부동산실명제 시행방안이 확정.발표된 지난23일이후 미등기상태로 아파트
등을 전매취득한 사람들의 문의가 쇄도하고 있다.

미등기전매는 부동산실명제 적용대상이 아니고 현재와 같이 주택건설촉진법
등 관계법에 따라 처리한다는 정부의 공식발표가 있은뒤 더욱 불안감이
높아지고 있는 탓이다.

조합주택 아파트당첨권 주택예금통자등을 전매취득한 경우에 대한 궁금증을
종합해 문답으로 정리한다.

문) =작년 8월 서울시 목동1단지에 국민주택 직장조합주택을 원소유자로
부터 전매받은 뒤 중도금과 잔금을 내고 지난11월 입주해 살고 있다.

준공검사를 마치고 오는6월께 원소유자명의로 보존등기한뒤 즉시 명의이전
할 계획인데 실명제실시로 어떤 영향을 받나.

답) =현행 주택건설촉진법상 전매금지기간(입주후2년) 동안은 원소유자
명의로만 등기가 가능하므로 오는6월에는 본인명의로 등기할수 없다.

전매자와 합의해 전매금지기간이 끝나는 오는96년11월까지 원소유자명의로
등기해 둔뒤 그때가서 본인명의로 이전등기하는 수밖에 없다.

그러나 이기간중에 전매사실이 발각되면 전매자는 2년이하의 징역이나
2천만원이하의 벌금에 처해지고 해당 주택은 환수당할 가능성은 있다.

문) =작년 여름 살고 있던 단독주택을 매각한뒤 다른 사람이 분양받은
경기 화정지구 38평아파트를 샀다.

매매계약때 원매자와 공증을 했으며 오는11월 입주 예정이다.

언제 본인명의로 등기할수 있는지, 또 부동산실명제에 따른 처벌은 무엇
인가.

답) =전매금지기간이 끝나는 97년11월께 본인명의 등기가 가능하다.

전매사실이 드러나지 않을 경우 부동산실명제에 의한 처벌은 아무것도
없다.

문) =지난89년4월 사원A로부터 사원아파트를 산뒤 91년10월 입주한
사람(B)이다.

이때 A명의로 등기를 하고 근저당권을 설정한뒤 A와 전세계약을 맺은뒤
현재까지 살고 있다.

본인명의로 등기이전이 가능한가.

답) =이경우는 전매금지기간이 끝났기 때문에 본인명의 등기이전에
아무런 문제가 없다.

그러나 새로 제정되는 부동산실명법에서는 3년이상 미등기상태로 놔
두었을 경우 명의신탁으로 간주하기 때문에 법이 시행되는대로 가급적 빨리
명의를 회복해 주어야 한다.

문) =이때 B가 4백만원짜리 청약예금에 가입한 경우 B명의로 등기이전해도
청약효력은 살아있게 되나.

답) =그렇다.

사원아파트를 산 것은 아파트를 분양받은 것이 아니기 때문에 청약저축의
효력은 유지된다.

다만 청약저축으로 별도의 아파트를 분양받았을 때는 기존 아파트를 6개월
이내에 팔아야 양도소득세를 면제받을수 있다.

문) =경기도 일산지역에 있는 27평형 민영주택(94년12월완공)을 직장동료
로부터 매입해 지난19일 입주했다.

현재 원당첨자 명의로 등기신청을 받고 있는데 본인명의로 등기할수 있나.

답) =현재는 당첨자명의로만 등기를 할수 있다.

본인명으로는 전매금지기간(민영주택은 2개월)이 끝나는 오는3월부터
등기이전할수 있다.

문) =이때 처의 명의로도 등기이전할수 있나.

답) =할수는 있다.

그러나 증여세문제가 제기될수 있으며 처의 소득으로 아파트매입자금을
증명하지 못할때는 증여세를 물어야 한다.

문) =서울시 강동구에 있는 조합아파트를 유자격자인 라인명의로 취득해
지난해7월 입주했다.

그러나 상가분양등의 문제로 인해 조합아파트의 준공검사가 언제 떨어지고
등기할수 있을지 요원한 상태다.

이경우 준공검사가 늦어져 3년이상 걸리면 미등기상태로 3년이상 방치된
것으로 인정돼 명의신탁에 준하는 처벌을 받게 되나.

답) =실명법에서 3년의 기산시점을 어떻게 정하느냐에 따라 달라질
것으로 보인다.

현재 재정경제원은 기산시점을 실명법이 시행되는 오는7월1일로 하는
방안과 개별법에서 특정이유(전매금지기간등)로 등기를 할수 없는 경우
이같은 이유가 해소돼 실제로 등기할수 있는 시점으로 하는 방안을 검토중
이다.

후자로 확정될 경우 상가문제등이 해결돼 등기할수 있는 시점부터 3년이내
에 등기하면 문제가 없게 된다는 얘기다.

문) =무주택상태에서 지난93년10월 조합아파트를 분양받아 등기한 사람
이다.

그후 다른사람의 보증을 섰다가 경매를 당할 처지가 돼 지난23일 싯가보다
싸게 처분했다.

현재 제3자명의로 등기이전 작업을 하고 있는데 실명제가 시행되면 이경우
도 처벌을 받게 되나.

답) =전매금지기간(2년)이 끝났기 때문에 주택건설촉진법이나 부동산
실명제법에 저촉되지 않는다.

아무런 처벌을 받지 않는다는 얘기다.

다만 1세대1주택의 양도세면제요건(거주3년,보유5년)을 충족하지 않아
양도세를 내야 할 것으로 보인다.

세율은 양도차익에 따라 달라진다.

문) =50세와 45세된 부부다.

공급가액이 1억1천만원인 미분양아파트를 부인명의로 청약하려고 한다.

이때 양도소득세가 부가되나.

답) =양도세는 보유하고 있는 아파트등을 매각할때 양도차익에 대해서
부과되는 것이므로 이경우 양도세문제는 생기지 않는다.

다만 부인의 소득이 없을 경우 자금출처조사를 받으면 증여세를 낼
가능성이 높다.

문) =서울에 있는 직장인으로 2년전 경기도 고양에 살고 있는 친지명의로
민영아파트를 분양받아 지난15일 입주했다.

이 아파트를 본인명의로 이전하고 매각할 경우 어떤 조치가 뒤따르게
되나.

답) =당장은 친지명의로만 등기할수 있다.

전매금지기간(입주후2개월)이 끝난뒤에 본인명의로 등기이전하고 매각할수
있다.

이경우 1가구1주택 양도세면제요건을 충족하지 못해 양도세를 내야 한다.

문) =92년에 세입자 딱지 2장을 사서 25평 아파트를 사서 등기했는데도
부동산실명제의 영향을 받게 되나.

답) =아니다.

재개발.재건축 아파트는 법적으로 명의이전이 가능하기 때문에 딱지를
사서 본인명의로 등기했을 경우 아무런 문제가 되지 않는다.

문) =93년11월 경기도 화정지구 49평아파트를 미등기로 샀다.

살고 있던 20평아파트는 94년2월에 팔아 현재는 무주택상태다.

분양가 1억5천만원짜리가 1억5천만원에 공증돼 있는데 양도세는 어떻게
되나.

답) =다른 사람에게 되팔지 않을 경우 양도세 문제는 생기지 않는다.

다만 미등기상태에서 다시 팔면 양도차익의 75%를 양도세로 물게 된다.

문) =주택공사에서 지은 장기(5년) 임대아파트(22평)를 원임차임에게
3천만원을 주고 샀다.

주공에 임대보증금 6백만원을 본인이 낸뒤 25개월째 살고 있으나 아직
주민등록은 이전돼 있지 않은 상태다.

이경우 임차기간이 끝나면 본인이 분양을 받을수 있게 되나.

답) =전매사실이 드러나지 않을 경우 원임차인 명의로 분양받은뒤 곧바로
본인명의로 등기이전하면 된다.

발각됐을 때는 원칙적으로 임대권이 취소되고 원임차인은 2년이하의 징역
(또는 2천만원이하의 벌금)을 받게 된다.

다만 공소시효가 3년이기 때문에 이기간후에 적발되면 아무런 제재를
받지 않는다.

문) =전매사실이 적발됐을 경우 본인은 임차보증금 6백만원과 매매대금
3천만원을 회수할수 있나.

답) =그렇다.

원임차인이 돌려주지 않으려 할 경우 그를 상대로 부당이득반환청구 소송을
제기하면 되돌려 받을수 있다.

문) =전매사실이 발각되지 않아 원임차인명의로 분양받은뒤 본인에게
매매하기로 했으나 원임차인이 이를 어길 경우 어떻게 해야 하나.

답) =결국 소송을 제기해야 하는데 이경우 전매사실이 드러나 원임차인에게
불리할 것으로 보여 원임차인이 계속 버티기는 어려울 것으로 보인다.

< 정리 = 홍찬선기자 >

(한국경제신문 1995년 1월 26일자).