규제완화 공급위주로 전환 "신경제5개년계획"에서 제시된
토지제도개혁은 "규제"일변도의 토지정책을 "공급"위주로 전환한다는 데서
관심을 끈다. 토지이용에 대한 규제완화는 자칫 투기열풍을
불러일으킬수도 있어 말그대로 "개혁"이라 불릴만하다.

지금까지 토지이용규제완화는 곧 투기를 유발하는 요인으로 여겨져 왔다.
그린벨트에서의 건축규제완화등이 논의조차 금기시되어온 것도 바로
이때문이다.

정부가 이같은 종래의 인식에서 벗어나 발상의 "대전환"을 시도한 것은
규제만으로 투기를 막는데는 한계가 있다는 판단에서 출발한다. 땅값이
오르고 투기가 사라지지 않는것은 규제가 약해서가 아니라 근본적으로
공급이 수요를 따라가지 못한 탓이라는 지적이다.

사실 지난 30여년간 인구증가와 경제성장으로 토지수요는 엄청나게 늘어난
반면 공급이 턱없이 부족했던 것도 부인할수 없다. 한마디로 토지의
수급불균형때문에 투기가 극성을 부렸다는게 정부의 시각이다.

5%의 인구가 전국토의 65%를 과점하는 상황에서 소수의 토지점유자들은
엄청난 자본이득을 차지한 반면 대다수 국민들은 땅값상승과 집값상승으로
큰 고통을 받았다는 얘기다.

전국토중 가용토지가 부족하다는 점은 통계상으로도 확인된다.
우리나라의 경우 대지 공장용지등으로 활용할수 있는 토지는 전국토의
4.4%에 불과한데 비해 일본은 7.1%,대만은 5.9%에 이르는 것으로 나타났다.

절대적으로 용지가 부족할 뿐만 아니라 그나마 가용토지마저 각종 규제에
묶여 제대로 사용할수 없는 실정이다. 실제로 쓸수 있는 토지는 전국토의
4.4%에도 훨씬 못미친다는게 정부분석이다.

따라서 토지제도개혁은 토지공급확대와 각종 토지규제완화에서 실마리를
찾을수 밖에 없다는 논리다.

먼저 토지공급을 확대하기 위해 손을 댄 것이 농지 산지등 유휴토지와
논의조차 금기시 되던 그린벨트(개발제한구역)이다.

농지의 경우 기존농지 2백30만정보 가운데 농업진흥지역으로 지정된
1백10만정보는 보전지역으로 묶고 나머지 1백20만정보는 준보전지역으로
다시 분류해 농업이외의 주택 공장등으로 쓰는 것을 허용하겠다는 것이다.
농토에 집도 짓고 공장도 지으라는 애기다.

산지도 지방지치단체의 자율적 권한을 확대,체계적 개발을 유도한다는
구상이다.

전국토의 5.4%에 해당하는 그린벨트는 주민들의 일상생활및 생업유지에
필요한 시설의 증.개축을 허용하고 장기적으로는 행위규제를 차등화해
나가겠다는 것이다.

또 토지부족이 가장 심각한 수도권지역도 현행 5개권역을 과밀억제
성장관리 자연보전의 3개권역으로 단순화,건축규제를 완화해 주기로 했다.

이와함께 93개 토지이용관련법규를 통폐합,중복규제와 인.허가 절차를
대폭단순화할 계획이다.

이렇게 되면 개발가능토지가 전국토의 16% 수준에서 30~40% 수준으로
늘어나게 된다.

정부는 토지공급을 늘리고 규제를 완화하면 결국 수급의 원리상 땅값은
떨어져 부동산투기의 우려는 별로 없다는 판단이다.

부동산투기업제대책도 한층 강화된다. 종합토지세과표를 96년부터
공시지가로 전환하는등 토지보유과세를 대폭 강화하고 개발이익환수장치도
한층 보강된다.

그러나 부동산투기는 의외의 요인이 많다.

투기가 근절될수 있을지는 미지수이다.

우선 부동산실명제가 제대로 실시되지 않는 현실에서 토지과전계층이
변칙적으로 땅장사를 할수 있는 여지가 없지않다.

현재의 등기부는 실소유주의 실명으로 돼있지 않은 경우가 많은데 이를
전면정리하여 인별.세대별로 전산화하는 작업을 먼저 마무리해야한다는
지적이다.

또 기업의 부동산투기를 막는 별도의 고려가 있어야한다는 지적이다.
개인의 부동산투기는 상속세가 있기 때문에 시간이 지나면 감소한다.
그러나 기업은 상속세가 없어 시간이 지날수록 부동산투자를 주도할 것으로
지적되고 있다.

이에 대처키 위해 업무용과 비업무용에 차등과세하지 말고 기업부동산을
모두 중과세해야하는 방안이 빠졌다는 비판도 제기되고 있다.

토지개혁의 골자인 "토지공급확대를 통한 토지이용제고"가 제대로
이루어지려면 비생산적인 부동산투기를 막는 대책이 더욱 보완되어야
한다는게 중록이다.

<안상욱기자>