새로운 부심지로 각광받고 있는 홍대인근 서울 마포구 연남동 563의
15번지에다 32가구의 원룸주택을 짓고 있는 조성호씨(36)는 입지여건을
제대로 분석해 부동산개발에 성공한 경우이다.

이달말 입주예정인 조씨의 건물은 현재 95%의 공정률을 기록하고
있는데 분양을 시작한지 보름만에 대부분이 분양돼 지은지 1년이 넘어도
분양이 안된 주위의 주택과 비교되고 있다.

조씨의 성공요인은 크게 두가지로 집약된다.

하나는 주위의 여건에 맞춘 건축물종류이며 다른 하나는 수요자를
염두에 둔 마케팅기법 채택이다.

이러한 성공요인들은 매우 상식적이어서 별다른 전문지식이 없어도
채택가능한 것처럼 보이지만 조씨는 "철저한 입지여건 분석이 성공요인
인것 같다"고 밝히고 있다.

분양전략을 세우고 건축물의 종류를 선정하는게 사례마다 천차만별
인데다 주위의 실패유형을 피해간다는 것이 말처럼 쉬운 일이 아니기
때문이다.

조씨가 부동산개발에 나서게 된 것은 지난해 토지개발공사에서 분양한
일산신도시내 택지를 구입, 근린생활시설을 지으면서 부터이다.

개발결과 내집을 마련하고도 상가분양을 통해 건축비와 토지비를
상쇄하자 부동산개발에 매력을 느끼게 돼 마포구 연남동의 자기땅에다
원룸주택을 짓게 됐다.

토지를 최대한 이용하기 위해 120평의 부지를 두곳으로 나눠, 각각
60평의 땅에 지하1층 지상3층 2개동의 건물을 짓게 됐다.

바닥면적은 지하1층~지상1층이 30평, 지상2층~지상3층이 34평등
연면적을 모두 260평으로 설계했다.

설계를 완료한후 조씨는 지난 5월 공사착공을 앞두고 건물의 종류를
놓고 고민하게 됐다.

그는 먼저 입지여건을 면밀히 살펴봤다.

연남동은 지하철 2호선 홍대역에서 도보로 7분거리에 위치, 대학가지만
대학상권에서는 벗어나 있는 지역이다.

이를 반영하듯 주위에는 상가나 유흥업소가 거의 없는 고급주택들이
들어서 있었으며 최근에는 빌라및 연립주택들이 세워지고 있었다.

조씨는 그러나 이 지역이 홍대에서 떨어져 있지만 기본적으로 대학가의
영향을 받을수 밖에 없다고 생각했다.

그래서 부동산을 개발한다면 학생및 독신직장인들로부터 인기를 끌고
있는 원룸주택이 적격이라고 판단했다.

따라서 젊은층들의 입맛에 맞게 건물외형을 특화하고 세대별로 붙박이장,
싱크대, 식탁, 에어콘, 인터폰, CATV및 위성TV배선, 공동세탁실,
공동휴게실겸 FAX실등을 기본시설로 제공키로 했다.

물론 주위의 빌라와 연립주택이 만성적인 미분양상태에 놓여 있는
것도 고려해 원룸주택을 선택했고 마케팅도 분양보다는 임대방식을
취했다.

각층엔 각각 4개 원룸주택을 들였고 임대면적은 7.43~8.28평선으로
했다.

임대가는 최저 3,300만원에서 최고 4,100만원으로 책정, 모두
12억1,200만원의 수입을 올릴수 있을 것으로 예상되고 있다.

총비용은 토지가가 5억7,600만원(평당 480만원)에다 건축비및 인테리어
비용 6억2,400만원(평당 240만원)등 모두 12억원선이었다.

수익이 1,200만원정도 밖에 남지않지만 건물이 들어선 부지가 조씨
소유이고 분양이 아닌 임대방식이라 건물을 팔경우(분양)를 따져보면
실제 순수익은 이보다 훨씬 많아진다.

< 김태철 기자 >

(한국경제신문 1995년 9월 20일자).