독자정책 특수성 고려해야 ..전문가칼럼(한대 임덕호교수)

우리가 소비하고있는 재화들중 주택처럼 독특한 특성을 갖고있는 재화도
드문것같다. 주택은 가격이 매우 비싸고 오랫동안 사용할수있는
내구재이며 한곳에 고정돼있어 지역간 이동이 불가능한 재화이다. 또한
안정적인 투자재라는 특성을 갖고 있으며 생산과정이 매우 길고 생산비도

매우 크다. 따라서 주택시장은 일반재화의 시장과 판이하게 다를수밖에
없다. 그럼에도 불구하고 소비자들뿐만 아니라 일부 전문가들조차 주택을
일반재화와 동일시 함으로써 개념정립에 혼란을 빚거나 스스로 오류에

빠지는것을 종종 볼수있다. 주택에 대한 개념정립의 혼란은 자칫
주택정책의 시행에 장애요인이 되거나 정책의 효과를 반감시킬수 있기
때문에 주택에 대한 올바른 이해가 선행돼야 할것으로 보인다.

주택에 대한 그릇된 시각은 크게 세가지로 나누어 볼수있다. 첫째
아파트분양가격은 기존아파트가격보다 저렴해야 한다. 우리국민들 사이에
내재돼있는 이러한 시각은 장기간에 걸친 비현실적인 분양가 규제에서
비롯된 것으로 보인다. 그러나 같은 조건이라면 새아파트가
중고아파트보다 비싸야 하는것은 지극히 당연하지 않을까.

분양가규제라는 제도적 모순에 의해 아파트당첨자들,특히 중산층 이상의
가구들이 하룻밤사이에 1 2억원을 챙기는 현실을 어떻게 설명해야
정당화될수 있을지 납득이 가지 않는다. 정상적인 주택시장이라면
중고주택시장 가격이 분양주택시장의 가격과 분양물량에 영향을 미처야
할것이다. 그러나 우리나라의 경우 실제거래가격과 분양가격 사이에
발생하는 커다란 시세차익으로 수요가 분양주택으로 몰림에 따라
전체주택물량의 6 7%밖에되지 않는 신규아파트 분양가격이 중고주택시장의
가격을 좌우하는 완전히 전도된 현상을 보이고 있다. 그 결과 많은
사람들이 분양가인상을 전체주택가격의 상승으로 받아들임으로써 많은
부작용을 낳고 있는 분양가를 현실화하는데 가장 큰 장애요인이 되고있다.

둘째 주택에 대한 만성적인 초과수요가 존재한다. 이 말은 아마도 현재
주택보급률이 75%이니까 25%의 부족분이 초과수요이며 이러한 부족분은
단기간에 해소될 전망이 없기 때문에 만성적인 초과수요가 존재할 수밖에
없다는 생각에서 비롯된 것처럼 보인다. 그러나 경제학에서 말하는
초과수요란 어떤 재화를 구매할 의사와 능력이 있음에도 공급부족으로 인해
구매할수 없는 부족분을 의미한다.

비록 무주택자 모두가 주택을 구매할 의사가 있다고 하더라도 능력까지
있다고는 할 수 없다. 따라서 주택부족분만큼 초과수요가 존재한다는
생각은 잘못이다. 또한 주택에 대한 초과수요가 존재한다고 함은 많은
소비자들이 주택서비스를 받지못하고 있다는 것을 의미하는데 그렇다면
우리나라에는 집에서 거주하지 못하고 노숙하는 사람들이 수없이 많다는
말인가. 이는 주택에 대한 수요를 주택에서 발생하는 서비스에 대한
수요로 보지 않고 외형상의 건물자체에 대한 수요로 잘못 보는데서 비롯된
것으로 생각된다. 막말로 5평짜리 주택 500만호를 1년이내에 건설하여
주택보급률을 100%로 높인들 무슨 의미가 있단말인가.

셋째 우리국민들의 정서상 임대주택의 건설은 시기상조이며 주택가격이
안정돼야만 임대주택정책도 성공할수 있을 것이다. 우리국민들은 토지나
주택과 같은 부동산을 소유하려는 욕구가 강하기 때문에 임대주택을
건설하더라도 이에 대한 수요가 적어 성공하지 못할것이라고 주장하는
사람들이 많다. 그러나 이 또한 임대주택에 대한 그릇된 인식에서 비롯된
것으로 보인다. 현재 전가구의 50%이상이 전세나 월세의 형태로 거주하고
있는데 이들이 거주하는 주택이 임대주택과 어떻게 다르다는 것인지
궁금하다. 아마도 다른 것이 하나 있다면 임대주체가 개인이냐 아니면
지방정부 혹은 전문임대업자이냐의 차이일 뿐일 것이다. 이러한 그릇된
사고는 전가구가 당장 주택을 구매할 능력이 있는데 단지 건설업자들이
집을 짓지 않아 전세나 월세에서 살고 있다는 행복한 착각에서
비롯되었다고 볼 수 있다. 또한 주택가격이 오르면 누구나 재산증식을
위해 집을 사려고 하지 임대하려고 하지 않기 때문에 주택가격이 안정된
후에나 임대주택정책이 성공할 것이라는 주장이 자주 제기되는 것을 본다.
그러나 우리나라에서는 집을 사기는 커녕 월세조차 내기 힘든 소득계층이
무수히 많으며 주택가격과 전.월세가격은 동전의 앞뒷면과 같다는 사실을
간과한데서 비롯된 것으로 보인다. 다시말해 임대주택을 많이 지을경우
전.월세가격이 하락할것이며 이에따라 주택가격도 하락할 것이라는 점에서
이들의 주장은 설득력이 없어 보인다.

이상과 같은 주택에 대한 인식의 오류는 주로 장기간에 걸친 정부의
분양가규제와 주택의 특성을 고려하지 않은채 일반재화와 동일시하는 데서
비롯되었다고 볼 수 있다. 정부도 분양가자율화의 필요성을 인식하고
있는것으로 보이나 주택에 대한 그릇된 사고로 인해 파생할 수 있는
부작용을 우려한 나머지 선뜻 시행하지 못하는 것처럼 보인다. 왜냐하면
이론적으로 분명한 결론도 다수의 국민들이 그릇되게 인식할 경우 그릇된
방향으로 결론이 나는게 바로 주택부문이기 때문이다. 따라서 정책당국과
언론,그리고 주택전문가들이 나서서 주택에 대한 올바른 인식이 확산되도록
홍보하고 전파하는것이 주택문제해결을 위한 선결과제가 아닌가 생각된다