분당 민간아파트 평당 150만원 예상..."아파트값 원가연동제"

아파트분양가 원가연동방식의 궁금증을 보다 상세하게 알아본다.
<>예컨데 현대건설이 서울 마포에 아파트를 짓는 경우 분양가는 어떻게
결정되나?
- 현대건설이 아파트 부지를 토개공으로부터 공급받은 경우는 그 공급받은
가격이 땅값이 되고 현대가 이미 가지고 있던 땅인 경우는 현대측이 토지
평가사 2명에게 의뢰, 평가한 땅값을 택지비용으로 삼는다.
택지비에 정부가 고시하는 평당 건축비(적정이윤 포함)를 합친 것이 분양가
가 된다.
여기서 문제가 되는 것은 용적율이다.
용적률이란 대지면적중의 총건평비율을 말하는데 예컨데 용적률 200%면
1평의 땅에 2평의 건축이 가능하다는 얘기다.
**** 용적률 따라 택지비용 달라 ****
따라서 용적률에 따라 아파트 1평당 택지비용이 달라진다.
즉 땅 1평값이 200만원으로 같은 경우라도 용적률이 200%이면 아파트 1평당
택지비용은 100만원이 되고, 용적률이 180%인 경우는 1평당 택지비는 111만원
으로 높아진다.
서울지역 아파트의 경우 용적률이 보통 180-220%인데 마포 현대아파트의 땅
1평 값을 200만원, 용적률을 200%, 정부고시 건축비를 평당 90만원으로 가정
하면 분양가는 190만원(평당택지비 100만원 + 건축비 90만원)이 되는 것이다.
<>건축비는 어떻게 결정, 고시되나?
- 건설부장관을 위원장으로 학계 및 건설업계관계자들로 특별 위원회를 구성,
적정이윤(총원가의 약5%)을 감안한 건축비를 산출, 고시한다.
매년 1회 고시하되 다음해는 전년도의 물가상승폭만큼을 인상조정한다.
건축비는 지역 및 아파트넓이에 따라서는 차등이 없으나 층수및 난방방식에
따라서는 차등을 둘 방침이다.
**** 건축비 매년 물가상승폭만큼 인상 ****
<>이번 조치에 따라 분양가는 실제로 얼마나 오르나?
- 앞에서 본 예와 같이 현대아파트의 분양가가 190만원이 되면 현재의 134만
원보다 41.8% 오르게 된다.
만일 택지비나 건축비가 더 높아져 분양가가 200만원이 되면 인상률은 49.2%
가 된다.
그러나 서울지역의 경우 대부분 채권입찰제가 병행돼 왔으므로 채권입찰액도
집사는 비용에 감안돼야 한다.
예컨대 134만원의 분양가에 40평형 아파트를 분양받기 위해 채권을 2,000만
원어치 사겠다고 써서 당첨된 경우 집사는데 든 총비용은 집값 5,360만원과
채권금액을 합친 7,360만원이 된다.
같은 40평형 아파트의 분양가가 200만원으로 현실화되고 동시에 채권
입찰액에 상한선(예컨대 1,000만원)이 주어진 경우 이 아파트 매입비용은
집값 8,000만원에 채권값을 합친 9,000만원이 된다.
이 경우 수요자의 부담은 22.3%(1,640만원) 늘어난다.
결국 이번 제도변경으로 인해 아파트 실수요자들의 부담은 아파트마다 채권
상한액이 어느선에서 결정되느냐에 따라 다르지만 적게는 10-20%, 많으면 30-
40%까지 내집마련 비용이 늘어나게 될 전망이다.
<>분양가격이 134만원이 안될 경우도 이 제도의 적용을 받나?
- 예를들어 광주변두리의 땅값이 평당 60만원인 곳에 아파트를 짓는 경우
용적률 200%, 건축비 90만원을 가정하면 분양가는 120만원이 된다.
제도변경으로 말미암아 건설업체는 종전 134만원을 받을 수 있던 것을 평당
14만원이나 깍이게 되는 것이다.
정부는 이번 분양가 현실화조치를 통해 아파트공급을 늘리는 것을 목표로
하고 있다는 점을 들어 5대도시에서 이같이 134만원이하에서 분양가가 결정될
경우는 업체자율에 따라 134만원까지는 받을 수 있도록 했다.
**** 주공/시영 아파트는 대상서 제외 ****
<>주공이나 시영아파트도 이번 제도를 적용받나?
- 주공이나 지방자치단체는 공익을 위해 아파트를 짓고 있으므로 이번 제도의
적용을 받지 않는다.
지금까지 해왔던 것과 마찬가지로 자체적으로 산출한 원가에 감리비만 감안
하여 그 범위내에서 자율적으로 분양가를 결정한다.
<>분당/일산등 신도시건설 지역에도 이 제도가 도입되나?
- 그렇다.
분당의 경우 평당 땅값이 120만원 안팎이고 용적률을 200%로 잡으면 아파트
1평당 택지비는 60만원이 된다.
여기에 건축비를 90만원으로 가정하면 분양가는 150만원 안팎으로 전망된다.
<>경남지역은 지금까지 분양가규제를 받아왔는데 앞으로는 어떻게 되나?
- 정부는 이번 분양가 원가연동방식을 서울 부산 인천 대전 광주등 5대도시에
만 우선 적용키로 했으므로 경남 지역은 분양가가 완전 자율화된 셈이다.
다만 경남도지사가 이 제도가 필요하다고 판단, 건설부에 요청하면 도입할
수 있다.