금융기관에서 대출받을때 부동산을 직접 담보로하지않고도 "신탁"제도를
이용,대출을 받을수 있는 부동산담보신탁제도가 1일부터 시행돼 관심을
끈다.

부동산담보신탁은 금융기관에서 돈을 빌리려는 사람이 자기소유부동산에
대해 저당권을 설정하는대신 부동산의 관리와 처분을 신탁회사에 맡기고
신탁회사로부터 수익권증서를 발급받아 이를 담보로 금융기관에서 자금을
빌리는 제도. 신탁회사는 신탁보수(수수료)를 받고 신탁재산을 담보력이
유지.보존되도록 관리하다가 금융기관에서 돈을 빌린 사람이 제때에 돈을
갚지 못할때 신탁부동산을 처분,정산한다.

이제도를 이용할 경우 금융기관에서 돈을 빌리려는 사람은 부동산담보를
위해 주택채권을 사지않아도 되는등 비용을 크게 줄일수 있다.

예컨대 1억원을 빌릴 경우 부동산을 직접 담보(저당)로하면
108만7,500원의 비용이 들어가나 신탁제도를 이용하면 신탁보수를
포함한다해도 45만원의 비용만 들이면 된다.

부동산을 처분할때도 저당의 경우는 259만원의 비용이 드나 신탁제도를
이용하면 신탁보수 75만원만 내면 된다.

자금을 빌려주는 금융기관 측면에서도 담보물건에 대한 조사 평가가
필요없게되므로 시간 인력 비용을 모두 줄일수 있다.

대출해간 사람이 채무를 이행하지 못해도 신탁회사에서 신탁부동산을
처분,대출금을 갚아주기 때문에 "대출금을 회수하지 못할지도 모른다"는
불안에서 해방될수 있다.

이밖에도 신탁재산의 소유권이 신탁회사에 이전되어 재산을 안전하게
보호할수 있으며 신탁재산의 담보가치내에서 별도의 비용을 들이지 않고도
대출에 활용하기 위한 "수익권증서"를 발급받을수 있다는 장점이 있다.

그러나 모든 부동산이 담보신탁용으로 활용되지는 않는다.

정부는 부동산신탁회사에 담보신탁업무를 인가해주면서
금융기관여신운용규정상 담보취득이 제한되는 부동산이나 논 밭 임야등
매매가 극히 어려운 부동산,공장등은 담보로 활용할수 없도록 했다.

대한부동산신탁 신탁2부 문성구과장은 "우선은 서울 경기 인천등 수도권을
중심으로 영업을 시작하고 차츰 전국으로 확대할 계획이며 대상금융도 일단
은행으로 한정할 계획"이라고 밝혔다.

부동산담보신탁업무를 인가받은 대한 한국 2개 부동산신탁회사는 은행과
업무 협정을 맺는등 준비작업을 마무리한뒤 빠르면 다음달부터 본격적인
영업에 나선다는 생각이다.

은행에서 돈을 빌리려는 사람은 우선 은행의 대출 승락을 받아야한다.
은행에서 대출을 승락하면 은행에서 주는 "수익권증서 발행의뢰서"를
받아와 신탁회사에 제시한다.

이때 필요한 서류는 부동산등기부등본 주민등록등본(법인은
법인등기부등본)납세완납증명서 신탁부동산의 임차인 주민등록등본과
임대차계약서사본등이다.

신탁회사에서는 이들 서류를 토대로 대상부동산을 조사 분석한뒤 신탁이
가능하다고 판단되면 부동산을 위탁한 사람과 신탁계약을 체결한다.

계약체결시 들어가는 서류는 관계인의 인감과 인감증명서(부동산
신탁등기용)부동산등기권리증 화재보험증권등이다.

신탁계약이 체결되면 부동산의 소유권은 신탁회사로 넘어가고 위탁자는
신탁회사로 부터 수익권증서를 발급받는다.

부동산을 위탁한 사람은 수익권증서를 은행에 제시하고 자금을
대출받는다.

신탁회사는 신탁가입자가 대출계약이나 신탁계약을 위반하면 신탁재산을
처분할수 있다.

처분방법은 신문공고에 의한 일반경쟁일찰(공매)방식을 택한다. 공매로
매매되지 않을때는 최종공매조건으로 수의계약에 의해 처분한다.

법원경매방식이 아니어서 신속한 처분이 가능하다. 신탁회사입장에선
높은 가격으로 팔수록 수수료를 많이 남길수 있어 가능한한 비싸게 팔려고
하는 점도 위탁자에겐 유리하게 작용한다.

처분대금은<>신탁재산관리 처분소요비용및 보수<>선순위체납
조세공과금<>임차보증금및 신탁계약이전 근저당권자등의 채권액(우선순위는
관계법규에 따라 결정)<>수익권증서 담보대출기관의 채권액을 갚는 순으로
사용하며 정산후 잔액은 위탁자에게 지급한다.

부동산담보신탁제도를 취급하는 기관은 성업공사 자회사인
대한부동산신탁과 한국감정원 자회사인 한국부동산신탁. 전화번호는
대한이 (567)5388,한국이 (569)9204.

<육동인기자>