정부는 앞으로 민간임대주택업을 적극
육성키로 하고 구체적인 정책방안을 마련중인 것으로 알려지고 있다.
정부가 민간임대주택을 육성하려는 이유는 간단하다. 다수의 저소득
임차가구를 보호하기 위해서는 정부가 저렴한 임대주택을 공급하는 것이
바람직스럽지만 재원상의 한계가 있기 때문에 민간투자자의 여유자금을
끌어들여 임대주택을 공급하려는 것이다.

그런데 정부가 이러한 정책을 추진하면서 민간 임대인의 수익성과
임차인의 지불능력간에 존재하는 상충관계를 어떤 방식으로 해결할 것인지
관심사가 아닐수 없다. 이윤추구를 생명으로 하는 민간임대인의 수익성을
보장하면서 동시에 임대료 안정과 주거권 보장을 통해 임차인의 주거복지를
증진시킨다는 것은 참으로 어려운 일이기 때문이다. 이 문제와 관련된
하나의 대안을 제시하고자 한다.

필자가 생각하고 있는 대안의 핵심은 임대인과 임차인 사이에 완충기구를
설치하여 양자의 이익을 조화시키자는 것이다. 이러한 구상은 다음의
세가지 기본전제에서 출발하고 있다. 첫째 퇴직자를 비롯한 투자자는
주택을 건설.임대.관리할 능력이나 의사가 없고 투자수익만을 원하는 것이
보통이다. 둘째 주택건설업자는 투자자금의 장기고정화가 불가피한
임대업자로 활동하기에 적합지 않다. 셋째 이윤추구를 생명으로 하는
주택건설업자나 투자자가 임대인 역할을 할 경우 임대인의 수익성과
임차인의 임대료 부담능력을 동시에 만족시킬수 있는 방법은 없다.

만일 이와 같은 세 가지 전제가 맞다면 현재 주택건설업자가 담당하고
있는 투자자 건설업자 임대자의 세가지 기능을 분리하지 않고는
민간임대주택을 활성화시키면서 동시에 임차자를 보호할수 없다는 결론이
자연스럽게 도출된다. 따라서 가칭 "주택임대조합"이라는 완충기구를
설치하여 다음과 같이 투자자 건설업자 임대자의 기능을 분리하는 것이
필요하다.
즉 투자자는 자본이나 토지를 제공하고 최소한 은행이자 이상의 보장된
투자수익을 획득하며 임대주택의 건설.임대.관리에는 관여하지 않는다.

건설업자는 "주택임대조합"으로부터 수주를 받아 임대주택의 건설만
담당하고 임대주택의 임대.관리에는 관여하지 않는다. 주택임대조합은
다음과 같이 투자자의 자산관리자및 임대자의 기능을 수행한다.

먼저 장기투자를 원하는 개인이나 기관의 출자와 공공부문의 지원으로
자본과 택지를 조달한다. 다음 주택건설회사에 임대주택의 건설을
발주하거나 중고주택을 매입하여 영구임대용 주택을 확보한다. 그리고
확보된 임대주택을 임차자에게 직접 임대.관리하거나 전문회사에 관리를
위탁한다. 임대료는 주택임대조합이 자율적으로 결정토록 하되 정부의
지원이 많을 경우 시장임대료보다 낮게 결정할수 있도록 한다. 끝으로
임대료와 기타수입을 바탕으로 투자자에게 투자수익을 배분한다.

이처럼 대안의 핵심은 완충기구인 주택임대조합에 있다고 할 수 있다.
그렇지만 주택임대조합이 투자자와 임차인의 이익을 조정하면서 사회후생에
기여하는 임대인의 역할을 수행하기 위해서는 정부의 적절한 지원조치가
있어야만 한다. 예를들면 투자자에게 상속세감면등과 같은 세제혜택을
부여하고 투자지분의 양도가능성을 부여하며 공공기금의 투자를 장려하고
공영개발택지를 저렴한 가격으로 공급하는 등의 세제.금융.택지상의
지원조치가 있어야만 새로운 대안은 소기의 효과를 거둘수 있을 것이다.