아파트와 단독주택의 세금계산요경은 약간 다르다.

서울 강남구 역삼동소재 단독주택(대지 85평 건물 94평)을 87년에 신축
하여 계속 1세대1주택으로 살아왔다고 하자. 이런 주택을 팔면 "고급주택"
에 해당돼 비과세 혜택을 못받는다.

자세한 양도소득세계산법을 알아보자.

1세대1주택으로 3년이상 살고 있는 단독주택이라도 대지.건물의 크기와
양도가액이 일정기준을 넘으면 고급주택에 해당되어 세금을 전액면제
받을수 없다.

양도소득세가 과세되는 고급주택의 기준은 <>주택의 연면적(지하실은
2분의1 포함)이 2백64 (80평)이상으로 대지와 건물의 양도가액이 5억원
이 넘는 경우 <>대지의 면적이 4백95 (1백50평)이상으로 건물과 대지의
양도가액이 5억원이 넘는 경우이다.

다만 해당건믈의 과세싯가표준액(재산세 과세기준금액)이 2천만원미만인
때에는 고급주택에 해당되지 않는다.

이상의 두가지 요건중에 한가지라도 해당되면 5억원을 초과하는 금액에
대해서는 세금을 내게 된다.

고급주택을 팔 경우 기준싯가에 의한 세금계산방법은 첫째 양도가액의
경우 대지는 양도 다시 고시된 개별공시자가로 하고 건물은 과세싯가표준
에 따라 계산한다.

이와같이 계산한 전체가액중 5억원을 초과하는 금액이 과세대상이 된다.

둘째 취득가액의 경우 대지는 90년8월31일 이전에 취득한 토지는 당해
토지의 90년1월1일기준 개별공시지가에 90년8월31일의 과세싯가표준액
(종합토지세 과세기준)중 취득시 과세싯가표준액이 차지하는 비율을
곱하여 환산하고 건물은 취득시의 싯가표준액에 따라 계산한다.

이와같이 계산한 양도가액에서 취득가액과 양도비(과세싯가표준액의
7%)을 뺀 차익을 전체 양도가액에서 5억원이 넘는 가액이 차지하는
비율을 곱한 금액이 과세대상인 양도차익이 된다.

따라서 질문의 경우 건물의 면적이 80평을 초과하므로 기준싯가에 따라
계산한 양도가액이 5억원이 넘으면 고급주택에 해당되어 세금을 내야한다.

이때 5억원이 넘는 금액에 대한 양도차익에서 다시 물가상승율공제,
장기보유공제(5년이상 양도차익의 10%)및 양도소득공제를 뺀후 나머지에
대하여 세금을 내게된다.

장행종 < 세무사 >

(한국경제신문 1994년 11월 20일자).