부동산실명제 시행으로 명의신탁이 금지됨에 따라 남의 이름으로 돼있는
미등기전매아파트 조합주택등을 갖고 있는 사람들도 예외없이 내년6월까지
본인명의로 등기해야 한다.

그러나 전매금지기간등을 규정한 주택건설촉진법에 따라 실명등기가
불가능한 경우가 적지 않다.

부동산실명법에 따른 형사처벌과 과징금부과를 면하기 위해 실명등기를
하려고 해도 등기자체가 불가능한데다 이과정에서 주촉법위반사실이
밝혀져 해당주택을 환수당할 가능성도 있어 이를 둘러싼 민원이
끊이지 않을 것으로 전망된다.

타법에 의해 실명등기가 불가능하는등 불가피한 사유가 있을 경우엔
실명의무를 일정기간 유예해주고는 있으나 주촉법위반등은 이런 사유에
해당하지 않아 선의의 피해자가 다수 생겨날수 있다는 얘기다.

실명제이후 부닥치게 되는 이같은 상황과 불이익을 최소화할수 있는
방법등을 문답으로 정리한다.

[문] =당첨권을 전매해 아파트를 취득한 경우 실명제 시행이후 어떻게
처리해야 하나.

[답] =전매취득자는 아파트가 완공돼 당첨자명의로 등기를 한뒤 최초
아파트 입주가능일(등기가능일)로부터 3년이내에 당첨자로부터 등기를
이전해야 실명법에 의한 과징금.형사처벌을 받지 않게 된다.

이는 전매취득자가 산 것은 향후 아파트가 준공되는 경우 등기를
이전받을 권리(채권)이기 때문에 부동산물권(소유권)을 타인명의로
등기하는 명의신탁에 해당되지 않는데 따른 것이다.

다만 60일이 지난뒤 등기이전하면 부동산등기특별조치법에 따라
등록세의 5배를 과태료로 물어야 한다.

[문] =이경우 당첨권을 판 사람은 아무런 처벌을 받지 않게되나.

[답] =아니다.

전매금지기간(2년)을 위반한 것으로 드러나면 주촉법에 따라 2년이하의
징역 또는 2천만원이하의 벌금을 받을수 있다.

입주가능일 이후 2년-3년중 전매자명의로 등기이전하되 등기지연에
따른 과태료는 당첨권판매자가 부담하는 것이 두사람의 피해를 최소화하는
방법인 되는 셈이다.

[문] =무주택자로 청약저축에 가입한 상태에서 남의 이름으로 사 두었던
주택을 자신명의로 등기이전해 유주택자가 된 경우 청약저축효력은 어떻게
되나.

[답] =전용면적 25.7평이하의 국민주택을 분양받을수 있는 청약저축은
무주택세대주에게만 청약자격을 주기 때문에 주택을 소유하게 되면
청약자격을 상실하게 된다.

따라서 일반민영주택을 분양받을수 있는 청약예금으로 전환하거나
실명전환한 주택을 팔고 1년이 지난뒤 무주택 자격으로 국민주택을
청약할수 있다.

[문] =국민주택 당첨자가 입주하기 전에 실명전환으로 주택을 갖게
되는 경우는 어떤가.

[답] =국민주택 입주자격도 무주택세대주이기 때문에 입주자격을
상실당한다.

게다가 분약계약자체가 취소되고 재당첨도 제한받게 된다.

[문] =무주택상태에서 직장및 지역주택조합에 가입해 조합설립이
인가됐다. 입주전에 실명전환으로 유주택이 되면 어떻게 되나.

[답] =조합주택도 국민주택처럼 입주전까지 무주택자여야 한다.
따라서 해당주택의 입주자격이 없어지고 입주계약취소와 재당첨제한을
방게된다.

[문] =청약예금가입자가 분양신청전에 실명전환으로 1가구2주택이
되거나 대형주택을 갖게 되면 청약자격은 어떻게 되나.

[답] =청약예금가입후 24개월이 지났더라도 1순위자격을 갖지 못하게
된다. 이경우 1순위를 유지하려면 두채중 하나를 팔아야 한다.

[문] =재건축대상주택의 소유자가 사업계획 승인후 실명전환으로 인해
변경되면 어떻게 되나.

[답] =명의상 소유자였던 사람의 조합원자격이 상실된다. 이는 최근
일부 무자격자가 발생한 조합을 구제하기 위해 마련된 조건(조합원을
교체하거나 신규가입이 허용하는 예외적인 경우)에 해당되지 않기
때문이다.

다만 재건축 재개발조합원이 실명전환으로 2주택소유자가 된 경우엔
문제가 없다.

[문] =청약자격이 없는 사람(A)이 자격이 있는 사람(B)의 명의로 주택을
분양받게 해 전매제한기간안에 실명전환하는 경우 어떤 처벌을 받게되나.

[답] =B는 주촉법상 양도자가 되므로 2년이하의 징역 또는 2천만원이하의
벌금을 받고 A는 공급질서 금지조항을 위반했기 때문에 2년이하의 징역
또는 2천만원이하의 벌금을 물고 해당주택은 환수당하게 된다.

<이동우기자>

(한국경제신문 1995년 6월 24일자).