1, 재산액 순위가 높은 지분을 찾아라.

재개발지구에서의 아파트 평형배정은 건물이나 토지의 크기가 아니라
건물및 토지의 재산평가액으로 결정된다.

또 대부분의 지구에서는 이 재산평가액이 높은 조합원 순서대로
큰평형의 아파트가 배정되는게 보통이다.

따라서 토지면적이 넓다고해서 반드시 대형평형을 분양받을수 있는
것은 아니다.

재산액평가는 관리처분전에 이루어지는 종전토지평가에서 결정되는데
그 이전이라도 공시지가보다 10~20% 높게 계산하면 크게 틀리지
않는다.

2,사업진척이 원활한 지구를 찾아라.

재개발사업의 요체는 지구내 조합원들간 내분과 민원을 얼마나 줄일수
있는가에 있다.

지구의 입지여건이 아무리 좋아도 여러가지 요인으로 사업일정이 지연
되면 투자대상에서 일단 제외해야한다.

가령 사업시행인가 시점에서 20평짜리 지분을 1억원에 구입했다고
치자. 그런데 사업이 8년 걸렸다면 투자된 1억원에 대한 금융비용이
원금의 규모와 맞먹게 된다.

또 주택 실수요자의 경우는 주택마련계획이 엉망되기 일쑤다.

3,지구면적에 비해 조합원수가 적은 지구를 찾아라.

조합원의 수가 적은 지구에서는 상대적으로 적은 지분을 가지고도
큰평형을 배정받을수 있다.

재개발사업은 원칙적으로 조합원을 위해 이루어지는 것으로 사업추진
주체인 조합은 당연히 조합원에게 우선적으로 혜택을 주기 때문이다.

또 조합원이 적은 지구는 이해당사자가 적어 내분도 적은 편이다.

따라서 사업이 별 무리없이 진행될수 있다.

4,사유지가 안전하다.

사유지는 국공유지에 비해 명의이전관계와 투자손익계산이 명확하다.
사유지지분 구입시 추가 분양가와 금융비용만 계산하면 투자손익을
알수있다.

또 서울 신정동등지의 국공유지에서 벌어지고있는 20년 점유로인한
소유권 이전소송을 벌이지 않아도 된다.

5,국공유지 구입시는 손익계산에 철저하라.

국공유지상의 주택을 구입해 조합원이 된 사람은 국공유지 불하대금을
따로 내야한다.

국공유지에 대한 점유권만을 승계하는 것이기 때문이다.

따라서 국공유지상의 주택(무허가) 매입시 불하대금 추가분양대금
금융비용등을 면밀히 검토해야한다.

최근 불하대금 납부조건이 10년 분할로 완화돼 이에 대한 손익계산도
필요하다.

6,이주비 제시액이 높은 지구를 찾아라.

건설업체들은 시공회사로 참여할때 시공권을 따내기위해 공사기간중의
이주비 액수를 제시한다.

이때 건설업체들은 당해지구의 사업성을 면밀히 따지고 사업성에
따라 이주비를 책정한다.

따라서 이주비가 높은 지구는 일단 유망 아파트단지가 된다고 판단하면
거의 정확하다.

7,주택을 우선적으로 찾아라.

재개발지구의 지분은 <>대지가 딸린 주택<>국공유지상의 주택<>나대지등
3가지로 나눌수 있다.

큰 땅을 가진 나대지 조합원보다도 1평이라도 집있는 조합원을 우선
고려대상으로 삼는다.

예를들어 40 미만의 나대지를 가진 조합원은 전용면적 18평이하의
아파트만을 분양받을수 있으나 아무리 작은 땅이라도 집이 있는
조합원은 그 이상의 아파트를 분양받는게 일반적이다.

8,같은 지구라도 목좋은 지분을 골라라.

재개발아파트의 평형배정은 재산액으로 이루어지기 때문에 같은 크기의
지분이라면 감정평가액이 높은 지분이 평형배정에 유리하다.

이는 공시지가를 통해 사전에 감별할수 있다.

9,지분구입 시기를 이주비 지급이전으로 정해라.

재개발지구에서는 사업시행인가(사업승인)가 떨어지면 이주및 철거작업이
시작되나 보통 3~4개월 전이라도 조합원이 이주할 경우 이주비가
지급된다.

이주비가 지급되기 시작하면 지분가격은 최고조에 달해 지분구입이
인근에 아파트를 사느니만 못한 경우가 많이 있다.

따라서 지분구입시기는 빠를수록 좋다고 할수있다.

10,청산조합원 지분에 유의하라.

청산조합원이란 아파트를 분양받을 자격이 없어 조합청산시 재산액을
돈으로 상환받는 조합원을 말한다.

최근 일반분양된 서울 역삼1구역은 이같은 조합원이 상당수 있어
문제가 된 케이스이다.

서울시 주택개량재개발사업 업무지침 56조1항의 자격요건을 살펴볼
필요가 있다.

<김철수 기자>

(한국경제신문 1994년 9월 28일자).