행착오기간이 다소 길 것으로
보고 있다.
김대표는 그러나 "토지문제는 세제적 측면의 규제로 해결되는 것이 아니기
때문에 결국은 공급부족으로 지가가 상승할 것"으로 내다보고 있다.
또 이 침체기간중 토지 주택에서 벗어나 상가 콘도 해외투자등으로 부동산
투자대상이 다양화되고 관련업계의 변신도 수반될 것으로 전망하고 있다.