올해의 부동산시장은 실물경기의 활황으로 안정적인 회복세를 보일 것으로
전망된다.

땅값은 하락세에서 벗어나 상승세로 돌아설 것이며 주택가격은 비수기와
성수기에 등락을 거듭하면서 하반기부터 소폭 오를 것으로 보인다.

특히 아파트는 지방에서 미분양이 지속되는 가운데 서울지역에서는 청약
경쟁이 심화되는 양분현상이 나타날 전망이다.

지난해 오름세를 보였던 재건축대상 노후저층아파트와 대도시인근의
준농림지는 올해도 시장을 주도할 것이다.

서울 4대문안의 단독주택들은 도심재개발 활성화로 재평가될 것이며 원룸
다가구주택이 올해 부동산 신상품으로 각광받을 것으로 보인다.

그러나 올해 부동산시장은 정부의 강력한 투기억제책으로 지난 80년대
후반과 달리 급등현상은 없을 것이라는게 일반적인 시각이다.

부동산시장이 회복될 것이라는 전망은 우선 거시경제의 흐름에서 읽을수
있다.

일반적으로 경기의 회복은 주식가격의 상승, 기업이익증가(경제성장률의
상승), 부동산가격 상승의 순으로 이어진다.

시중자금이 넉넉해져 이자율이 낮아지면 주식가격이 오르고 기업의 투자가
살아나며 이에따라 소득이 늘어난 기업과 개인들은 공장용토지나 주택을
구입하기 때문이다.

이때 주식과 부동산이 어느정도 시차를 두고 움직이는데 대체로 주식은
실물경기보다 6개월정도, 부동산보다는 2년정도 앞서 움직이는 것으로
분석되고 있다.

대신경제연구소가 지난 71년이후의 지가와 주식가격 그리고 경제성장률간의
상관관계를 조사한 결과 주식과 경제성장률은 비슷하게 움직이고 부동산은
주식보다 7분기(1년 9개월)늦게 움직인다고 밝히고 있다.

따라서 주식가격이 지난 93년초부터 회복국면으로 접어들었음을 감안할때
부동산은 올해부터 회복국면으로 접어들 가능성이 높다고 볼수 있다.

부동산시장 자체를 두고 볼때도 올해는 가격이 상승할 요인들이 많다.

우선 시장을 선도하는 수도권의 경우 신도시이후 이렇다할 대규모 택지가
개발되지 않아 아파트수요자들의 심리적 불안요인이 되고 있다.

재개발이나 재건축으로 나오는 일반분양물량은 소규모인데다 평형도
국민주택규모이하가 대부분이어서 청약예금자를 만족시키기에는 한계가
있다.

거기다가 올해부터 서울에서 50배수제도가 적용돼 1순위라도 50배수내에
들지 않으면 청약기회를 갖기 힘들어질 것으로 예상되고 있다.

규제를 많이 푼것도 가격상승요인이 된다.

5가구이상을 구입한후 임대주택사업자로 등록하고 5년이상 임대한후 매각
하면 양도소득세를 면제해 준다는 임대주택법은 자칫 서울의 재건축대상
노후아파트가격을 급등시킬 것으로 우려되고 있다.

그렇지 않아도 서울의 재건축대상 노후아파트들은 지난해 가격이 많이
올라 일부에서는 투기를 우려하는 지적이 나왔었다.

올해 하반기부터 농민이 아니더라도 3백평정도의 농지를 취득할수 있게한
조치, 농가에 대해서는 청약제한등 각종 2가구불이익을 없애는 조치등은
준농림지를 불안하게 만들수 있는 내용들이다.

준농림지는 지난해 일반주택 일반공장의 건축허용으로 대도시인근 대로변
주위를 중심으로 이미 상당폭 올랐다.

올해는 오름폭이 전국적으로 그리고 소규모 필지들로 확산될 것으로
보인다.

올해 지자체단체장선거가 실시되는 점도 지방의 토지가격을 들먹일수 있는
요인이다.

정부는 이미 지난해 그린벨트의 제한완화 시군통합 광역개발계획등을
발표, 아산 부산가덕도등에서 땅값이 오르자 투기조사에 나서기도 했다.

올해도 이러한 개발계획이 무분별하게 나온다면 안정되고 있는 땅값이
다시 불안해질수밖에 없다.

사회간접자본에 대한 민간자본유치가 본격화되는 점도 지방의 토지시장을
불안하게 할수 있는 요인이다.

정부는 올해 민자유치대상 사회간접시설을 마련하고 참여기업을 선정할
예정이다.

민간기업들은 도로 항만등을 건설하며 수익성 확보를 위해 부대사업을
벌이게 된다.

따라서 민간자본으로 건설되는 도로 항만 철도 인근에는 자연히 토지수요가
늘어나 가격이 오를수밖에 없다.

부동산경기가 침체된 최근 1~2년동안에도 일부 개발지역의 땅값은 오름세
였는데 올해는 오름세 지역이 늘어날 전망이다.

물론 올해 부동산가격을 안정시킬수 있는 요인들도 많다.

무엇보다 정부가 부동산투기를 잡겠다는 강력한 의지를 보이고 있다.

투기억제수단중에서 가장 강력한 것으로 알려진 토지전산망이 올해 1월부터
가동에 들어간다.

주택전산망에 이어 토지전산망이 갖추어지면 모든 부동산거래가 정부의
감시망에 들어오게 된다.

지방에서는 아직 9만가구이상의 아파트가 미분양으로 주인을 기다리고
있다.

경기가 회복되고 있지만 미분양주택이 계속 늘어나고 있어 적어도 지방
에서는 부동산경기를 낙관하기 힘들다는게 건설회사 주택사업본부장들의
분석이다.

수도권 5개신도시등에서 내년까지 입주가 계속될 예정인것도 무시못할
점이다.

주택의 공급효과는 청약이 아닌 입주때부터라는 사실은 이미 지난 91년초
신도시 건설당시에도 보았었다.

결국 신도시약효는 아직 지속되고 있다는 지적이다.

이같은 안정요인들을 감안하면 부동산가격이 오름세로 돌아서더라도 그
오름폭은 미미할 것으로 보인다.

올해 경기회복으로 대세가 회복국면으로 접어들 시점이지만 부동산시장자체
를 보면 안정될수 있는 요인들이 많기 때문이다.

따라서 안정기조를 흐트러뜨리지 않는 선에서 서서히 수요가 늘어나 회복
국면으로 접어들 것이라는게 대체적인 시각이다.

< 박주병기자 >

(한국경제신문 1995년 1월 1일자).