*** 92년까지는 "열기" 안일듯 ***
현재 1억원 안팎을 호가하고 있는 서울강남지역 30평형대 아파트값은
앞으로 되오를 것인가.
부동산관계자들은 적어도 주택 200만가구가 지어질 오는 92년까지는 최근
2-3년간 지속돼온 아파트값 폭등현상은 없을 것으로 내다보고 있다.
*** 물량공세 속락 불가피 ***
그 이유는 무엇보다도 오는 11월 1차로 분당시범단지에 7,500가구수가 공급
되는 것을 비롯 내년 6월부터 안양평촌, 군포산본, 부천중동 등지에서 30만
가구를 넘는 아파트가 대량 공급된다는 점이다.
이는 서울지역 아파트 42만가구의 70%가 넘는 것으로 서울 수도권은 물론
전국의 아파트값을 선도해 온 서울지역 아파트값을 묶는데 충분하다는 지적
이다.
사실 서울강남지역 30평이상의 중형아파트값 진정을 겨냥한 분당 일산
신도시건설계획 발표후 특히 서울지역의 아파트 매매가격은 2,000만-3,000
만원씩 내림세를 이어왔다.
*** 전매투기 소멸 ***
더욱 분양때마다 10대1이상의 높은 경쟁률을 보여왔던 지방아파트분양도
주택 200만가구 건설이라는 정부의 물량공세 때문에 최근 전북 충북등지에서
미분양사태가 속출하는등 침체일로를 걸어왔다.
한국주택사업협회에 따르면 올들어 지난달까지 전국에 분양된 아파트는
모두 2만8,092가구로 이중 8%가 넘는 2,000여가구가 팔리지 않은채 재고로
남아 있는 것으로 나타났다.
특히 7,000가구이상의 아파트가 공급된 인천지역은 800가구이상이 팔리지
않아 미분양률이 10%를 넘어섰다.
아파트값이 앞으로도 내리막길을 걸을 것이란 예상은 서울등 수도권지역
아파트시세의 최근 동향에서도 읽을 수 있다.
*** 분당 / 일산 겨냥 수도권 전세만 불티 ***
지난 4월 분당/일산 신도시건설발표전까지 2억8,000만원이상의 시세를
보이던 서울 강남구 대치동 미도아파트 45평형이 현재 2억4,000만원까지
떨어지는등 매매가 하락세를 보이고 있는 반면 전세가는 강남지역 30-40평형
의 일부아파트가 1,000만원이상 올라가는 추세를 보였다.
특히 인천 부천등 수도권지역은 수요자들이 분당/일산지구 입주를 겨냥,
전세로 몰린탓에 전세가가 치솟아 신도시건설계획 발표이전의 시세까지
오르는 "이상과열현상"을 보이기도 했다.
부동산전문가들은 주택 200만가구 건설계획이 완료되는 오는 92년까지는
아파트값이 약보합세 또는 소폭 하락세를 보일 것으로 전망하고 있다.
한국부동산문제연구소 이창훈씨는 "신도시 건설계획발표후 2,000만-3,000
만원정도 하락세를 보이고 있는 서울 강남지역의 아파트값은 분당 평촌 산본
지구등에서 물량이 대량공급될 내년엔 다시 10-20% 더 내려갈것"으로 진단
했다.
이씨는 이에따라 "내년에는 전세등을 놓기 위해 비교적 규제가 덜한 10평형
대의 소형아파트 거래가 다소 활기를 띨뿐 30평형대 이상의 아파트를 대상
으로 1-2년간의 단기매매를 통해 전매차익을 올리는 이제까지의 아파트투기
패턴은 소멸될것"으로 전망했다.
단독주택도 건평 80평이상 또는 대지 150평이상은 1가구1주택이라도 빠르면
내년부터 양도소득세가 부과됨에 따라 매물은 늘어도 찾는 사람이 없는
현재의 추세가 내년에도 그대로 이어질 것이란 전망이다.
반면 아파트 대신 단독주택을 선호하는 수요자들이 점차 늘고 있음을 감안,
대지면적이 80-150평대의 단독주택은 내년봄이후 가격이 다소 오르리란 전망
이다.
일부에서는 오는 11월 분양예정인 분당시범단지 분양결과가 부진하거나
내년중 예상되는 아파트분양가 상한선 상향조정이 아파트값 하락세를 뒤집는
결과를 낳지 않을까 우려하는 견해도 있다.
그러나 분당시범단지에 대한 서울, 특히 강남지역 주민들의 호응이 높고
아파트분양가가 인상돼도 내년 6월 분당 평촌 산본지구에서 20만가구이상의
아파트분양이 집중될 계획이어서 아파트값이 오름세로 반전될 가능성은
희박해 보인다.
*** 공개념등 영향 변신 몸짓 ***
그보다 더 우려되는 것은 택시소유상한제등 토지공개념 실시가 본격화되고
주택 200만가구 건설계획이 완료될 92년이후의 전망이다.
부동산전문가들은 92년이후 아파트값이 또다시 폭등할 수 있다고 신중히
내다보고 있다.
주택 200만가구가 공급되더라도 전국이 주택보급률이 70%를 밑돌고
핵가족의 증가 재개발 재건축사업등으로 주택수요는 항존하고 있어 제2의
분당건설계획등 정부의 대규모주택공급정책이 뒤따르지 않는한 아파트를
비롯한 주택가격 재상승은 불가피하다고 전망하고 있다.