토지공개념이 확대도입되면 부동산투자패턴에도 상당한 변화가 예상된다.
공개념확대도입 종합토지세제 실시등으로 일단 과거와 같은 "부동산의
사재기식 투자"양상은 사라질 것으로 보인다.
*** 단순매매 지양, 수익창출에 주력 ***
부동산관계전문가들은 앞으로의 부동산투자패턴은 시세차익 위주의
단수매매형태보다는 "개발을 통한 수익창출"을 지향하는 형태로 전환되고
소유권도 여러사람에게 분산시키는 새로운 투자패턴이 각광받을 것으로
보고 있다.
이와관련, 부동산투자의 증권화 지분분양제등 새로운 투자기법이
부동산가의 주목을 받고 있다.
건영은 최근 서울상계지역에서 대극장 예식장 볼링장 수영장 사우나등 종
종합상가시설을 하나로 묶어 지분소유권을 나눠주고 영업결과에의 한
이익배당을 함으로써 부동산자산가치를 늘리면서 소유권을 공유하는
이른바 지분분양제도를 첫도입했다.
*** 소유/경영나눈 지분분양도 인기 ***
이지분분양제도는 이미 미국 일본에서 성행하고 있는 것으로 일종의
소유와 경영의 분리에 의한 부동산투자 방식이다.
건영은 이 제도를 첫도입하여 지분 785구좌중 회사보유분 400구좌를
제외한 385구좌를 모두 매각시키는 성공을 거뒀다.
이제도는 상가영업이 예상대로 잘돼 권리금이 오르고 배당이 순조로울
것을 미리 전제하는 리스크가 있으나 새로운 투자기법으로 주목받고
있다.
대한레저투자개발의 주식 소유회원제는 부동산투자와 주식투자의
혼합방식.
투자자는 입회비 90만원과 주식청약비 150만원, 연회비 10만원,
부가가치세 10만원을 합쳐 260만원을 낸다.
회사는 이 자금으로 부동산을 매입하고 관광/리조트 사업을 벌여
부동산등의 가격이 오르면 자산을 재평가, 주식으로 투자자에게
배당한다.
*** 혼합기법...주식소유회원제 등장 ***
또 매년 영업이익을 회원들에게 배당하고 상장요건이 갖춰지는대로
증시에 상장, 주식시장을 통해서 수익을 올릴수도 있다는 계산이다.
이 역시 부동산개발과 주식시장의 장래를 미리 예측해야하는 부담이
따르며 사업주체의 공신력과 함께 과연 당초 예상대로 순조롭게 풀려나갈
것인지에 대한 의문의 여지가 있으나 아무튼 종래의 부동산 투자방식이
안통한다는 인식에서 출발한 새 기법이다.
한편 부동산에 몰렸던 자금이 사채시장이나 골동품등으로 빠져나갈
가능성도 높다.
이미 토지공개념및 금융 실명제 도입을 앞두고 그림이나 조각품 도자기
골동품등 값비싼 예술품에 대한 투자가 급격히 늘고 있으며 가격도
지난해말에 비해 50-100%정도 상승세를 보이고 있다는게 관계자들의
얘기다.
그러나 "토지공개념이 확대도입되더라도 투자대상이 한정돼있어 부동산에
대한 투자수요는 앞으로도 계속될 것"(부동산문제연구소 이창훈씨)이라는
전망처럼 부동산투자는 앞으로도 매력있는 투자수단으로 계속 자리잡을
것으로 보인다.
*** 상업용/레저시설 각광 ***
다만 한탕주의식 투자패턴이 사라질 것으로 전망됨에 따라 앞으로는
수익률이 높은 상업용 레저용 부동산이 각광받을 것으로 예상된다.
기업의 경우 비업무용 부동산에 대한 규제강화로 관광산업이나
레저산업에 대한 진출이 두드러질 것으로 보인다.
개인투자는 임대등을 통해 단기간내에 수익을 올릴수있는 도시지역의
점포주택이나 상가주택 또는 여관 호텔등 상업용 부동산 투자가 활성화될
것으로 전망된다.
따라서 백화점이나 오피스텔 리조텔 콘도미니엄 레저타운등 유통시설이나
휴양시설이 호황을 누릴것으로 보이며 생활수준의 향상과 오너드라이버의
급증, 교통수단의 발달등으로 도시근교의 전원주택이나 주말농장 별장등에
대한 투자도 대폭 늘어날 것으로 전망된다.
일부에서 최근의 과소비 현상에 편승, 유휴자금이 사치성재산이나
향락문화 쪽으로 오도될 가능성도 배제할 수 없다고 보고있다.
특히 토지공개념이 부동산 유통구조에 대한 근본적 대책이라기
보다는 세제적측면의 행정적 규제라는 점에서 다시 투기가 재현될 가능성도
배제할수 없다는 것이다.
*** 토지공개념입후 투기 재현가능성 우려 ***
부동산문제연구학회 임한수회장은 "장기적 측면세서 볼때 국토는 좁고
인구는 많아 공급물량 절대부족으로 부동산가격 상승은 불가피하다"며
"토지공개념도입후에도 제도운용상의 허점이 노출되면 다시 투기현상이
재현될 가능성이 있다"고 말했다.
이에대해 전한국부동산연합회 김한영회장은 "부동산 투기자금을
낙후된 농촌경제의 부흥을 위한 관광농원의 개발이나 해안매립지,
신도시개발지등에 유도하는등의 생산자금으로 전환시킬 필요가 있다"
며 "소규모 투자자로 구성된 조합형태의 투자나 주식배당을 통한 주식형
투자가 바람직하며 또 성고가능성도 높다"고 말했다.
한편 차제에 국내재산의 해외도피와는 다른 차원에서 해외부동산
투자를 활성화해야 한다는 의견도 많다.
대한부동산컨설팅센터 김기완사장은 "해외부동산투자는 과열된
국내부동산의 투기억제는 물론 부동산가격상승으로 인한 물가상승을
꺽는 효과를 가져올수 있다"고 강조했다.