도심재개발사업을 하려면 어떤 절차를 밟아야 하나.

크게 나눠 준비 시행 완료의 세단계를 거치게 된다.

사업준비단계에선 재개발기본계획을 작성한뒤 도시계획에 의해 구역을
지정하고 사업계획을 결정하게 된다.

시장이 주체가 되며 시행절차는 도시계획법의 규정을 따르게 된다.

불량주택개량 재개발사업과는 달리 인구가 100만명이상인 도시에 구역을
지정하는 것이 원칙이다.

구역의 지정요건은 불량주택재개발구역과 같으나 서울의 경우 4대문내
마포로등이 구역결정됐고 2001년을 목표연도로한 도심재개발기본계획에서
는 청량리와 영등포등 2개 부도심까지 확대된다.

구역이 결정되면 건축물의 신축 개축및 증축이 금지되고 토지의 형질
변경 일정면적이하의 토지분할이 불가능해 진다.

재개발구역은 필요할 경우 사업계획이 정하는 대로 2개이상의 지구로
나뉠수 있다.

사업시행단계에서는 사업의 주체를 정하고 사업주체와 주민과의 협의를
거쳐 사업시행계획및 관리처분계획을 수립하게 된다.

이와함께 공사에 들어가 준공검사를 받는 단계이다.

사업시행자는 토지소유자 공공기관 제3자등.

토지소유자의 경우 대토지소유자가 땅을 사들여 단독으로 사업을 벌이는
방법, 2인이상의 지주가 공동개발하는 방법, 지주 5인이상이 조합을 결성
해 개발하는 방법, 조합 또는 지주가 땅을 제공하고 건설회사가 사업비와
기술을 제공하는 합동개발방법등이 있다.

주민들의 개발의지와 능력이 부족한 경우와 긴급히 재개발사업을 벌일
필요가 있을때는 공공기관이 사업시행자가 될수 있다.

대한주택공사 한국토지개발공사 지방자치단체가 자격이 있으나 최근 법
이 바뀌어 도시개발공사등 지방공사도 사업을 할수 있게 됐다.

제3자개발은 구역내 토지의 50%이상을 소유하고 토지등 소유자 3분의
2이상의 추천을 받아야 가능하다.

사업완료단계에서는 관리처분계획에 의해 토지등의 소유자등에게 종전
의 권리를 개발후의 변형된 형태로 되돌려 주는 단계로 분양처분 등기
청산등이 주된 절차이다.

관리처분계획은 종전 토지등의 권리가 사업시행으로 전환된 것을 나타
내며 권리가액등이 이때 결정된다.

청산단계에서는 권리가액에 대한 보상및 분양대상물 배정절차를 밟게
된다.

이때 도심재개발에 따른 개발이익은 사업시행자만이 가질수 있다.

청산절차가 끝난 사업완료가 보고되면 사업은 끝난 것으로 간주되며
준공후 15일이내에 구청에 신고하면 개발이익환수에 관한 법률에 따라
준공후 90일이내에 개발이익환수금이 부과된다.

개발이익환수금은 재개발에 따른 지가상승분의 50%이다.