땅값이 과연 지금의 절반수준으로 떨어질수 있을까. 고병우 건설부장관
은 지난21일 국방대학원에서 신경제건설정책에 대한 특강을 하면서 ''장기
적으로 토지가격을 현재의 2분의1 수준으로 안정시킬 방침''이라고 밝혔다.
토초세파문으로 지가에 대한 관심이 고조돼 있는데다 과거 경험에 비추어
''땅값 2분의1 하락''이란 고장관의 발언은 언뜻 수긍하기 힘든 것이 사실
이다.

땅값이 현재의 2급수준으로 되려면 앞으로 10년간 내년 6%정도 지속적으로
벌어져야한다.

국내땅값은 공식지가조사가 시작된 75년이후 90년까지 무려 16배나
올랐다. 오름세가 한풀 꺾이기시작한 90년이후 3년간에도 34%나 상승했다.

작년부터 땅값은 떨어지기시작,지난 한햇동안에 1.27%,올들어 상반기중
3.29% 하락했다.

과거 지가폭등기의 상승률에 비추어 하락률은 그야말로 "새발의 피"인
셈이다.

부동산시장에선 땅값이 내년에 바닥을 치고 내년하반기쯤부턴 과거와 같은
폭등세를 보이진 않겠지만 차츰 오름세로 반전될 것으로 보는것이
대세이다.

대부분의 부동산시장전문가들은 94~95년쯤 국내 경기가 본격적으로
활성화되고 기존 신도시분양마감으로 수도권주택공급에 정체 현상까지
나타날 것으로 전망한다. 이에 따라 공장용지와 택지등 토지수요의 대종을
이루는 부문에서부터 땅값상승이 촉발될 것이라는 분석을 하고있다.

그렇지만 고장관은 나름대로 땅값 2분의1하락에 대한 정책적인 당위성과
예측논리를 제시하고 있다.

그는 평소 "현재의 땅값으론 경쟁국에 비해 터무니없이 공장용지가격등이
비싸질수 밖에 없기 때문에 땅값을 절반가량 떨어뜨려야 한다"고 말해왔다.

그는 취임후 부산지방국토관리청순시때 토개공의 부산녹산공단 분양가격이
무려 평당 1백만원에 달해 입주를 희망하는 기업이 드물다는 보고를 받고
충격을 받았다고 토로한적이 있다.

토개공이 중국 천진에서 추진중인 공단분양가격이 불과 평당 7만4천원에
지나지않는 점에 비추어 국제경쟁을 하는 우리기업들이 우선
부지가격면에서 상대가 되지않는다는 것.

이에따라 지가를 절반정도 낮추는 문제를 신경제정책차원에서 추진키로
했다는 것이다.

이를 실현시킬수있는 정책수단의 동원에 대해서도 자신하고있다.

우선 신경제의 토지정책이 종래의 "수요관리(투기억제)"에서
"공급촉진"으로 완전히 전환됨으로써 땅값을 낮출수있는 기틀이 마련됐다고
보고있다.

고장관은 국방대학원특강에서 "지금까지 국토의 84.4%를 보전위주로
관리해 왔으나 국토의 26.1%를 차지하는 준농림지역을 개발용도로
전용,토지공급을 획기적으로 늘릴수 있게됐다"고 말했다.

그는 "수도권의 경우 지금까지의 물리적인 억제를 풀기로했고 도시지역의
건폐율용적률을 확대,토지이용효율을 높이는등 국토이용 도시계획
건축제도등 토지관련제도를 공급촉진에 초점을 맞춰 전면적으로
개편하고있다"고 밝혔다. 따라서 내년부터 토지공급이 획기적으로
늘어나게되면서 가격이 계속 하락할 것이라고 전망했다.

한현규 건설부기획예산담당관은 "작년 1.4분기이후 전국의 땅값이 4.91%나
떨어졌고 올상반기에만 3.86%떨어졌다. 올해 연간으로 6%정도
떨어질것"이라고 전망하고 "땅값하락시기엔 개별지가감정이 보수적으로
이뤄지게 마련이어서 최근의 실제 땅값은 공식발표치보다 훨씬 더
떨어졌다"고 말했다.

올해의 예상하락률인 연간6%정도로 10년간 계속 땅값이 떨어지면 현재
땅값의 약절반(53%선)에 이르게된다는 것.

건설부는 내년부터 용도지역 개편등으로 실제 토지공급이 늘기되면
땅값하락세가 가속화되고 있고 경제성장에 따른 상대적인 하락까지
감안하면 땅값 2분의1하락은 충분히 실현할수 있다고 보고있다.

고장관과 건설부의 예측은 논리적으론 타당성이 있으나 문제는 전국의
땅값대세를 가늠하는 수도권토지,그중에서도 택지가격의 지속적인 하락세를
확신하기엔 이르다.

수도권에는 1백만을 헤아리는 청약대기자들이 상존하고 있고
신도시아파트분양은 올해마감된다. 지방 아파트는 미분양이 많지만 서울과
신도시 입주경쟁은 여전히 치열하다.

차기신도시를 건설하겠다고 발표는 했으나 아직 입지선정도 못한
상태이다.

이대로 가면 95년쯤엔 수도권택지 파동으로 집값안정이 흐트러질 가능성이
크다.

수도권 부동산이 움직이면 삽시간에 전국적으로 파장을 일으킬 것은
뻔하다.

고장관의 땅값하락정책은 올하반기에서부터 내년에 걸쳐 수도권
택지공급을 지속적으로 추진할수 있는 기틀을 마련하느냐 못하느냐에 크게
좌우될 것으로 보인다.

국토개발연구원의 오진모 연구위원은 "공급촉진에 의한 땅값하락엔
동의하지만 문제는 수요관리(투기단속및 중과세)정책이 경제성장과
경기부양의 유혹에 밀릴 양보할 경우 "땅값2분의1"은 달성하기
어려울것"이라고 말했다.

그는 토초세 조세반발로 인해 제도자체를 대폭 고쳐야 한다는 주장이
설득력을 더해가는 분위기속에서 땅값이 2분의1수준으로 떨어질때까지 각종
수요관리시책이 이어질수 있을지에 대해 우려했다.

결국"땅값 2분의1하락"은 고통분담정책의 지속여부에 달려있다고
할수있다.

<이동우기자>