토지초과이득세법에 대한 헌법재판소의 "헌법 불합치"결정으로 현행
토지초과이득세법의 전면개정이 불가피하게 됐다.

이번 헌법재판소의 결정으로 토지초과이득세를 폐지해야 한다는 논의도
각계에서 다양하게 표출되고 있으나 그러한것이 이루어지기 위해서는
최소한 다음과 같은 두가지 요건이 충족돼야 할것이다.

첫째는 토지투기가 재연되지 않는다는 확실한 보장이 있어야 한다는 것
이다. 둘째는 토지초과이득세에 대체할수 있는 정책수단이 마련되어야
한다는 것이다.

현행 토지초과이득세는 그 목적에서 밝혀지고 있는 것과 같이 토지투기
이득에 과세함으로써 세부담의 형평,지가의 안정,토지의 효율적 이용을
기하고 나아가 국민경제의 건전한 발전에 이바지하고자 하는 정책과세의
일종이라고 할수 있다. 이 정책과세의 효력이 얼마나 컸던가는 최근의
지가동향에서 가늠해 볼수 있다. 지난 89년만 하더라도 전국지가상승률은
32%에 달했으나 토지초과이득세가 도입(89년말)된 후인 지난 90년에는
20.6% 91년에는 12.8%로 그 상승률이 각각 위축되었다. 지난 92년에는
1.8% 93년에는 7.4%가 각각 하락하는등 지가안정이 여실히 나타났다.

또 정책과세의 위력은 조세저항과 정비례한다고 봐야 하지만 토지초과
이득세가 도입된 직후부터 이번 헌법재판소의 결정에 이르기까지 토지초과
이득세에 대한 조세저항은 우리나라에서 일찍이 그 유례를 찾아보기 어려울
정도로 컸다고 할수 있다. 국세청자료에 의하면 지난 92년만 하더라도 국세
심판청구 총 건수 6,468건중 토지초과이득세는 1,803건(27.9%)을 점했고
같은 해에 제기된 국세의 행정소송 총 건수 1,807건 중 토지초과이득세는
496건(27.2%)으로서 세목별로 볼때 수위를 차지하였다. 토지초과이득세에
대한 조세저항이 전부가 그렇다는 것은 아니지만 조세저항의 근원에는 토지
투기에 따른 불로이득을 배제하는 정책과세에 대한 저항이 큰 몫을 하고
있다고 보아야 할 것이다.

우리나라의 지가상승도 복합적인 요인에 의해 설명될수 밖에 없다. 일반적
으로 지가의 상승은 경제의 성장발전에 따른 산업과 인구의 도시집중, 공업
화의 진전으로 도심상업지나 주택지 그리고 공업지를 중심으로 시작된다.
그러나 이러한 경제의 실물적 변화에 기인하는 지가상승과정에는 금융완화
에 의한 과잉유동성을 배경으로 하는 토지투기에 가수요가 가세하게 되어
지가를 폭등시키게 된다. 그런데 지가가 급등하게 되면 토지는 가장 안전
하고 가장 수익률이 높은 자산이 될 뿐만 아니라 매매가능성을 확실하게
하기 위하여 공한지나 저이용지로서 보유하는 경우가 많아진다. 이에 따라
토지의 유효공급이 줄어들기 때문에 지가상승은 더욱 가속화되고 지가는
절대 내리지 않는다는 이른바 "토지신화"상태가 조성된다.

그러므로 토지투기의 재연을 막기 위해서는 토지의 유효공급을 늘리는
동시에 투기적 부동산거래에 대한 규제강화나 융자의 억제,그리고 투기적
자본이득에 대한 과세등의 시책이 긴급대책으로 필요하게 되는 것이다.
물론 토지투기를 조장하는 최대의 요인이라고 할수 있는 금융완화를
긴축으로 돌리는 거시정책과 함께 토지공개념의 보편화로 자산을
토지형태로 보유하는 일이 공익에 어긋날 수도 있다는 사회적 인식의
변화가 추진돼야 할것이다.

토지투기를 억제하고 지가를 안정시키기 위한 여러가지 정책수단중 특히
토지에 대한 과세는 토지거래나 토지의 이용형태에 큰 영향을 미치기
때문에 토지과세는 토지정책에 있어 가장 기본이 되는 정책수단이라고 할수
있다. 헌법재판소의 토지초과이득세법에 대한 "헌법 불합치"결정이 나오기
이전에도 토지초과이득세를 폐지하되 종합토지세와 양도소득세의 강화로
토지투기를 억제할수 있다는 주장이 비일비재했다.

그러나 이러한 주장은 토지초과이득세의 성격을 올바르게 이해하지 못
하거나 가능한한 자산을 토지형태로 보유하고자 하는 개인적 최적행동을
용인함으로써 "시장의 실패"를 심화시키는 모순에서 벗어나지 못하고
있다고 할수 있다. 토지초과이득세는 토지의 자본이득에 대한 과세이며
그런 점에서 양도소득에 대한 과세와 그 과세대상을 같이하고 있다고 할수
있다.

다만 토지초과이득세가 미실현 토지자본이득에 대해 과세하는데 반해 양도
소득세는 실현된 토지자본이득에 대한 과세인 것이다. 또 그렇기 때문에
토지초과이득세는 토지자본이득을 감소시켜 토지투기를 억제하는 효과가
있으나 양도소득세는 토지거래를 동결하는 효과가 있다.

한편 종합토지세는 토지보유세이며 과세싯가표준액을 과세표준으로 하되
세율은 지가상승률과 관계없이 고정돼 있다. 이에 반해 토지초과이득세는
지가상승률이 높은 토지일수록 차등적으로 세율이 높아지는 토지자본이득세
이며 보통 세율이 고정되어 있는 보유세와 같이 지가상승률의 기대치가
높아짐에 따라 토지수요와 토지투기를 억제하는 효과가 작아지는 일이란
생각할 수 없다.

만일 종합토지세의 세율을 지가상승률에 비례하도록 설정하면 토지초과
이득세와 같은 효과를 기대할수 있기 때문에 이를 근거로 토지초과이득세가
불필요하다는 주장이 있다. 그러나 이러한 주장은 종합토지세의 세율을
지가상승률에 비례하도록 변화시키는 현실적인 어려움 이외에도 종합토지세
의 세율을 대폭 인상해야할 어려움은 과소평가하고 있는 문제점이 있는 것
이다.