부동산 경기의 침체가 장기화되고 거래가 줄어들면서 자기가 가진 땅을
직접 개발하거나 활용하려는 땅소유자가 부쩍 늘어나고 있다.

개발을 통해 토지의 이용률을 높이고 부동산의 수익을 극대화하기위한
이런 분위기는 30~40평의 자투리땅 소유자에서부터 비교적 넓은 정원이
딸린 헌 가옥의 소유자까지 다양하다.

자투리땅이나 헌가옥을 소유한 땅소유주가 개발방법을 몰라 막막할때
에는 전문 부동산 개발회사나 컨설팅사에 상담을 의뢰하거나 건축업자에
건축을 상의해보는 것이 좋다.

부동산 개발회사나 컨설팅회사는 해당 계획지의 입지여건과 개발타당성
조사를 통해 지역 실정과 여건에 가장 적합한 용도의 개발방향을 땅소유
자에게 제시한다.

그다음 땅소유자의 개발의지와 취향,자금여력등에 따라 개발에 착수하게
된다.

개발시 도시계획과 용도지역.지구 도로상태 접근성등 전체적 내용을 면
밀히 검토하여 개발방향을 설정하고 투자에 따른 수익성검토까지 개발내
용을 땅소유자에게 안내해줌으로써 계획지의 활용방안을 수립하는 역할을
한다.

부동산신탁회사도 설계와 시공-임대등 모든 과정을 일임하여 개발을 대
행해주고 있으며 건축사사무소와 일부 건설회사들도 자투리땅 활용상담에
나서고 있다.

계획지가 대학촌 주변이나 독신자 신혼부부들이 많이 있는 곳이면 원룸
아파트나 다중주택으로 개발이 유망하고 일반 주택지나 전세수요가 많은
곳이면 다세대나 다가구주택,어느정도 상권이 형성될 소지가 있으면서 도
로변과 접해있는 곳이면 점포주택 등으로 개발하는 것이 유리하다.

주거지역에 있는 허름한 단독주택을 헐고 적당한 규모의 다가구주택을
짓는다면 향후 임대수익만으로 편안한 노후를 마련할수 있다.

특히 다가구주택은 각 가구의 전용면적이 60 이하이면 총8가구까지 가구
당 700만원(최고 융자금 5,600만원)의 은행융자를 받아 건축할수 있는 유
리한 조건으로 개발할수 있다.

땅은 있으나 건축비가 없는 경우 건설회사를 통해 외상공사도 가능하다.

건설회사는 집을 완공한후 전세금이나 분양대금으로 건축비를 충당할수
있는 수익성있는 개발물건에 대해서만 공사에 착수한다.

건축비가 없는 땅소유주에게는 돈안들이고 개발하는 이점이 있는 반면 건
축주의 발언권이 약화되고 공사의 감독을 철저히 할수 없어 부실공사를 초
래할 우려도 없지 않다.

이런 경우에는 총공사비의 10%선이상으로 계약금을 준비해 공사를 시작하
는 것이 여러모로 유리하다.

또한 부지의 면적이 적어 건축이 불가능한 최소대지 면적에 저촉되거나
땅모양이 좋지않아 설계하기 어렵고 많은 공사비가 예상될 경우 인접대지
의 땅소유주와 공동으로 공사를 추진하거나 합필 또는 합벽으로 개발하는
방법을 강구하는 것도 좋다.

협의과정에서 어려움도 예상되지만 공동합의아래 건축을 하게되면 건축
비를 절감하고 건축면적을 유리하게 활용하는 등의 이점이 있다.

박정수 < 카라컨설팅그룹 이사 >

(한국경제신문 1995년 3월 24일자).