신도시나 택지개발지구에서 아파트단지내 상가의 분양이 잇달고 있다.

아파트단지내 상가는 아파트입주민들을 고정고객으로 확보,수입을
안정적으로 얻을수 있는 장점이 있다.

따라서 가게를 직접 운영하려는 상인뿐아니라 노후에 대비하려는
샐러리맨들로부터도 큰 관심을 끌고있다.

올들어 시중자금사정이 좋아진 후부터 이러한 아파트상가에 많은 자금이
몰려 분양률도 높아지고있다.

그러나 상가는 다른 부동산에 비해 법적규제가 적은데다 상가가치를
평가하기가 쉬운일이 아니어서 실제가치이상의 높은 가격에 매입,낭패를
보는 경우가 종종 발생하고있다.

다음은 상가를 구입할때 유의할 점을 알아본 것이다.

<>시행자확인=아파트단지내 상가를 분양하는 주체(사업시행자)가 아파트를
건설한 주택업체인지를 확인한다.

아파트상가는 주택공급에 관한 규칙에따라 주택업체가 경쟁입찰이나
추첨등 공개적인 방법으로 해당지자체의 승인을 얻어 분양하게 돼있다.

따라서 사업시행자가 주택업체가 아니거나 경쟁입찰 또는 추첨방식이
아닌경우엔 일단 한번 분양전문업체의 손을 거친 상가라고 보고
유의해야한다.

손을 거친 상가는 그만큼 이윤이 붙어 구입자에게 손해이기 때문이다.

분양전문업체들이 건설업체로부터 미분양 상가를 넘겨받아 마치 처음
분양하는 것처럼 선전하는 경우가 많은데 시행자가 건설업체인지 확인해야
한다.

간혹 건설업체가 소규모(5백가구이하)아파트단지내 상가를 고의유찰시킨후
분양전문회사에 통째 넘기는 경우도 있으나 중간이윤이 들어가기는
마찬가지이다.

<>권장업종을 너무 믿지말것=아파트상가의 용도는 구매 생활 의료등
세가지로 나뉜다.

구매용도의 점포에는 슈퍼 정육점 문구점등 판매업종이,생활용도의
점포에는 부동산중개업 제과점 세탁소등 생활편익업종이,의료용도의
점포에는 약국 병원 의원등이 들어설수 있다.

일부 건설업체들은 이 세가지 용도의 상가에 권장업종이라며 구체적인
업종까지 표시하고 있는데 이는 어디까지나 권장으로 입주후 바뀔수
있다는점을 유념해야 한다.

권장업종이 지켜지지 않아 상가입주자간에 논란이 벌어진 대표적인 예가
신도시아파트상가(부동산중개업소)이다.

신도시아파트상가를 처음 분양할때 부동산중개업소로 권장된
생활시설용도의 점포들이 세탁소 제과점등 다른 생활시설용도의 점포보다
2배가까이 높게 낙찰됐었다.

아파트거래가 많을 것을 예상,중개업소자리에 집중 투찰한 때문이다.

그러나 신도시입주후 관할 지자체에서 규제근거가 없다는점을 들어
중개업소를 제과점 세탁소등에도 허가,중개업소로 권장된 점포의
낙찰자들이 건설업체와 관할구청에 항의하는 소동을 빚었던 것이다.

이같은 해프닝은 결국 권장업종은 어디까지나 "권장"이란 유권해석으로
유야무야됐는데 "권장업종"을 믿고 높은 가격에 매입하지말라는 교훈을
남기고있다.

<>구입가격결정=월1%의 투자수익률을 올릴수 있으면 좋은 상가로
평가받고있다.

월1%면 연12%로 은행정기예금이자율보다 높기때문이다.

따라서 상가를 구입할때는 투자수익률이 월1%이상 나오도록 낮게 가격을
제시해야한다.

예를들어 인근 유사상가가 보증금 3천만원 월50만원에 임대됐다면 상가의
적정시세는 8천만원이다.

8천만원에 구입하더라도 3천만원을 보증금으로 받기때문에 실제 투자액은
월1%의 수익(50만원)을 올릴수 있는 5천만원이기 때문이다.

임대료를 모두 보증금(전세)으로 받을때는 구입가격의 60%이상을
받아야한다.

예를들어 1억원에 상가를 구입하려면 적어도 전세보증금을 6천만원이상
받을수 있어야 한다는 뜻이다.

전세보증금의 일부를 월세로 받을때는 월1.5~2%로 환산하고 있다.

이밖에 아파트상가를 구입할때는 아파트단지의 규모,입주자의
소득수준(평형),인근에 대형 쇼핑시설이 있는지의 여부도 주의깊게
관찰해야한다.

<박주병기자>